Ухудшение ситуации на фондовом рынке, свертывание кредитования девелоперских проектов банками и инвесткомпаниями, а также уход с рынка покупателей жилья — все это заставляет застройщиков снижать цены на свои объекты. Но помогут ли разнообразные скидки и спецакции увеличить продажи квартир?
Еще три-четыре года назад застройщики в канун рождественских и новогодних праздников в массовом порядке устраивали псевдораспродажи жилья: предлагали клиентам символические скидки и такие же по размеру бонусы и подарки. Масштабы не впечатляли: ну что такое «метр в подарок» или «скидка $10–15 c каждого метра при стопроцентной оплате»? Более того, были и оригиналы, декларировавшие «купи квартиру и получи бейсболку в подарок». В те времена это еще выглядело необычно.
Ждать скидок в иное время года являлось делом практически бесполезным. Лишь немногие участники рынка, испытывавшие временные трудности с финансированием, шли на этот шаг. При высоком, а главное, платежеспособном спросе на жилье застройщики и риэлтеры могли себе позволить совершенно не париться над продвижением своего товара.
Кто больше?
Сегодня мы наблюдаем иную картину. Соревнование «кто больше скинет» началось весной, а к осени приняло крайние формы. Лидер «аттракциона неслыханной щедрости» — питерский строительный холдинг «ЛенспецСМУ». Его скидки и бонусы столь разнообразны, что можно даже запутаться в них. Да и размер дисконта впечатляет — 10% на новостройки в ЖК «Юбилейный квартал», «Радуга», «Живой ручей» и «Полежаевские». Учитывая, что скидки у компании суммируются, максимальный дисконт может составить 15%. Суммироваться есть чему — скидки идут практически при всех вариантах оплаты: если сразу внес всю сумму; если взнос составил всего 30%; если покупаешь квартиру в рассрочку (первоначальный взнос — 5%) или через ипотеку. Кроме того, если ваш выбор пал на «трешку» в «Юбилейном квартале», то вы получите фиксированную скидку в размере 300 тыс. руб. Зачем-то в компании ко всему этому скидочному разнообразию придумали еще и «студенческий бонус» — двухпроцентную скидку студентам-первокурсникам. Видимо, в Северной столице учащиеся вузов гораздо богаче московских сверстников.
Компания «Стройиндустрия» также предлагает 10-процентную скидку при покупке квартиры в ЖК «Патриаршие Сады» (город Владимир) при 100-процентной оплате. Если клиент первоначально внесет лишь 50% стоимости жилья, то скидка поменьше — «всего» 7%. Бонус для покупателя существенный, однако несколько пугает название компании: в Москве и области пару лет назад «однофамилец» оставил без жилья и денег тысячи дольщиков.
У остальных застройщиков скидки куда скромнее. К примеру, ГК «Домостроитель» предлагает трех-, четырехкомнатные квартиры в первой очереди ЖК «Юго-Западный» в подмосковном городе Московский со скидкой 500–850 тыс. руб. А для молодоженов при покупке жилья все в том же Московском, а также в Котельниках скидка составит 5%. Еще один девелопер — «Домострой-недвижимость» сделал ставку на семьи с детьми. Те, у кого их не менее двух, при покупке двухкомнатной квартиры в Химках могут рассчитывать на трехпроцентную скидку, если детей трое — на дисконт 5%. Показательно, что и крупные игроки не остались в стороне от скидочного ажиотажа. Так, компания «Главмосстрой» предлагает при покупке жилья в новостройках в Подольске, Железнодорожном и Голицыне трехпроцентную скидку при 100-процентной оплате (или шестимесячную рассрочку оплаты). Помимо этого все квартиры продаются с отделкой, что тоже можно считать «подарком» от компании. «Дон-строй» предлагает в ЖК «Измайловский» и «Бирюзова, 33» квартиры с четырехпроцентным дисконтом (также при 100-процентной оплате). По словам риэлтеров, на вторичном рынке тоже время скидок: сроки экспозиции квартир увеличились, а владельцы, желающие продать жилье побыстрее, идут на значительные уступки.
