Информационное агентство «DAILYSTROY» провело в Нижнем Новгороде круглый стол, посвященный проблемам офисной недвижимости.
В заседании приняли участие известные нижегородские эксперты: директор "Нижегородского Центра научных исследований" Татьяна Романчева, директор ООО "Агентство Выбор-недвижимость» Александр Жилевский, коммерческий директор ООО "Центр коммерческой недвижимости" Владимир Лашманов, руководитель представительства SMT Developments в Нижнем Новгороде Олег Груздев, менеджер проектов ООО "Росавтострой" Денис Фоменков, консультант, директор ООО «Коллективные действия» Андрей Мокшанов, представители других бизнес-структур.
Обсуждался весь цикл строительства офисного центра: от получения застройщиком банковского кредита до заключения договора на обслуживание здания управляющей компанией.
Вел круглый стол главный редактор ИА «DAILYSTROY» Антон Муравьев.
Желаемое за действительное
Антон Муравьев:
- Существует ли в Нижнем Новгороде единый свод критериев, по которым определяется класс офисного центра?
Денис Фоменков:
- Если говорить о классификации бизнес-центров, то в современных российских условиях четких оценочных параметров не выработано. Есть лишь некие общие требования, касающиеся парковочных мест, системы безопасности и планировочных решений, однако при желании ими можно легко манипулировать. Сегодня каждый может подобрать себе классификацию, согласно которой его бизнес-центр попадет в категорию класса А. Встречаются даже мнения, что категория определяется исключительно ценой: если арендная ставка выше 40 - 50 долларов за один квадратный метр, значит, данный офисный центр принадлежит к классу А!
Владимир Лашманов:
- Хотя на самом деле, заказчика, прежде всего, интересует соотношение цены и качества.
Александр Жилевский:
- Давайте отталкиваться от первичного: для кого строится бизнес-центр? И для кого вообще нужен этот классификатор? Для клиентов. Классификаций сегодня, действительно, существует порядка шести или семи. Но все они абсолютно субъективны. Собственники бьют себя в грудь: «Я в центре, значит, я – класс А!» Но у тебя же нет открытой гостевой стоянки. А если я арендую офис, ко мне должны приехать клиенты. И приехать комфортно. Посему, если уж мы ведем речь о месте расположения, то классификация должна отталкиваться еще и от наличия/отсутствия автомобильных пробок при подъезде к бизнес-центру. Исходя из этого критерия, я, извините, предпочту бизнес-центр где-нибудь в стороне, до которого от площади Минина можно добраться за 7-8 минут (по Ошарской или по Ванеева).
Далее возникает следующий простой вопрос: кто управляет бизнес-центром? Комфортность заключается не только в том, чтобы установить скоростной лифт, видеонаблюдение, охрану и прочее. Можно повесить золотые панели, но без навигации. Или оборудовать высококлассный прохладный холл, но продержать посетителей в очереди на рецепшен. Важен менеджмент. Как правило, в Нижнем Новгороде чаще всего этим занимаются специально созданные управляющие компании. То есть структуры менеджмента без опыта работы. Но комфортность, а, следовательно, и класс любого бизнес-центра определяется именно опытом управляющей компании. Это общепринято. Западные инвесторы, запуская бизнес-центр, нанимают управляющую компанию с опытом работы не менее 10-12 лет. Несмотря на то, что стоимость услуг такой компании намного дороже, чем созданных недавно.
Денис Фоменков:
- Я полностью согласен с Александром Борисовичем в том, что профессиональная управляющая компания играет огромную роль. Действительно, можно напичкать здание сложнейшими инженерными системами, но работающие в бизнес-центре инженеры не будут знать, что с ними делать. В результате и срок эксплуатации дорогостоящего оборудования резко сокращается, и вероятность аварий возрастает.
Андрей Мокшанов:
- Видимо, так происходит потому, что сейчас у нас рынок продавца. Долгое время в Нижнем Новгороде был дефицит офисных центров. Но поскольку темпы и объемы их застройки сегодня достаточно велики, ситуация на рынке офисной недвижимости будет меняться. Скоро наступит рынок покупателя. Покупатель (арендатор) будет спрашивать: что я имею за свои деньги? И вот тогда именно единая классификация будет очень актуальна. А пока у нас, действительно, кто как хочет, тот так себя и обзывает. Кстати, так происходит не только на рынке офисной недвижимости, но и на рынке жилищного строительства. И здесь в качестве положительного примера может служить Украина, где ввели единую классификацию жилых домов. В ней порядка ста пунктов. Уже не получается выбрать какой-то один критерий и по нему позиционировать дом как здание класса А.
