Обычно сделки на рынке недвижимости происходят через подписание договора купли-продажи. Заключая такое соглашение, все участники сделки верят, что все будет хорошо, что каждая сторона выполнит все свои обязательства, прописанные в документе. Закон также считает, что если и продавец, и покупатель все прописанное исполнили, то договор исполнен сторонами надлежащим образом. И здесь у каждой стороны по одной главной обязанности: покупатель должен заплатить всю сумму, а продавец должен передать недвижимое имущество. Передача, как правило, фиксируется подписанием передаточного акта. Сроки передачи обычно указаны в договоре купли-продажи. Там же указывается и цена объекта.
И все было бы хорошо, если б в жизни не бывали отступления от правил. Так что же происходит, когда стороны не выполняют взятых на себя обязательств или исполняют ненадлежащим образом? Отвечает на этот вопрос в своем блоге юрист по недвижимости Евгений Страхов.
Рассмотрим сначала ситуации, связанные с продавцом. Допустим, участники процесса подписали договор купли-продажи, зарегистрировали переход права собственности в Росреестре, покупатель полностью оплатил приобретение, но продавец отказывается подписывать передаточный акт. Что может сделать покупатель? Он может требовать передачи купленной недвижимости через суд, это гарантируется статьей 398 Гражданского кодекса РФ. А может просто отказаться от договора и требовать возврата выплаченной суммы. Это гарантируется статьей 463 Гражданского кодекса РФ.
Обычно при покупке жилья денежный расчет происходит через банковскую ячейку. И в такой ситуации есть несколько способов защиты от недобросовестного поведения бывшего собственника.
Во-первых, передаточный акт можно подписать до регистрации перехода права собственности, и арендовать для этого документа отдельную банковскую ячейку. В одну ячейку закладываются деньги, в другую — подписанный акт. Условия доступа покупателя к акту аналогичны условиям получения продавцом денег из ячейки. В этом сценарии, после того как Росреестр вернет зарегистрированные документы, каждый из участников сделки получит то, что ему и требуется, без проволочек.
Но этот вариант подходит при покупке свободных объектов недвижимости. В других случаях риски долгого подписания передаточного акта минимизируются иначе.
Хорошо работает прописанный в договоре пункт о пенях в случае, если продавец просрочит передачу объекта, право собственности на который согласно Росреестру уже перешло к покупателю. Деньги — извечный стимул быть добросовестным и исполнительным в оговоренные сроки. Практика показывает, что такой пункт вписывают в договор редко, а желательно это делать всегда.
Есть и другой путь — не платить всю цену за покупаемый объект сразу. Прописать в договоре условия таким образом, что часть цены за квартиру или дом оплачивается уже после подписания именно передаточного акта, то есть произвести удержание до исполнения обязанности по передаче недвижимости. В принципе, это тоже денежное стимулирование продавца быть оперативным в выполнении договоренностей.
Теперь стоит рассмотреть ситуации, связанные с ненадлежащим исполнением условий договора покупателем. Покупатель должен уплатить продавцу цену недвижимости. Это его главное обязательство.
Согласно договору купли-продажи, могут быть предусмотрены разные варианты оплаты:
- предварительная оплата (когда сначала оплачивается стоимость квартиры, а потом подписывается передаточный акт);
- оплата в кредит (когда сначала передается недвижимость, а потом платятся за нее деньги);
- оплата в рассрочку (стоимость покупаемой квартиры выплачивается в несколько этапов).
Итак, у покупателя есть три способа оплаты приобретаемой недвижимости. Однако иногда даже такой выбор не гарантирует, что проволочек с этим процессом не будет. Как это ни печально, но покупатель может нарушить договоренности именно в части оплаты. Что в этом случае делать продавцу? Безусловно, закон предусмотрел защиту бывшего собственника в такой ситуации, но защита эта варьируется в зависимости от выбранного способа оплаты.
Если квартира продается по предварительной оплате, а денег продавец так и не получает, бывший собственник, во-первых, может приостановить процесс передачи недвижимости, а во-вторых, просто расторгнуть договор купли-продажи. И такое поведение полностью соответствует ст. 328 Гражданского кодекса РФ.
Если продажа идет в кредит, то продавец находится под защитой п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса РФ. И в данном случае бывший владелец также может требовать расторжения ранее подписанного договора, а также возврата недвижимости.
При покупке недвижимости в рассрочку, если нарушаются сроки платежей, то договор можно расторгнуть, а недвижимость возвратить на основании п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ. Однако, если покупатель на момент сбоя платежей успел оплатить половину стоимости купленной квартиры, то расторгнуть договор уже невозможно. Бывший собственник в такой ситуации может лишь через суд требовать уплаты просроченной суммы.
Кроме законодательных статей, бывшего собственника хорошо защищают и вписанные в договор купли-продажи пени и штрафы в случае неуплаты. Этот пункт должен быть в договоре, а практика показывает, что достаточно часто им пренебрегают. Безусловно, в каждом из трех видов оплаты условия, защищающие продавца, разные, но они всегда должны быть записаны в договоре. В этом случае требовать защиты своих прав гораздо проще. В любом случае необходимо помнить, что грамотно составленный договор вместе с правильно выполненными фактическими действиями по его исполнению являются гарантами безопасности каждой из сторон сделки.
