На прошедшей с 30 октября по 1 ноября в Петербурге Ярмарке недвижимости посетителям, число которых превысило 24 тысячи человек, было предложено 50 бесплатных семинаров по различным актуальным аспектам рынка недвижимости. Один из семинаров был организован БКН.РУ и посвящен теме скидок и акций на квартиры в новостройках. Эксперты в сфере недвижимости рассказали, какие скидки и спецпредложения от застройщиков действуют сегодня на рынке, насколько актуальны акции от банков для ипотечных покупателей и как покупателю отличить настоящую выгодную скидку от маркетингового хода.
Два типа скидок
Для застройщика скидки являются действенным фактором для привлечения к себе внимания и организации потока покупателей. По словам специалиста по недвижимости «Авентин-Недвижимость» Александра Морозова, скидки можно поделить на два основных типа. К первому типу относятся наиболее распространенные скидки от 5% до 20% от базовой стоимости объекта при условии 100%-й оплаты или ипотеки, которая также приравнивается к 100%-й оплате в большинстве случаев. Ко второму типу эксперт отнес скидки в рублевом эквиваленте от 20 тыс. до 100 тыс. рублей, которые применяются, например, для иногородних, студентов или семейных пар.
Каждый застройщик устанавливает процент скидки, исходя из своих возможностей. В основном рекламные предложения со скидками можно увидеть по объектам, которые скоро сдаются, либо по не очень ликвидным. Но руководствоваться при выборе тем, у кого из застройщиков какие скидки, эксперт «Авентина» не рекомендует. Он посоветовал ориентироваться на цену объекта в целом, его характеристики, местоположение. Выбрав определенный объект, уже можно поинтересоваться у застройщика, применяются ли по нему какие-нибудь скидки, но до того, как принято окончательное решение, чтобы застройщик был заинтересован в покупателе. По словам Александра Морозова, если покупатель приходит в риэлторское агентство, которое является брокером застройщиков, то ему, скорее всего, предложат всевозможные варианты со скидками и предложениями.
Ставка с оговоркой
Актуальны на сегодняшнем рынке различные спецпредложения от застройщиков: длительные рассрочки, отделка или мебель в подарок. Упомянул эксперт «Авентина» и совместные акции с банками. «Минимальная акционная ставка по ипотеке на сегодняшний день – 8%. Однако надо понимать, что процентная ставка по ипотеке с господдержкой не может быть ниже 11%. Если же процентная ставка ниже, ее принято называть маркетинговой. В ипотечном договоре будет значиться процентная ставка банка, но застройщик за счет предлагаемой скидки понижает сумму переплаты по объекту и, таким образом, получается, что маркетинговая ставка становится ниже», – поясняет Александр Морозов.
По словам директора компании «Мейсон» Дмитрия Стопского, строительная фирма, продающая новостройки, – это коммерческая организация, в уставных документах которой с огромной долей вероятности написано, что она создана для извлечения прибыли. Именно такой формулировкой коммерческая организация отличается от некоммерческой. Если клиент – розничный покупатель, а не оптовый, предоставление настоящих правдивых значительных скидок при изначально адекватной цене на новостройку приводит к существенному уменьшению прибыли и увеличению рисков строительного бизнеса, потому что на привлечении денежных средств розничного покупателя строительный цикл не заканчивается. «Деньги могут закончиться – достраивать станет не на что. Эти слова подтверждает тот факт, что в нашем регионе только единицы застройщиков готовы продавать квартиры по фиксированным рассчитанным государством ценам. Остальные стараются продавать по максимально возможным для конкретных объектов недвижимости ценам», – утверждает Дмитрий Стопский.