Что касается классификации, основанной на месте расположения офисного центра, мы должны помнить о специфике Нижнего Новгорода. Город разделен мостами, на которых постоянные пробки. Да, исторический центр – это хорошо. Но у нас еще есть Заречье, там проживает 900 тысяч нижегородцев, и, естественно, высока потребность в офисных центрах. И если офис-центр расположен в заречной части города, но соответствует всем современным требованиям и хорошо управляется, почему же он не может быть категории А?
Инкубатор для бизнеса
Антон Муравьев:
- Есть ли в Нижнем Новгороде потребность в бизнес-инкубаторах? Как развивается их строительство?
Для справки: Бизнес-инкубатор — это специальный инструмент экономического развития, предназначенный для ускорения роста и успешной самореализации предпринимателей, предприятий и компаний посредством предоставления им комплекса ресурсов и услуг по поддержке и развитию их деловой активности. Главная задача бизнес-инкубатора — создавать успешно работающие хозяйственные объекты, либо реконструировать действующие с тем, чтобы, пройдя через специальные программы, они обрели финансовую жизнеспособность и организационную самостоятельность.
Александр Жилевский:
- Бизнес-инкубаторы - это необходимо. Но самый первый вопрос: кто их будет строить? Для того чтобы поддержать малый бизнес, ему, как минимум, нужно предоставить офисы по себестоимости, а никак не по рыночной арендной ставке. Причем со всеми необходимыми коммуникациями: энергетика, тепло, вода, связь. Бизнесменам вкладывать деньги в строительство бизнес-инкубаторов неинтересно, согласны? Для того чтобы построить здание от начала до конца, нужно не меньше 3 - 4 лет. А для того, чтобы его еще и оснастить, нужны дополнительные деньги. Поэтому развитие бизнес-инкубаторов, безусловно, должно идти только на уровне государства.
Тогда встает другой вопрос: почему правительство этого не делает? В руках любой власти находятся не только земельные ресурсы, но и производственные мощности, которые давно не работают, однако оснащены техническими сетями (пусть они изношены, но они есть) и расположены в центре города. Между тем эти здания стоят на продажу, и по очень высокой цене…
Когда же чиновники говорят: мол, ребята, давайте мы вам дадим площадку, вы постройте, а 50 процентов мы вам потом вернем, но при условии, что вы туда посадите определенное количество предпринимателей вот по такой арендной плате… Во-первых, не факт, что деньги действительно вернут. Во-вторых, не факт, что здание вообще будет достроено. На мой взгляд, все очень просто. Но мой взгляд может не совпадать с мнением нашего правительства…
Андрей Мокшанов:
- Если говорить о планах нашего правительства, у нас строится что-то, похожее на бизнес-инкубатор, на улице Ларина. Однако как там развивается ситуация, сказать сложно. Как сложно сказать и о ситуации с другим крупным проектом – онкологическим центром. Хотя проект заявлен давно, разработан бизнес-план, и о поддержке уже заявили зарубежные инвесторы, но пока мы наблюдаем проблемы с выделением земельных участков. Время теряется. Возникла угроза, что проект вообще уйдет в другой регион.
О муках подключения и кредитования
Антон Муравьев:
- Выделение земельного участка и подключение к сетям – это две глобальные проблемы, перед которыми меркнут все остальные. Как они решаются в Нижнем Новгороде?
Татьяна Романчева:
- Как это ни забавно, но при принятии решения о строительстве бизнес-центра проблема подключения к сетям застройщика волнует не в первую очередь. Нижний Новгород отличается именно процедурой согласования и выделения земельных участков. Подключение к инженерным коммуникациями и стоимость их, конечно, ложится бременем на проект (не только сроками, но и денежной составляющей). Но самые большие риски, которые имеет наш регион, это риски административного характера. Вопрос подвода коммуникаций – это затраты проекта, которые придется понести, уже пройдя процедуры выделения земельного участка, его межевания и освобождения от прав третьих лиц.
