Лизинговая отрасль, по экспертным оценкам, развивается стремительно. Уже около 6% всех инвестиций в покупку основных средств осуществляется с использованием лизинговых схем. Ежегодно объем задействованных в них капиталов увеличивается в среднем на 50%.
При этом в портфелях лизинговых компаний преобладают сделки с транспортными средствами и различным оборудованием.
По данным Северо-Западной лизинговой ассоциации (СЗЛА), на долю коммерческой недвижимости в среднем по России приходится лишь 2% совершенных операций (их объем составил в прошлом году около $120 млн), а в Северо-Западном регионе - примерно 1,6%.
Между тем перспективность самой схемы не вызывает сомнений ни у представителей лизингового бизнеса, ни у их потенциальных клиентов, ни у консультантов и посредников.
О том, что мешает развитию лизинга; как сделать, чтобы спрос на эту услугу стал массовым, и для кого финансовая аренда выгодна уже сейчас, рассуждали участники очередного семинара, посвященного лизингу коммерческой недвижимости и организованного нашим еженедельником при поддержке СЗЛА.
Рынок дик, деньги коротковаты
"У солидных клиентов, заинтересованных в приобретении крупных объектов, как правило, уже сложились отношения с банками и лизинговыми компаниями. Это прозрачные структуры, и они готовы использовать в сделках легальные финансовые инструменты, - говорит руководитель отделения компании "Миэль-Недвижимость" Сергей Горбунов. - Однако основной товар на рынке коммерческой недвижимости - встроенные помещения или небольшие отдельно стоящие здания.
Именно в этом сегменте и кроется основной потенциал спроса на услуги лизинговых фирм. Но как раз этот рыночный сектор отличается сегодня крайней степенью нецивилизованности. Здесь преобладают "серые" схемы расчетов, делающие невозможным использование лизинга.
При этом на рынке наблюдается очевидный дисбаланс между спросом и предложением, наглядное свидетельство которого - примерно двукратный рост цен на торгово-офисные площади в 2006 году.
В этой ситуации именно продавец диктует правила игры, требуя указывать в договорах купли-продажи балансовую, а не фактическую стоимость имущества и до сих пор предпочитая наличные расчеты.
Никто не хочет платить налоги. Ситуация будет постепенно меняться по мере того, как на вторичном рынке появятся объекты нового строительства, рыночная стоимость которых близка к балансовой. Если же государство ужесточит налоговый контроль и будет добиваться того, чтобы в договорах фигурировали реальные цифры, мы увидим стремительный рост спроса на лизинговые услуги".
Другая проблема - сложность самой сделки лизинга и относительно небольшие сроки заключаемых договоров. Стандартное предложение большинства лизинговых компаний на сегодня - пять лет.
При таком сроке текущие лизинговые платежи могут оказаться слишком высокими для малых предпринимателей, для которых схема финансовой аренды наиболее интересна.
Кроме того, за этот период объект недвижимости полностью не самортизируешь несмотря на возможность применять при лизинге повышенный коэффициент (до трех).
"Лизинговая компания редко использует собственные средства при приобретении объектов для лизингополучателей. Их у нее просто недостаточно. Мы берем кредиты в банках под обеспечение. Когда в страну придут наконец длинные деньги, то и сроки кредитования увеличатся", - поясняет президент СЗЛА Дмитрий Самодуров.
Кому выгодно?
"Работать с коммерческой недвижимостью выгодно и самим лизинговым компаниям, и нашим клиентам, - считает заместитель генерального директора компании "Зест" Светлана Рясная. - Почему это интересно нам? Недвижимость не спрячешь или, к примеру, не угонишь, как автомобиль. Кроме того, она отличается высокой ликвидностью, что снижает риски лизингодателя. В чем выгода для клиента? Недвижимость все время дорожает.
Например, три года назад мы приобрели объект по цене, которая на тот момент была вполне адекватна рынку. Однако за это время он успел подорожать в несколько раз. Вдохновленная таким результатом фирма-лизингополучатель сегодня готовит новую заявку".