Маркетинговые ходы
Как рассказывает Дмитрий Стопский, застройщик под видом скидки предлагает розничному покупателю коррекцию цены конкретной новостройки с учетом ежемесячной среднерыночной цены на аналогичные сравнимые объекты первичного и вторичного рынка с учетом базового набора таких факторов, как наличие конкурентов, субсидированной ипотеки и прочих субсидий для потенциальных розничных покупателей, а также наличие или отсутствие финансовых потоков конкретной строительной фирмы. В ином случае, по мнению г-на Стопского, под видом скидки могут быть представлены некие маркетинговые ходы для привлечения розничного покупателя, целью которых будет пригласить его в офис продаж, чтобы в дальнейшем обработать с помощью маркетинговой подачи неполной информации об объекте, а подчас и некого психологического «зомбирования» и так называемого эффекта «вау-фактора», когда человек ощущает огромное желание купить понравившийся ему товар. «Например, люди приходят в квартиру, и им так нравится красивая белая отделка, что они уже перестают понимать, что по таким ценам можно купить не однушку, а двушку без беленькой понравившейся отделки», – иллюстрирует свою мысль эксперт.
«В отличие от большинства нормальных застройщиков, не делающих огромным событием вселенского масштаба постройку малоизвестного ЖК, фирмы, использующие прием скидки как маркетинговый ход, имеют, как правило, излишне кричащие рекламные объявления с большим количеством нечитаемого мелкого шрифта. Это бич современной рекламы», – сокрушается Дмитрий Стопский. По его словам, рекламный поток очень трудно регулировать государству, потому что как только оно вмешивается, начинаются разговоры о тоталитаризме. Причем этим страдает не только рынок строительства: например, еще недавно сотовые операторы выводили НДС мелким шрифтом, и люди не понимали, сколько будут стоить их тарифы, что являлось обманным ходом.
Специалист поможет
Некоторые застройщики говорят, что их объект является экологичным, не предоставляя этому подтверждения. «Наличие вокруг травы и кислородной атмосферы не делает объект уникальным, поэтому говорить о его экологичности как минимум смешно», – считает Дмитрий Стопский. Также есть застройщики, которые не акцентируют внимание покупателя на том, с какими сложностями он столкнется в процессе эксплуатации объекта. К примеру, если человек покупает квартиру в доме, в котором крашеный фасад, то вероятно, что вскоре его придется перекрашивать. Цена покраски будет не менее чем 1000 рублей за кв.м фасада. Также не всякий застройщик предупреждает о неудобных планировках, отсутствии мест на парковке, больших коммунальных платежах в случае наличия в доме своей котельной, дешевых материалах. Иногда застройщик на рекламном плакате указывает небольшую сумму первого взноса, не указывая большим шрифтом, что остальной платеж нужно вносить через 1-2 месяца. «Как будто вся проблема в том, что, идя в магазин, вы забыли деньги дома, и вам дают целый месяц, чтобы вы успели их принести», – удивляется Дмитрий Стопский.
Слова в русском языке одни и те же как для честной, так и для нечестной рекламы – все зависит от контекста и истинного положения вещей на конкретной стройплощадке новостройки, делает вывод г-н Стопский. По мнению эксперта, если покупатель не может сам отличить настоящую скидку от маркетингового хода, ему стоит обратиться к профессиональным агентам, специалистам по недвижимости с большим стажем работы и личными подтверждаемыми достижениями, которые будут предлагать различные варианты решения вопроса с учетом потребностей покупателя. Если же агент говорит, что он знает самый лучший вариант квартиры в городе, то эксперт не советует с ним связываться. Покупатель, несмотря на то, что он будет работать с агентом, сам должен разобраться в проблематике вопроса и максимально полно сформулировать свои потребности и расставить приоритеты, уверен Дмитрий Стопский. Клиенту не стоит стесняться задавать вопросы по заключению сделки и добиваться удовлетворительного ответа, напоминает он.
Можно не обращаться к агенту, но тогда надо стать большим специалистом самому, изучить большое количество материала. Если же совершить покупку необдуманно, без участия агента с хорошим стажем, не вдаваясь в подробности, это может привести к потенциальным проблемам с финансовыми расчетами. «В наше время грабят и инкассаторов, а уж когда я слышу от неопытных агентов, что они переносят миллионы рублей в прозрачных пакетах, мне становится страшно. Храня деньги в банке в наше время, тоже нельзя быть уверенным, что все будет в порядке. Вклады в банке застрахованы агентством страхования вкладов на 1,4 млн рублей. Таким образом, если клиент банка положил на свой счет 5 млн рублей, а у этого банка вскоре отозвали лицензию, то вернут ему только 1,4 млн рублей», – пояснил специалист.