Антон Муравьев:
- А как работает в Нижнем система «одного окна»?
Татьяна Романчева:
- Как и во всей России. Декларируется, что есть служба «одного окна», то есть получать документы на «оббегание» инстанций теперь можно в одном месте, но пока не видно, чтобы это существенно сократило сроки.
Антон Муравьев:
- Определены нормативы времени, за которое в «одном окне» должны согласовать тот или иной документ. Я специально подсчитал на калькуляторе, какой срок понадобится на согласование пакета, если действовать строго по закону: на круг вышло четыре года. И это без учета того, что на каждом этапе могут найти ошибку, возвратить пакет - и все придется начинать сначала.
Татьяна Романчева:
- Это российская проблема, не нижегородская. Но строительство объектов недвижимости, не будем забывать, как правило, подлежат кредитованию. Не каждый собственник в состоянии (или желании) извлечь деньги из другого своего бизнеса или проекта, чтобы вложить эту сумму на год согласований и два года строительства. Он идет за кредитом. Сеть учреждений, кредитующих коммерческую недвижимость, с каждым годом увеличивается. Но меняются и требования, предъявляемые при выдаче кредита. Первый вопрос, который звучит сегодня при защите бизнес-плана: распишите прохождение исходно-разрешительной документации в сроках, деньгах и рисках. В результате те, кто собирается, например, строить офисный центр, должны предоставить версию сценария развития событий и попытаться прожить по этому сюжету. Либо честно признаться: по аналогам этот период таков. Более конкретно сказать в данной ситуации нечего. Особенно если выделенный под строительство участок обременен правами третьих лиц. Для того чтобы получить разрешение на проектирование, претендент сначала должен высвободить этот участок, и только потом может приступить к заключению договора аренды, который мог бы явиться залогом. В настоящий момент возможно кредитование и на беззалоговой основе, но кредит он получит под больший процент – слишком мало гарантий.
Антон Муравьев:
- Каковы сроки окупаемости объектов офисной недвижимости?
Александр Жилевский:
- Когда говорят об окупаемости, обычно имеется в виду возврат операционного дохода в чистом виде. При этом часто забывают о том, что идет капитализация самого здания: его рыночная стоимость постоянно растет. И когда заходит речь об эффективности проекта, все, в том числе и коммерсанты, почему-то предлагают подсчитать, сколько стоит новое здание, и как быстро вернутся потраченные деньги, исходя из договоров, заключенных на сегодняшний момент. Начинают считать – 7 лет. «Нет, это много!..» Однако когда начинаешь считать с учетом капитализации, взяв среднюю ставку по недвижимости, допустим, 25 или даже 18 процентов, все сразу становится на свои места.
Татьяна Романчева:
- При стабильном рынке срок окупаемости впрямую зависит от объема проекта. И если мы строим глобальный для Нижнего Новгорода офисный центр в 20 - 30 тысяч квадратных метров, то нужно понимать, что срок окупаемости 5 лет - это утопия.
Второй момент – соотношение спроса и предложения. Строительство объектов офисного рынка желательно регулировать. Проведу аналогию с гостиничным рынком. Здесь самый неконтролируемый процесс - возникновение малых гостиниц. Например, в Варшаве люди, получив этот неконтролируемый рынок, имеют полную потерю доходности тех, кто владеет малыми гостиницами. Из-за превышения предложения над спросом. Поэтому чем точнее сосчитан рынок, тем правильнее определен объем проекта. Только тогда можно говорить о точном сроке окупаемости.
«Сити-Стрелка» и российская беда под названием «дороги»
Татьяна Романчева:
- Сейчас у нас есть гигантский проект офисной комплексной застройки, который вывозился на выставку МИПИМ в Канны. Я имею в виду «Сити-Стрелку», который осуществляет ОАО «Развитие Нижегородской области». Объем планируемых офисных помещений составляет более миллиона квадратных метров. То есть ровно столько, сколько в Нижнем Новгороде есть на сегодняшний день. Представьте, что будет, если произойдет стопроцентный ввод рынка в ближайшее, если верить проекту, время.