Время падать?
Даже существенные скидки уже не должны вводить в заблуждение потребителей. Тем более что все большее число экспертов готовы подписаться под тем, что ценовой пузырь на рынке жилья скоро сдуется. Еще в апреле эксперты из центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО), проанализировав ситуацию, сделали вывод: «жилищный рынок в России может обрушиться еще до конца текущего года». В качестве основных причин вызревающего падения цен на жилье назывались сокращение реальных доходов населения и инфляция. «Месячный доход семей российского среднего класса редко превышает ?2,5 тыс. Выплачивая огромные проценты за переоцененное жилье, должники все время находятся на грани семейного банкротства. Материальные возможности большинства уже подорваны инфляцией. Дальнейшая девальвация рубля наряду с другими валютами лишит их возможности регулярно осуществлять платежи… Инфляционный процесс продолжится, что неминуемо приведет рынок жилой недвижимости в России к краху. Произойти это может еще до конца 2008 года. Снижение цен способно только на первом этапе падения составить более 50%», — объясняли свою позицию эксперты из ИГСО. Весной такой прогноз вызывал у многих отторжение. «Цены не могут упасть, так как спрос на жилье не удовлетворен», — повторяли участники рынка свою традиционную «мантру» и ожидали роста продаж с началом осени.
Но сценарий развивается совершенно в ином направлении: продажи падают, а квартир на рынке становится все больше. Нельзя исключать, что на рынок действительно придут инвестиционные квартиры, которые владельцы до последнего времени не выставляли на продажу. Специалисты БН «Агент 002» уже зафиксировали рост числа выставляемых объектов в сегментах элитного жилья и бизнес-класса — в среднем на 2,5% в неделю. «Достаточно данной тенденции продержаться всего несколько месяцев, и 20–30% инвестиционных квартир хлынут на пустой от покупателей рынок, что спровоцирует дополнительное снижение цен», — уверены эксперты. В АН «Инком» также говорят об увеличении объемов предложения — по сравнению с началом года прирост составил 15%.
«Практически все факторы, за исключением ограниченности предложения, начинают играть на понижение рынка недвижимости. А значит, после недавней волны “роста” цен в первом полугодии 2008 года в ближайшие месяцы мы с большой вероятностью увидим очень серьезную стагнацию и заметный откат цен назад, который уже не сможет спрятаться за инфляцией и ослаблением валют… Разворот московского рынка недвижимости становится почти неизбежным, независимо от того, произойдет ли это на несколько месяцев раньше или позже», — уверен Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». По его мнению, явную коррекцию цен вниз следует ожидать к концу года: «Полная величина отката цен до более адекватного уровня может составить порядка 15–20%, а по отдельным квартирам и классам жилья даже больше. Эти события, скорее всего, усилятся фиксацией прибыли частью инвестиционных покупателей и будут сопровождаться заметным ростом объемов предложения».
Прогноз
Желание строителей стимулировать продажи вполне объяснимо: темпы строительства снизились, многие девелоперы заморозили строящиеся объекты, о новых же они, похоже, даже не думают. Надежды на банковские кредиты тают с каждым днем — можно уже с высокой степенью вероятности предположить, что банки в ближайшее время не найдут ни внешних, ни внутренних источников для возобновления кредитования девелоперских проектов. Скорее, можно будет наблюдать, как ряд компаний строительного сектора будут поглощены банковскими структурами. В то же время и сами кредитные организации не могут чувствовать себя уверенно — в банковской системе все сильнее проявляется кризис, и нельзя исключать банкротства ряда игроков (первым о трудностях с исполнением обязательств заявил инвестбанк «КИТ финанс»). Череда же дефолтов (как девелоперов, так и банков) вполне может стать той иглой, которая проткнет казавшийся вечным пузырь на рынке недвижимости.
Фото: www.krasnodar-shopping.ru