Один из секторов рынка, где лизинговые схемы могут с успехом применяться уже сегодня, - продажа с торгов городских нежилых помещений. Эти сделки проходят совершенно легально. Кроме того, арендаторы, чьи "встройки" выставляются на аукцион, заинтересованы в их выкупе, но зачастую им не хватает для этого денег.
При Фонде имущества уже аккредитованы несколько лизинговых компаний, например "Зест", "Балтинвест", "Глобус-лизинг", "Балтийский лизинг".
По словам Светланы Рясной, заявок от арендаторов, желающих участвовать в торгах, поступает много. Каков алгоритм такой сделки?
Сначала лизинговая компания и клиент оговаривают максимальную цену, до которой имеет смысл бороться за объект на аукционе. Для этого заказывается оценка помещения. Как правило, лизинговая компания работает с несколькими фирмами, которым доверяет.
"Мы используем в работе все три метода: сравнительный, затратный и доходный, - рассказывает заместитель генерального директора компании "Независимая оценка" Алексей Песчанский. - Однако цифра, фигурирующая в отчете, является рекомендуемой. Окончательное решение принимают участники сделки".
Светлана Рясная подчеркивает, что в расчет принимаются не только характеристики конкретного помещения, но и устойчивость бизнеса арендатора.
Затем лизинговая компания заключает с будущим лизингополучателем предварительное соглашение, в котором оговариваются нюансы предстоящего сотрудничества. В частности, в какой пропорции стороны вносят задаток для участия в торгах.
Стандартное опасение, возникающее у арендатора: лизинговая компания купит помещение и оставит его себе.
"Во-первых, это не наш бизнес. Во-вторых, клиент застрахован договором купли-продажи с Фондом имущества. В нем прямо указано, что объект приобретен для передачи в лизинг, и названа фирма-лизингополучатель", - разъясняет Светлана Рясная.
При совершении лизинговой сделки необходимо обратить внимание на налоговые тонкости. Иногда, чтобы воспользоваться всеми преимуществами лизинга - сэкономить на налогах на прибыль и на имущество, имеет смысл зарегистрировать новую компанию, на которую будет заключен договор лизинга.
Оптимальный вариант, когда и продавец объекта, и лизингополучатель являются плательщиками НДС. Тогда возникает возможность зачесть этот налог.
Если по договору лизинга приобретается не новый объект недвижимости, то лизинговая компания вправе оперировать остатком срока его полезного использования. Например, он составляет 15 лет. Тогда, используя коэффициент 3, можно полностью амортизировать объект за 5 лет.
Если предмет лизинга имеет малый износ (к примеру, это помещение в новостройке), обнулить его стоимость не получится. Образуется дельта - так называемая выкупная сумма, которая учитывается в составе лизингового платежа и погашается, как правило, равными долями в течение срока договора.
Когда сделка закрывается, покупатель уже ничего не должен лизинговой компании, однако ему придется учитывать объект у себя на балансе по остаточной стоимости.
По данным "Зеста", при использовании лизинговой схемы ежегодное удорожание объекта для клиента составляет в среднем 9-12%. Размер авансового платежа - от 0 до 30%.
Чтобы понять, насколько лизинг выгоден для конкретной фирмы, надо вооружиться необходимыми выкладками и сопоставить разные варианты приобретения прав на объект.
В таблицах ниже показаны расчеты, выполненные специалистами компании "Зест" для типичной "встройки": площадь объекта - 67 кв.м, рыночная стоимость - 100 000 у.е., арендная ставка - 23 у.е./кв.м в месяц. Что выгоднее: продолжать арендовать помещение, купить его с использованием кредита или приобрести в лизинг?
Эксперты "Зеста" делают следующие допущения: арендная ставка будет увеличиваться на 40% в год, кредит можно привлечь под 14% годовых, срок лизинга - 5 лет, авансовый платеж - 30%, срок полезного использования объекта - 15 лет.
Исходя из этих цифр получается, что вариант с арендой однозначно невыгоден, а при двух других затраты клиента на сделку примерно равны. Однако в перспективе лизинговая схема становится наиболее привлекательной: за счет ускоренной амортизации фирме удастся в будущем сэкономить на налоге на имущество.