Далее. Макет проекта, безусловно, очень впечатляет. Но возникает и ряд вопросов, как, например, в случае катастрофы собираются снимать людей с 60-го этажа: пожарных вертолетов у нас пока еще никто не закупал. И уж совсем не понятно, а как в «Сити-Стрелке» обстоят дела с парковками? Вопросы подземного паркинга напрямую связаны с состоянием грунтов данного земельного участка. Но еще хуже с подъездными путями. Все знают наш Окский мост – загруженный, старый, с постоянными пробками и двумя узкими ручейками транспортных развязок. Но ни о каких многоуровневых, современных развязках речь в проекте пока не идет. И вот это страшно.
Андрей Мокшанов:
- Дороги – это давняя и большая нижегородская проблема. Вот сейчас начинается реализация проекта торгово-развлекательного центра на площади Лядова. Всем известно, что на расстоянии от площади Горького до площади Лядова день и ночь - одна сплошная пробка. И если Лядова перекроют на время строительства, ситуация станет невыносимой. А когда центр построят, как к нему подъезжать? Но об этой проблеме почему-то умалчивают. То проект трансформации развязок на площади Лядова существует, но когда он будет сделан, в какие сроки?
Татьяна Романчева:
- Заказчики провели разработку транспортной развязки с одним из наших институтов. В рамках осуществления проекта предполагается строительство транспортных магистралей в районе площади Лядова. Мы часто слышим, что разработаны магистрали-дублеры, но никаких попыток воплотить разработки в жизнь пока не видим. Есть глобальный проект Октябрьского бульвара, который, как нам обещают, развяжет площадь Минина, «снимет потоки». Но самое интересное, что кольцо Октябрьского бульвара – не замкнутое. Оно просто огибает площадь Минина по кругу, однако никуда не выводит. Разве что по Верхне-Волжской набережной машины пустить…
Востребованные сегменты
Антон Муравьев:
- Я предлагаю вернуться к соотношению спроса и предложения. Существует ли в городе проблема нехватки офисов?
Татьяна Романчева:
- Для начала нужно определиться, на какие деньги и какие площади есть спрос, а на какие деньги и какие площади существует предложение. Если, допустим, предприниматель хочет за 15 долларов снять 50 квадратных метров в аренду в центре города, наверное, его спрос останется неудовлетворенным. Конечно, существует определенная планка ставок, выше которой арендаторы крайне редко перескакивают, но есть и планка, ниже которой уже невыгодно опуститься собственнику. Но, к сожалению, очень часто запрашиваемая аренда – это желаемое, а не действительное.
Офисный рынок четко сегментирован: есть бизнес-центры и есть встроенные офисные помещения. В Нижнем Новгороде в руки риэлторов чаще всего попадает спрос и предложение именно на встроенные офисные помещения. В бизнес-центрах существуют управляющие компании, где есть собственные арендные отделы. То есть, приходя в офисный центр, клиент уже не попадет к риэлторам.
Александр Жилевский:
- Если говорить об услугах по поиску аренды в бизнес-центрах, «Агентство Выбор - недвижимость» этим занимается. Но, к сожалению, мы сплошь и рядом сталкиваемся с тем, о чем говорила Татьяна Ивановна (Романчева - В.З.) – несоответствием запрашиваемой цены и качества (клиент, естественно, хочет получить комфортные условия для ведения бизнеса). А вот у встроенных помещений время позиционирования на рынке – месяц, полтора. Хотя арендные ставки по некоторым из них приближаются к ставкам офис-центров, заявляющих себя как класс А.
Татьяна Романчева:
- Был период, примерно в течение года, когда бизнес-центры стали массированно выходить на рынок, и заполняемость в них упала до 93 процентов. Восемь процентов пустующих помещений означали, что компенсация заполнения будет происходить только за счет дифференциации и снижения арендных ставок в отдельных местах. С другой стороны, все хорошо знают здание по улице Костина, 2. До недавнего времени в нем располагалось три бизнес-центра. Да, со страшной парковкой, с отвратительными транспортными развязками, но, тем не менее, востребованные и работавшие. Когда правительство забрало Костина, 2, изъяв здание из коммерческого оборота, то те арендаторы и компании, которые сидели в этом центре, переместились и расположились где-то рядом. Естественно, коэффициент заполнения в данном географическом сегменте улучшился. С третьей стороны, у нас есть Ленинский район. По бизнес-центрам бедный, но богатый на предприятия, которые охотно сдают в аренду свои офисные помещения. Казалось бы, вот он, гигантский рынок для офисной недвижимости. Но там уже есть большой бизнес-центр – Ленина, 54, где располагается Пенсионный фонд. Сейчас Пенсионный фонд строит отдельное здание, около 6 000 квадратных метров, которые скоро «вывалятся» в рыночный оборот. Для данного района это много. То есть сильно арендные ставки расти вряд ли будут.
