Портал Urbanus.ru изучил вторичный рынок жилья в Москве и попросил экспертов сделать прогноз на 2018 год.
«Многие собственники находятся в отрыве от реальности»
В прошлом году предложение вторичного жилья в Москве сократилось на 15%, до 37−42 тыс. лотов. Эксперты связывают это с тем, что продавцы снимают с продажи низколиквидные лоты — в компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» это называют «синдромом разочарованного продавца».
Кроме того, сохраняется устойчивый спрос на такую недвижимость, что подтверждается и официальными данными Росреестра: разница в количестве зарегистрированных переходов прав составила менее 3 тыс. сделок (123 894 переходов прав в 2017-м против 126 045 в 2016-м).
Однако даже несмотря на такое проседание, рынок все еще сильно затоварен. Этому способствует активное строительство в Москве: «вторичка» прирастает за счет ввода в эксплуатацию и обживания «бывших» новостроек.
Цены на бывшие в употреблении «квадраты» продолжает падать — согласно оценкам «Метриум Групп», средняя цена «квадрата» в ЦАО составляет 360 тыс. рублей за 1 кв. м, в ЗАО — 235 тыс., в ЮЗАО — 200 тыс., в СЗАО — 190 тыс., в ЮВАО — 155 тыс., в ВАО — 168 тыс., в ЮАО — 170 тыс. При этом Мария Литинецкая, управляющий партнер компании, уверяет, что в 90% случаев продавцы вторичных квартир готовы к торгу, однако не уступают более 5−7% от цены.
«Многие собственники находятся в отрыве от реальности и выставляют квартиры по завышенной стоимости. Результатом становится долгое «зависание» объекта в базах», — подтвердила руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.
А вот у Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-Новострой», другие данные: «При реальных сделках снижение цены достигало 10%, поскольку сегодня порядка 80% квартир на вторичном рынке продаются с дисконтом не менее 10%».
Ставки падают, спрос растет
Что на вторичном рынке Москвы точно растет, так это доля сделок с использованием ипотеки. По подсчетам агентств недвижимости, опрошенных порталом Urbanus.ru, в 2017 году примерно в 30−40% случаев квартиры были куплены на заемные деньги.
Москвичи стали активно улучшать свои жилищные условия, тем более что условия кредитования стали очень выгодными: минимальные ставки начинаются от 9,4%. По итогам 2018 года специалисты ждут их дальнейшего снижения до 8−8,5%. Интересно, что ставки по ипотеке на готовое жилье сокращались быстрее, чем ставки по займам для покупки новостроек, которые за год упали с 11,4 до 9,7%.
Повышение доступности ипотеки привело не только к росту ее популярности, но и увеличению среднего размера кредита с 3,3 млн до 3,8 млн рублей, отметили в «Метриум Групп». Таким образом, значительная часть покупателей столичного жилья решила приобрести с помощью ипотеки более качественные квартиры (по размеру, расположению или техническому состоянию), чем то было годом ранее.
Еще 30% сделок на вторичном рынке, если верить информации «НДВ-Недвижимости», приходятся на trade in. Мария Литинецкая полагает, что у такой схемы есть большие перспективы. Дело в том, что большинство квартир в столице приобретается с использованием средств, вырученных от продажи старого жилья или доли в нем, пояснила она.
По словам управляющего партнера компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, в минувшем году размер большинства сделок в Москве не превышал 9 млн рублей. Еще год назад средний чек достигал почти 10 млн рублей. «Самые популярные квартиры — двухкомнатные (около 40% от всего спроса). «Однушек» чуть меньше — 34%. Трехкомнатных — 22%. И многокомнатные были не очень популярными — всего около 4% сделок», — поделилась эксперт.
Покупатели с невысоким бюджетом предпочитают однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Елена Мищенко также рассказала, что в старых домах наиболее популярны варианты с изолированными, а не проходными комнатами. Но если собственник сделал грамотную перепланировку и узаконил ее, то спрос повышается.