Проблемой может стать задержка передачи объекта покупателям новостройки, непонимание клиентами отличия указанного в договоре и реального срока. «Во всех без исключения рекламах значится срок сдачи объекта госкомиссии, но действительный срок передачи квартиры клиенту – минимум через 6 месяцев после окончания строительства», – говорит Дмитрий Стопский.
При самостоятельном выборе квартиры, считает г-н Стопский, покупатель может неверно оценить местоположение новостройки, а также купить ее по завышенной цене. Сложности могут возникнуть с выбором планировок: на картинке они могут выглядеть красиво, а на деле оказаться очень неудобными – например, трапециевидные кухни, в которые сложно что-то поставить, или огромные коридоры в маленьких квартирах. Также можно столкнуться с экономией застройщиков новостроек на потребительских качествах объекта, а именно плохой проработкой проекта новостройки, что, по словам эксперта, бывает часто, и прилегающей территории, что бывает еще чаще.
Если не обраться к специалисту по недвижимости, можно столкнуться с непосильной кредитной нагрузкой из-за неправильно подобранного кредитного продукта или непонимания того факта, что долг является большим обременением, полагает Дмитрий Стопский. Еще одна угроза, которую скрывают самостоятельные сделки, по его мнению, – юридическое оформление квартиры в новостройке без учета семейных интересов, из-за чего, например, после развода один из супругов может остаться ни с чем. «Все эти факторы могут привести к тому, что в конечном итоге придется подбирать другую квартиру, хотя в существующую уже было вложено много денег и сил на ремонт, а согласно русской поговорке, два переезда равняются одному пожару. Удобнее было бы сразу взять квартиру, в которой можно будет долго жить», – считает эксперт.
Дополнительные бонусы
Покупателю нужны гибкие условия оплаты и максимальная рассрочка платежа, уверен Дмитрий Стопский. «В идеале рассрочка от строителей должна быть на 10 лет. Она должна быть либо беспроцентной, либо с минимальным процентом, тем более что сейчас первичка продается по цене вторички, – считает гендиректор агентства «Мейсон». – Есть, конечно, и уникальные объекты-исключения с видовыми квартирами или большими потолками, квартиры, в которых локация определяет их феноменальную стоимость. В городе даже есть объект, в котором есть автомобильный лифт. Особенно когда строится не один дом, а целый квартал, застройщик может себе позволить сделать рассрочку с минимальными платежами. Я думаю, что через несколько лет это будет широко распространенной практикой от серьезных крупных компаний».
Существуют также дополнительные бонусы, повышающие привлекательность новостройки в глазах покупателя и выделяющие объект среди конкурирующих. По мнению эксперта, бонусы должны быть не абстрактными, а конкретными, например, террасы, широкие и глубокие балконные лоджии метров 7-8 шириной, машиноместа, предчистовая отделка с абсолютно ровными стенами и потолками и медной электрической проводкой, рассчитанной, в том числе, на подключение кондиционеров. Также покупателя могут привлечь честные сезонные или оптовые скидки. Например, если человек покупает три квартиры, по словам эксперта, он смело может претендовать на скидку в 5%.
Скидка по случаю
Эксперт по новостройкам компании «АРИН» Ксения Янова отметила, что очень часто скидки приурочиваются к каким-либо событиям. Например, на Ярмарке недвижимости можно было забронировать квартиру на стенде у застройщика. По словам г-жи Яновой, существуют различные дифференцированные скидки: дополнительная скидка при оплате в течение двух недель, скидка состоящим в браке, повторным клиентам компании, иногородним клиентам, скидки при 100% оплате и рассрочке. Скидка по рассрочке зависит от величины первого взноса.
«Выбор за покупателем: можно купить большее количество квадратных метров, но долго добираться до центра, или же купить квартиру поменьше, но в пешей доступности у метро», – говорит Ксения Янова. Вопрос о том, покупать квартиру сейчас или стоит подождать, волнует всех и всегда. Люди часто задаются вопросом: перевести деньги в валюту или же вложить их в недвижимость. «Мы постоянно проводим анализ рынка недвижимости. К сожалению, все наши накопления за счет инфляции идут в минус, а недвижимость всегда в цене», – считает эксперт.
