Приезжих, ориентированных на проживание в «частном секторе» города Сочи в сентябре – октябре можно назвать счастливчиками. Количество отдыхающих заметно уменьшается и есть вероятность быстро и без проблем снять жилье недалеко от моря по весьма демократичным ценам. Традиционно, с середины сентября ценовая планка на комнаты и отдельные квартиры, в зависимости от их комфортности и удаленности от моря, опускается на 10 – 30%. Частные предприниматели, в лице пенсионеров и свободных от регулярной трудовой деятельности лиц, чей бизнес аренды жилья напрямую зависит от сезона и личной активности собственника, все еще ожидают клиентов. Но теперь «частники» более сговорчивы, идут на уступки, готовы «за дешево» предложить то, что еще месяц назад было не каждому по карману.
На выходе из здания железнодорожного вокзала группа представителей частных домовладений активно предлагают временное жилье вновь прибывающим на отдых гражданам. Кто –то держит в руках самописные таблички «сдается жилье у моря», кто- то предпочитает почти заговорщицким шепотом лично побеседовать с возможным клиентом.
Дама средних лет предлагает «товар лицом», демонстрируя фотографию частного домовладения в поселке Кудепста, своеобразного предместья Адлера. Небольшая пристройка – терраса, оборудованная двумя койко-местами, по вашему желанию может быть дополнена раскладушкой. Удобства и душ, естественно, во дворе. Независимо от количества проживающих лиц, стоимость такого жилья – 1000 рублей в сутки. Плата вносится сразу на весь период проживания. До центра города километров двадцать, зато, как уверяет хозяйка, море почти рядом. Дама лукавит: до моря придется добираться заповедными тропами, преодолевая автомобильную трассу, железнодорожные пути и одноименную с поселком речку. Приличные пляжи принадлежат санаториям и пансионатам. Беспрепятственный проход к кромке моря обеспечен людям с курортными книжками, остальным – через кассу, у которой, как водится, всегда очередь. В Адлерском районе можно снять жилье по 200 - 250 рублей с человека в день, но такие варианты приемлемы для той категории аскетичных граждан, которым на ночь нужна крыша над головой и не более того.
Представитель частного пансионата, выкрикивает в рупор заученные фразы, обещая неповторимый отдых за умеренные деньги. Как выясняется, пансионат находится в том же Адлерском районе, в 25 км от центра Сочи и в километре от городского пляжа. Человек с рупором уверяет, что при желании можно воспользоваться оздоровительными процедурами соседних санаториев с лечением. В сезон двухместный номер в таком пансионате обойдется 1 200 руб. в день, но с середины августа до конца сентября – 1130 руб. За эти деньги обещают не только ночлег, но и трехразовое питание в собственной столовой. Уверения о возможности подлечиться в близлежащих санаториях не стоит воспринимать буквально. Как правило, санаторно-оздоровительные учреждения, особенно специализированные, не оказывают услуг гражданам «со стороны».
Неофициально, конечно, договориться и оздоровиться можно, при условии, что бдительный охранник пропустит на территорию лечебного корпуса, а администратор и медицинский работник проникнутся проблемой вашего здоровья. Сумма вознаграждения обслуживающему персоналу, в этом случае, зависит не только от набора лечебных мероприятий и времени их проведения, но, естественно, от сезона.
Агенты идут в народ.
В тени деревьев небольшого сквера недалеко от здания адлерского аэропорта не редко можно увидеть автомобиль, на капоте которого красуется желтый щит с надписью: «Комнаты, квартиры, коттеджи на Побережье. Аренда помещений на любой срок». Ну, как пройти мимо! Аккуратно одетый молодой человек, назвавшийся Алексеем, представился агентом местной компании, специализирующейся на сдаче в аренду жилых помещений в Сочи. Нестандартный метод работы с клиентами – ноу-хау Алексея. Пока коллеги проводят рабочие часы в душных помещениях риэлторской конторы, отвечая на телефонные звонки и внося в компьютерную базу данных новые объекты недвижимости, шустрый агент работает напрямую с народом. По словам Алексея, приличное и недорогое жилье можно снять только через него, причем с оформлением соответствующего договора краткосрочной аренды с указанием прав и обязанностей обеих сторон. Рабочий инвентарь агента состоит из каталога предлагаемых к сдаче объектов, прейскуранта, с указанием фиксированных цен на жилье и дополнительные услуги. Дешевых свободных квартир в наличии не оказалось. Причина проста: ближе к осени хозяева возвращаются в свои дома с дач, у кого они имеются, от родственников и знакомых, где пережидали с пользой для семейного бюджета сезон высоких цен на съёмное жилье. Эта практика довольно распространена в курортных областях. Для собственного проживания снимается недорогой домик или его часть в отдаленном районе города, а городская квартира или коттедж через квартирного маклера, хорошего знакомого, риэлторскую компанию сдается на летний сезон в аренду. Благо желающих поучаствовать в цепочке посреднических услуг предостаточно. Вот