Время для спекуляций еще не наступило
Планы по демонтажу старых жилых домов в столице, анонсированные мэрией, не сильно повлияли на вторичный рынок — ажиотажа не случилось. По подсчетам игроков рынка, на квартиры в хрущевках приходятся порядка 10% всех сделок в этом сегменте.
После оглашения программы весной и в начале лета 2017 года наблюдалось незначительное повышение средней стоимости квадратного метра в экспонируемых объектах (буквально 1,5−2% в зависимости от района).
Однако к осени цены упали и в целом соответствуют среднему значению за последний год (порядка 135 тыс. рублей за 1 кв. м), делится наблюдениями «Метриум Групп». И собственники, и потенциальные покупатели осознали, что речь идет об очень долгом процессе с большим количеством «неизвестных» и время для спекуляций на стагнирующем рынке еще не наступило.
Многие жильцы «хрущевок» передумали продавать их, желая получить квартиру в новостройке благодаря реновации. Пусть это и не равноценное, а равнозначное жилье, но ведь новая квартира ценится дороже ветхой.
Впрочем, покупатели на «старье» все равно находятся. Такие сделки рассматриваются в качестве долгосрочных инвестиций, в надежде обзавестись новой жилплощадью в рамках «сносной» программы. Тем более что и доход такие инвестиции могут приносить почти сразу, за счет сдачи в аренду на период до сноса дома.
Марина Толстик считает, что в таких случаях цена должна быть невысокой, ведь иногда квартира может даже не предназначаться для проживания. «Например, у нас были сделки, когда покупались двухкомнатные «убитые» квартиры после залива, без ремонта, в плохом состоянии, на первом темном этаже — то есть с полным набором факторов, усложняющих продажу. Однако новые хозяева не планируют там жить, а хотят просто впоследствии получить от города симпатичную новостройку», — заявила она.
Часто такие квартиры покупают, когда в семье есть дети — получается квартира «на вырост». Пример такой сделки — двухкомнатная квартира в районе станции метро «Кузьминки» площадью 46 кв. м, первый этаж, без ремонта. Такую квартиру купили за 4,9 млн рублей, вспоминает Толстик.
Чего ждать в 2018 году
В 2018 году аналитики не ждут каких-либо серьезных потрясений на вторичном рынке Москвы. По крайней мере, цены точно не взлетят — они и так значительно просели в последнее время. Например, по итогам 2017 года средняя цена 1 кв. м была сопоставима с данными за первый квартал.
Также можно отметить, что программа реновации способна внести свою лепту, однако в конечном счете – по факту сноса и строительства домов — предложения будет только больше. Таким образом, самым значимым моментом станет обновление рынка. Место «хрущевок» займут старые панельные девяти- и 12-этажные дома, которые будут выигрывать исключительно за счет локации.
На первичном рынке столицы в течение года ожидается выход большого количества проектов разных классов, что наверняка вызовет дальнейшее сползание цен и спроса на «вторичку». Более всего просядут цены на объекты низкого качества, в то время как ликвидные квартиры будут уходить с рынка, но с небольшим дисконтом, делает прогноз Ирина Доброхотова.
При этом на вторичном рынке вероятно сокращение объема предложения, поскольку часть продавцов, не желающих снижать цену, будет вынуждена временно снимать свои квартиры с продажи.
Снижение ставок по ипотечным кредитам приведет к дальнейшему росту спроса. Однако на столичном рынке еще много переоцененного и некачественного жилья с довольно неуступчивыми хозяевами, которые не могут смириться со значительным падением цен. Они либо продолжат постепенно снижать планку, либо будут снимать объекты с продажи, тем самым сокращая общий объем предложения.
Тем не менее, полагает Мария Литинецкая, отсутствие роста доходов населения не позволит спросу стать более качественным, потому основная доля сделок по-прежнему будет в пределах до 6 млн рублей.