Олег Груздев:
- Заблуждение думать, что может произойти какое-то насыщение рынка. В торговой ли, в гостиничной ли, в офисной ли недвижимости. Если на сегодняшний день появится проект, который будет в достаточной мере учитывать требования клиентов, то что бы вокруг ни было построено в части количества, он выиграет за счет качества. И говорить о том, что этот объект не найдет своего покупателя и достаточной доходной базы, не приходится.
Проблема не в том, что именно строить, а в том, что в Нижнем нет достаточного количества грамотно подготовленных проектов для финансирования. В том, о чем справедливо говорил Александр Борисович (Жилевский - В.З.) - в управлении. Особенно на местном уровне. У нас нет менеджмента, который мог бы поднимать и делать проекты с нуля.
Кто управлять будет?
Антон Муравьев:
- Вопрос управления, действительно, ключевой. Почему все-таки «Выбор» остановился на управляющей компании из Петербурга?
Александр Жилевский:
- Мы не нашли в Нижнем ни одной управляющей компании, которая имела бы опыт управления двумя или тремя крупными проектами. И управляла ими эффективно. У компании, которую выбрали мы, опыт управления восемь лет и, что важно, именно в регионах. Поскольку мы все понимаем, что ментальность клиента-арендатора из Питера, из Москвы и из Нижнего – это абсолютно разные вещи.
Татьяна Романчева:
- В Нижнем Новгороде офисные центры, как правило, управляются местными компаниями. И если говорить об отношениях «собственник и управленец», то лучше, если управленцы находятся в штате компании. У нас не так уж сильно принята система договоров доверительного управления, хотя она есть.
Однако зададимся вопросом: откуда приходят веяния на рынок? Конечно, от торговой недвижимости, которая всегда впереди. Стороннее управление торговыми центрами у нас есть давно – «Шоколад». И это совершенно оправданный подход: нужны бренды, которые идут из других регионов, лучше, если из Москвы. Но если мы говорим об офисном рынке, ясно, что тиражировать арендаторов из Москвы и Санкт-Петербурга в крупных размерах достаточно сложно. В городах-миллионниках офисный рынок все-таки развивается на местном уровне. А потому при найме сторонней компании, думаю, основной проблемой будут те гарантии рисков собственника, которые он может понести в случае не заполнения центра не в первый момент, а четко в течение срока окупаемости.
Опять же, встает вопрос о том, сколько получает управляющая компания. В мире есть всего лишь три системы оплаты ее услуг: от валового дохода, от чистой прибыли и смешанная. Но сегодня компании зарабатывают на всем. Придя на рынок, они сначала очень дорого продают маркетинг, консалтинг и запуск предприятия, которое берут в управление. То есть даже в том случае, если договор на управление не будет заключен, они уже заработали. Далее продаются непосредственно услуги управляющей компании. И тенденция тех, кто идет к нам в регион – получить проценты и с валовки, и с чистого дохода. Мало того, еще интереснее: брокеридж выносится в отдельный договор. Таковы реалии. Конечно, это пройдет. Наши собственники – мудрые люди. Но, наверное, рынок должен это пережить.
Александр Жилевский:
- Что касается рисков, все зависит от того, как составлен договор. Собственник и управляющая компания должны риски разделять. Это грамотно. Я имею в виду риски по получению прибыли (то есть по заполнению центра). Ну а если уж ты гарантируешь управлять хорошо, то брокередж надо закладывать в доход. Поскольку содержание компании предполагает и вознаграждение арендному отделу.
Думаю, отечественным управляющим компаниями не стоит забывать, что сейчас в Нижегородский регион приходит много западных инвесторов, которые хотят приобретать бизнес-центры. Причем те, которые уже заполнены. То есть речь идет о договорах аренды и договорах обслуживания. Так что постепенно все становится на свои места.
На круглом столе побывала Вера Звездова.