и наш новый знакомый Алексей как видно относится к плеяде людей, зарабатывающих на чужой недвижимости неплохие проценты. В отсутствии свободных квартир он предложил одну – две комнаты в частном коттедже в районе Хосты. Можно снять полностью коттедж из четырех комнат по цене 8 000 в сутки, но, по словам предприимчивого юноши, в данный момент, как назло, все занято, однако за «чисто символическое вознаграждение» Алексей в течение одного дня готов подобрать нужное помещение. Двадцатиметровое меблированное жилье с телевизором, кондиционером в коттедже с общей для всех обитателей кухней, потянуло на 1500 руб. в сутки с человека ( в августе – 2 000 руб.) плюс 10% от этой суммы за уборку, замену постельного белья и вывоз мусора аж два раза в неделю. За такие «небольшие» деньги Алексей отвезет клиента в фирму для подписания договора и уже через пару часов можно наслаждаться всеми прелестями курортной жизни. Трансферт к месту проживания и, обратно в аэропорт, за счет компании. Почти наверняка, Алексей один из представителей многочисленных частных организаций города, оказывающих посреднические услуги на ниве аренды курортной недвижимости. Бизнес этот весьма доходен, почти безопасен, не требующий больших вложений и сложных юридических оформлений. Местные, вполне официальные компании, которых в городе немало, тоже способны оказать посильную помощь в поиске жилья, оптимального с точки зрения расходов и надежности места проживания. Город пестрит объявлениями о сдаче жилья в наем от турфирм и риэлторских агентств. Но не факт, что к моменту появления в стенах этих организаций вакантным окажется предложение, соответствующее вашему представлению о курортном жилье.
Полуцивилизованный способ отдыха еще называют «диким» потому, что он не гарантирует его приверженцам удобств и даже личной безопасности. Это своеобразный экстрим, исход которого предугадать сложно. Но часть наших граждан, очевидно, уставших от бытового благополучия крупных городов и ограниченных в свободных средствах, упорно предпочитают всем другим видам отдыха именно этот.
Самостоятельный поиск.
Найти подходящий вариант аренды жилья до приезда в Сочи не сложно. Любое туристическое агентство столицы предоставит список телефонов и адресов операторов, работающих в курортно – оздоровительном секторе Сочи. Еще лучше найти жилье через Интернет или объявления в рекламных изданиях СМИ. Туристические агентства работают с теми же самыми объектами. Самостоятельный поиск позволит значительно сэкономить на услугах посредника и договориться напрямую с владельцем жилья о ценах и условиях проживания. Опыт отдыхающих показывает, что собственники частных домов, пансионатов и небольших гостиниц очень добросовестно относятся к своим обязательствам перед клиентами. Хозяевам жилья важно оставить о себе хорошее впечатление, тогда в следующий раз вы непременно остановитесь в том же месте и порекомендуете его своим друзьям и знакомым. При этом уровень сервиса может быть качественнее, список услуг разнообразнее, а цены ниже, чем в крупных отелях.
Среди частных владений, используемых под мини-отели, встречаются интересные экземпляры с точки зрения нетипичной для этих мест архитектуры и ландшафтного дизайна. Например, вилла, выполненная в средневековом шотландском стиле, с соответствующей атрибутикой, внутренним убранством и особенным колоритом рыцарских времен. При этом техническое оборудование номеров и уровень сервиса приближен к современным мировым гостиничным аналогам. Апартаменты улучшенной планировки обойдутся в высокий сезон в 2500 - 3100 рублей в день. В стоимость проживания входит пользование собственным бассейном и пляжными принадлежностями ( полотенца, шезлонги и т.д.). Для семейного отдыха с детьми существуют более демократичные варианты. В одной из частных гостиниц, расположенной рядом с Сочинским парком с качелями – каруселями, Цирком и «Дендрарием», однокомнатный «Люкс» стоит 900 - 1000 рублей в день с человека, двухкомнатный «Люкс» - 2200 – 3000. Осенью цены значительно ниже.
Почти все гостиницы гарантируют качественный завтрак, стоимость которого входит в общую цену проживания. В некоторых случаях питание, как дополнительная услуга, будет стоить денег. Завтрак – 150 рублей на человека, обед и ужин – 250 - 350. Вашему ребенку, без всяких проблем, приготовят кашку или молочный супчик и дополнительных денег не попросят. Кстати, практически везде, детишки до 6 лет проживают с родителями бесплатно. Может показаться, что тарифы от частных лиц немногим отличаются от цен известных сочинских гостиниц. Но стоит признать, что в городе – курорте, официально, не более 15% (по другим данным, менее 10%) гостиничных номеров можно отнести к высшему разряду (санаторий «Родина» вот, пожалуй, и все) и несколько четырехзвездочных отелей (знаменитая Radisson SAS Lazurnaya имеет четыре звезды). Что касается здравниц, то подавляющее большинство этих учреждений продают проживание с питанием и лечением, что увеличивает стоимость путевки почти 2 – 2,5 раза. Малый бизнес наступает и пока выигрывает.
