Последние события на фондовом рынке и рынке недвижимости России заставили многих инвесторов и девелоперов пересмотреть свои прежде оптимистические планы на будущий квартал, а то и на год. Стоит ли впадать в панику по поводу охлаждения рынка, или же кризис – неизбежная и важная веха в развитии мировой экономики?
Можно долго сетовать на излишний оптимизм экспертов и государственных деятелей, утверждавших, что России кризис по американскому сценарию не грозит из-за рекордно высокого спроса, слабого уровня развития ипотеки и недостаточной интеграции России в мировую экономическую систему. Увы, ни достоинства, ни недостатки нашей экономики не помешали нам стать очередной жертвой непостижимого явления: кризиса на прежде самых быстрорастущих рынках мира.
Кризис был неизбежен?
Удивительным для экспертов фактом является то, что кризис поразил именно самые перспективные с точки зрения капиталовложений рынки США, Великобритании и теперь России. Все они отличались постоянным ростом рентабельности вложений, высоким спросом и планомерным повышением качества предложения. В то же время, азиатские рынки недвижимости по-прежнему растут в цене, не падают показатели и на отдельных западных рынках, например, в Канаде.
Эксперты считают, что причиной для коллапса рынков недвижимости стала их излишняя «перегретость», когда цены завышались необоснованно, сверхприбыли образовывались вопреки разумным законам рынка, и сделки с недвижимостью по рентабельности и обеспеченности все дальше и дальше уходили «за горизонт». Стоит вспомнить хотя бы те случаи, когда девелоперы, собрав нужное количество заемных средств для строительства одного объекта, тут же начинали собирать деньги дольщиков для строительства следующего, вместо того чтобы заниматься первым проектом вплотную, ведь собирать деньги гораздо приятнее, чем выполнять обязательства. В прошлом это неоднократно приводило к банкротствам или временной заморозке объектов, и в целом – к увеличению количества «нездоровых» явлений на российском рынке недвижимости.
Такая картина развития и внезапного коллапса рынка дает экспертам основания считать, что причина падения после взлета – в закономерностях развития экономики. Иными словами, кризис случился, поскольку он был необходим для продолжения нормального ее функционирования.
Ни для кого не секрет, что в последние годы цены на недвижимость в России, а в особенности в Москве, росли с небывалой скоростью. В отдельные моменты этот рост был практически вертикальным: резкий скачок, который удваивал, а то и утраивал прежние показатели. Периоды же снижения спроса и корректировки цен приходились на сезонный спад активности на рынке.
Шоковая корректировка
Если посмотреть на российский рынок недвижимости через «увеличительное стекло», становится очевидно, что на фоне роста профессионализма крупных девелоперов немало строительных компаний и риэлторов остались в девяностых годах, когда главной целью работы фирмы было получение большой, но одномоментной прибыли. Речь идет не только о фирмах-однодневках, которые собирают деньги для строительства несуществующих объектов, но и о мелких игроках рынка, которые уверены, что спрос на жилье достаточно велик, чтобы заставить рынок «проглотить» явно некачественный товар по спекулятивным ценам. Так, в экспозиции оказываются дома с кривыми оконными проемами и дефектами фундамента, коттеджи с прохудившимися крышами и «как бы премиум» из дешевого красного кирпича.
Непрофессиональных игроков, которые удерживаются на рынке за счет сиюминутного ажиотажа, отличает не только качество работы, но и организационные ее аспекты, как правило, у таких компаний количество заемных средств в десятки раз превышает собственный капитал, а о разумной диверсификации рисков руководящий состав компании даже и не слышал.
Разумеется, именно такие игроки, случайно оказавшиеся на растущем рынке и закрепившиеся там, но так и не сумевшие приспособиться к рыночным реалиям, и станут первыми жертвами кризиса. Он, как метла, «выметет» с рынка недвижимости всех случайных и чужеродных игроков, оставив поле боя за крупными, профессиональными компаниями, которым удастся выдержать столкновение с кризисом ликвидности. Пойдет на убыль и количество рискованных контрактов и спекулятивных схем. Словом, с точки зрения санации именно кризис – главная движущая сила для здорового развития рынка. На фоне кризиса проходит долгожданная и не единожды обещанная нам экспертами корректировка рынка: завышенные цены и раздутые «пузыри» на рынке недвижимости, возможно, уйдут в прошлое.
В то же время, все хорошо в меру, и шоковая терапия не должна подвергать рынок недвижимости чрезмерной опасности: при охлаждении велик риск «заморозить» рынок недвижимость напрочь.
Чего стоит ждать от кризиса недвижимости?
В целом, эксперты пока сформулировали два сценария развития для нынешнего кризиса. Первый из них, пессимистический, сравнивает этот кризис с кризисом времен Великой Депрессии, когда рынку потребовалось несколько лет на шоковую терапию и отказ от «бумажных» форм работы, не связанных с реальным товарно-денежным обеспечением. В этом случае рынок недвижимости в нашей стране будет «падать», пока не достигнет дна, а основной удар придется на 2010-2011 годы.
Такое развитие событий приведет к глубокой стагнации не только рынка недвижимости России. Возможен застой в производстве строительных материалов, металлургии, других отраслях промышленности, сопровождаемый колебаниями курсов валют и, вероятнее всего, стремительной инфляцией. Стоит отметить, что глобальный кризис по этому сценарию нам обещают уже не первый год, и всякий раз он откладывается по «техническим причинам».
Оптимистический сценарий выдвигает не менее неожиданную точку зрения: кризиса как такового нет, есть масштабное охлаждение фондового рынка, на фоне которого идет не менее масштабная игра на повышение. Цены на недвижимость и активы связанных с недвижимостью компаний понижают намеренно, чтобы претенденты могли скупить лакомые кусочки по самым выгодным ставкам. И продажа банков за сто рублей – еще не предел их желаний. Косвенно эту версию подтверждает и высказанное в кулуарах намерение московского правительства принять участие в скупке активов строительных компаний. Официального подтверждения этой информации пока не было, однако сами девелоперы считают такой поворот событий весьма вероятным.
В этом случае, считают эксперты, коррекция цен на рынке недвижимости будет временной – сразу после того, как все желающие примут участие в скупке проектов и акций разорившихся или пострадавших от кризиса компаний, цены совершат очередной вертикальный подъем и вернутся к прежним, рекордно высоким показателям.
Пока что недостаточно информации для того, чтобы стать на сторону оптимистов или пессимистов. Вероятнее всего, истина – реальное положение вещей – находится где-то посредине.
