Сегодня многие собственники логистических терминалов из-за простоя складских площадей перепрофилируют их под производство: процедура эта не дорогая и вполне оправданная. Ведь на рынке немало компаний, которые не могут подобрать себе помещения, отвечающие всем их требованиям. В итоге девелоперы модернизируют проекты под конечного клиента. Эксперты уверены, build-to-suit – это ближайшее будущее индустриальной недвижимости.
Многообещающее начало
С начала 2010 года складская недвижимость начинает оживать и выходить из кризиса. Одним из основных показателей процесса оздоровления эксперты называют возобновление интереса со стороны арендаторов к качественным складским проектам. «Начинают заключаться долгосрочные договора аренды, стабилизировались ставки, растет спрос со стороны потенциальных клиентов – все это дает возможность предполагать постепенное снижение уровня вакантных площадей на рынке с 15% до 5% в течение ближайших 2 лет с учетом появления нового предложения», - комментирует ситуацию Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент». По данным консультантов, уже сегодня уровень вакантных помещений в складах класса А в московском регионе составляет около 10%. При том что во II квартале 2009 года уровень свободных площадей составлял порядка 19%.
С начала 2010 года было заключено и объявлено о нескольких крупных сделках по аренде складских площадей. Так, в марте компания «Ашан» арендовала 21 872 кв. м в складском комплексе «Трилоджи Парк Томилино» в Подмосковье. Французский сетевой ритейлер открыл там новый распределительный центр продовольственных товаров. А в самом конце прошлого года БТЭ-ритейлер «Эльдорадо» арендовал 67 тыс. кв. во второй очереди складского комплекса «ПНК-Чехов». По данным Jones Lang LaSalle, эта сделка стала крупнейшей на российском рынке в 2009 году. Кроме того, компания «Марин Экспресс» арендовала 4,2 тыс. кв. м, а «Торговый дом «Северо-Западный» арендовал 4,3 тыс. кв. м. в логистическом Центре класса А «Гориго», расположенном в промзоне Горелово в Санкт-Петербурге.
В прошлом году падение спроса в России заставляло девелоперов логистических терминалов снижать арендные ставки. Летом – на пике кризиса - падение составило 35% от докризисных показателей. С тех пор ставки практически не изменились и находятся в пределах $100 - $105 за кв. м в год без операционных расходов и НДС. При этом, по информации Colliers International, в 2008 году в период бурного роста рынка ставки аренды на качественные склады класса А составляли $145 за кв. м. в год, на класс В - $125 за кв. м. в год.
Сегодня собственники стали очень гибкими, они готовы идти навстречу арендаторам и выполнять любой их каприз. «На данный момент девелоперы в полной мере осознали ценность международных клиентов против локальных компаний и предоставляют этим компаниям отличные условия по аренде для привлечения их к себе на проект. Мы ожидаем, что по мере того, как доля свободных помещений стабилизируется, произойдёт стабилизация арендных ставок во втором полугодии 2010», - полагает Байрам Карлиев, руководитель отдела исследований рынка складской недвижимости CB Richard Ellis.
По словам аналитиков, в текущем году на рынок вернулся спекулятивный спрос, однако девелоперы пока не начинают новые спекулятивные проекты. «В связи с ограниченным предложением, которое появится в 2010 году, и почти полным отсутствием крупных логистических центров (более 40 000 кв.м.), планируемых к вводу в эксплуатацию в 2011 году, можно предположить, что уже в конце 2010 года произойдет коррекция арендных ставок вверх», - говорит Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли компании Knight Frank. Тогда, по словам эксперта, банки, видя динамику роста ставок аренды, постепенно возобновят финансирование строительства логистических комплексов.
Братья по крови
В настоящее время в случае простоя складских площадей наиболее распространенным способом решения проблемы является сдача их в аренду на короткий срок по низкой ставке. В подобной ситуации собственник рассчитывает, что когда рынок стабилизируется, и ставки пойдут вверх, он сможет заключить новый долгосрочный контракт на выгодных для него условиях. Но далеко не всегда владельцы имеют возможность ждать восстановления спроса, поскольку на них давят кредитные обязательства. Тогда девелоперам приходится принимать более радикальные меры. Например, менять формат уже построенных зданий.
Так, «Международное логистическое партнерство» (МЛП) недавно приняло решение переформатировать свой складской комплекс «Уткина Заводь» в Санкт-Петербурге под производственный. В начале текущего года испанский производитель автозапчастей Grupo Antolin арендовал там более 10 тыс. кв. м. индустриально-складских площадей. А в конце прошлого года Scania также арендовала около 10 тыс. кв. м в складском терминале AKM Logistics, расположенном в Шушарах, под сборочное производство грузовиков. Кроме того компания John Deere еще в прошлом году арендовала в «Южных Вратах» вблизи аэропорта «Домодедово» 42 000 кв. м для размещения на них центра по производству сельскохозяйственной, строительной и лесозаготовительной техники, а также склада запасных частей.
Эксперты отмечают, что на самом деле складские и производственные проекты не очень сильно отличаются друг от друга, и размещение легкого производства в складском комплексе не стоит рассматривать как серьезное перепрофилирование. К тому же технические характеристики современных складских объектов позволяют организовать на их площадях производство. «Другое дело, что для организации тяжелого производства необходимы дополнительные и значительные мощности, которые на складах не предусмотрены. Поэтому в подобных сделках, как правило, речь идет об организации легкого или, например, сборочного производства, которое не трудно наладить на базе складского комплекса», - констатирует Виталий Антонов.