Малые частные предприятия гостиничного комплекса Сочи сегодня являются динамично развивающимся сегментом. Его объемы никто не подсчитывал, но, по негласной статистике, в городе не менее 1500 частных объектов, работающих в сфере гостиничных услуг и сезонных размещений. Из них только 100 имеют лицензии на официальную деятельность, остальные предпочитают работать нелегально. К законопослушным обладателям гостиничной собственности относятся владельцы мини-отелей и мини-пансионатов, вложивших в свой бизнес немалые средства, от легализации которых юридически сложно уйти. Во – первых, стоимость и оформление земельного участка под застройку, инвестиции в строительство фиксируются в огромном множестве разрешительных и согласовательных документов, итог которых может составлять сумму от $500тыс. до 5млн. Если учесть то обстоятельство, что современные постройки возводятся с использованием нетиповых архитектурных и дизайнерских разработок, передовых технических оснащений, то суммы первоначальных инвестиций в такие объекты предположительны и не ограничены воображением дилетанта.
Во – вторых, реальный бюджет застройки, сроки окупаемости, наконец, категория объекта зависят от его степени приближенности к береговой линии моря. Все по принципу статусности: в Москве – Кремль, в Сочи – Море. Чем ближе, тем дороже!
Неоспоримым фактом остается следующее: крупных гостиниц и отелей в городе не много. Объем гостиничного номерного фонда ограничен цифрой в 54 700 единиц. Для города – курорта федерального уровня,– более чем скромно. При этом, среднегодовая загрузка государственных гостиниц составляет 38 – 42%. Для сравнения, курорты Кипра и Турции (Анталья) выдают «на гора» цифру в 70 -76%. Пансионатов, домов отдыха и здравниц, доставшихся городу, как подарок, с постсоветских времен, несколько больше – 240. Но качество проживания и услуг в этих заведениях осталось на уровне 70 – х годов прошлого века, хотя цены вполне соответствуют нашему времени и даже с оглядкой на Запад, их превосходят. При столь низкой наполняемости с постояльцев гостиниц за предварительное бронирование номеров взимают 25% суткоместа и обязательный страховой сбор. На случай пожара, всемирного потопа, обрушения здания, но никак гарантии сохранности имущества и личной безопасности клиента.
При этом частные гостиницы и пансионаты дают просто удивительные показатели рентабельности! В сезон и праздники уровень наполняемости равен 100% при предварительном бронировании. Гостиничный фонд главного курорта страны на сегодняшний день не соответствует необходимым условиям комфортности. Ставка местных властей делается на международные гостиничные сети, которые обещают построить в городе отели, соответствующие уровню мировых стандартов. В городе уже активно присутствуют крупные международные компании, такие как Marriott, Hilton, Stein Group, Radisson, «Русские отели». В совокупности этих предложений, гостиничный фонд к 2014 году должен увеличиться на 31 000 номеров, сертифицированных по международным стандартам. Но и цены в гостиницах будут соответствовать заявленному мировому уровню. Вот и старается малый гостиничный бизнес хоть как - то заполнить пустующую нишу доступного отдыха для большинства наших граждан, не забывая о собственном благополучии. Сроки окупаемости малых предприятий гостиничного размещения варьируют 6– 10 годами при средней доходности в 15 – 18%. Через 5 – 7 лет активной и безупречной предпринимательской деятельности ряда частных отелей и пансионатов, основной контингент отдыхающих составляют лица, имеющие преференции постоянных клиентов. При непосредственной близости к морю сроки окупаемости сокращаются, доходность увеличивается.
Ну а нелегальный, мелкий бизнес на собственном жилье в Приморских городах существовал всегда. Сколько зарабатывают собственники пристроек, веранд и летних домиков, нам неведомо. На жизнь хватает, и хорошо!
Комментарий: Олег Анцибор, проект-менеджер компании Delta estate.
Сегодня среднегодовая наполняемость гостиниц, что в частном секторе, что в организованном составляет 45-55% - мимо хотельеров пролетает зимний сезон. Когда Сочи станет круглогодичным курортом международного уровня, наполняемость должна составлять 70-80%. А окупаемость проектов сократится с 6-8 лет до 4-5 лет. В гостиничном секторе к 2014 году должно появится около 20 тыс. гостиничных номеров, а в частном (мини-отели) – еще около 30-40 тыс. номеров. Такого номерного фонда более чем достаточно для главного города-курорта страны.