С ним соглашается Вячеслав Холопов, по словам которого производственникам удобно обращаться к собственникам складов и размещать там производство, но при этом должны быть соблюдены несколько условий. «Прежде всего, чтобы при установке оборудования не менялась структура полов, не устанавливалось дополнительных систем пожаротушения, а для размещения персонала не требовалось расширение количества офисных и подсобных помещений. В ином случае любое значимое изменение проекта приводит к дополнительным финансовым инвестициям», - уточняет эксперт.
Перепрофилирование складского объекта под производство не требует значительной реконструкции, хотя этот процесс и подразумевает определенные преобразования, делится опытом Кристофер Ван Рит, управляющий директор Giffels Management Russia. «Ключевыми предпосылками являются наличие электроэнергии, соответствие условиям разрешенного пользования объектом и готовность арендодателя содействовать клиенту в выполнении необходимых работ по реконструкции. И хотя арендодатель может столкнуться с определенными трудностями, связанными с размещением производства на территории складского объекта, производители, как правило, являются надежными арендаторами», - уверен он.
Трансформеры
В ряде случаев возможно перепрофилирование складского терминала под торговый центр, но таких комплексов – с расположением на одной из основных трасс, удобным подъездом к объекту, наличием достаточного места под организацию парковки и т.д. - не так много даже в Московской области, не говоря уже о регионах. «В магазин склад перепрофилировать можно, но в данном случае придется сделать некоторую техническую модернизацию инженерных систем и поменять вид разрешенного использования здания. При этом важно, чтобы назначение земли, на которой расположено здание, соответствовало размещению на нем торгового объекта», - предупреждает Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. Но это больше похоже на вымысел, поскольку ни одного примера такой модернизации пока нет.
В то же время есть случаи и более радикальных трансформаций. Например, в самарском комплексе класса А компании «Виктор и Ко» в том году часть площадей была отдана под автомобильный рынок, а часть под торговлю овощами. Но такие перевертыши единичны, «уникальны» и не вполне успешны с экономической точки зрения, считают аналитики. Вместе с тем это еще не самый оригинальный способ решения проблемы. Есть пример и курьезной модификации. Так, в 2008 году администрация Калужской области планировала перепрофилировать бывшие склады ГП «Фармация» под областное бюро судебно-медицинской экспертизы и централизованную многопрофильную лабораторию.
Ключевые клиенты
Стоит отметить, что зачастую клиент не может подобрать себе существующее помещение для своих нужд, где возможно изменение структуры комплекса без серьезных вложений. И в итоге сегодня самой востребованной схемой нового строительства становится build-to-suit (BtS). Он используется компаниями, которые предъявляют специфические требования к помещениям и не могут найти подходящее предложение. «На данный момент на рынке есть всего несколько опытных складских девелоперов, которые в состоянии предоставить решения по схеме build-to-suit на полностью обеспеченных всеми коммуникациями земельных участках. Следовательно, на рынке будет ограниченное число таких проектов, и только самые гибкие девелоперы смогут предоставить нестандартные решения для потенциальных клиентов, которым интересна эта схема», - поясняет Байрам Карлиев.
По его мнению, проекты BtS очень сложные и рискованные как для девелопера, так и для арендатора, потому что каждая из сторон не желает входить в длительные отношения на заранее оговоренных финансовых условиях, что является самой важной частью для реализации этой схемы. В результате на сегодняшний день только несколько проектов было реализовано по подобной схеме. К примеру, ГК «Эспро» летом 2009 начала строить индустриальный парк «А-Парк» общей площадью свыше 100 тыс.кв. м. Проект реализуется в Калуге рядом с заводом концерна Volkswagen. Проект реализуется по схеме built-to-suit, основными арендаторами объекта станут производители автокомпонентов: Visteon, Lear, Benteler, Volkswagen.
Однако сегодня новые проекты по схеме BtS активно запускаются. Так, в марте этого года PNK Group и Uhrenholt Logistics заключили соглашение о строительстве специализированного многотемпературного складского комплекса класса А в рамках проекта «ПНК-Чехов» в Подмосковье. Согласно соглашению PNK Group инвестирует в строительство многотемпературного склада, а Uhrenholt Logistics арендует его на 15 лет. Общая площадь помещений, предназначенных для хранения продуктов питания, составит около 13 000 кв. м. Планируемая дата ввода здания в эксплуатацию декабрь 2010 года.
«Build-to-suit менее рискованная схема строительства для девелопера, так как он имеет гарантированного арендатора или покупателя на свой объект по завершении строительства. Важными моментами при заключении договоров BtS являются арендная ставка в течение всего срока действия договора и штрафные санкции при расторжении договора», - объясняет Владислав Рябов. Аналогичного мнения придерживается Виталий Антонов. «Схема build-to-suit – это будущее для профессиональных девелоперов индустриальной недвижимости. Ориентация на конечного потребителя всегда была залогом успеха любого бизнеса. Так же как и длительные партнерские взаимовыгодные отношения между девелопером и арендатором», - заключает эксперт.
Тем не менее, настоящие проекты формата BtS только начали появляться на индустриальном рынке России. При этом при создании уникального продукта получившееся здание будет весьма проблематично сдать другому клиенту. В случае же строительства стандартного складского здания для хранения широкого перечня продуктов ситуация упрощается - такой склад в случае непредвиденной ситуации возможно предоставить в аренду другой компании. Таким образом, если ставки аренды на складские площади в обозримом будущем не поползут вверх, а банки вновь не возьмутся за финансирование логистических проектов, многим торговым и производственным компаниям не останется другого выбора, кроме как самим строить под себя объекты по схеме build-to-suit.
