Правительство РФ готовится рассмотреть законопроект об установлении сервитутов. Сейчас связанные с этой темой положения разбросаны по разным нормативным актам и часто противоречат друг другу. А некоторые вопросы вообще не прописаны в законах. Например, неясно, кто и как должен устанавливать публичные сервитуты, и в каких случаях это делать обязательно, а в каких - нет. Юристы поясняют: чем активнее собственники начинают использовать свои права на недвижимость, тем больше проблем возникает.
Законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитутов» разработан Минэкономразвития (МЭР), но пока не внесен в Госдуму. Сейчас нормы о сервитутах содержатся в основном в Гражданском и Земельном кодексах, отдельных статьях Водного и Лесного кодекса, а также в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Законопроект вносит поправки в эти и некоторые другие документы.
Его авторы попытались по максимуму собрать воедино все, что касается сервитутов - начиная от определения самого понятия и заканчивая вопросами установления платы за пользование сервитутами. В проекте прописываются нюансы, связанные с частными и публичными сервитутами, особенности их установления для объектов разных форм собственности и т.д.
Например, говорится, кем устанавливается публичный сервитут. Нынешнее законодательство четко не прописывает этот вопрос. МЭР разъясняет: если действие сервитута распространяется на земли или земельные участки, расположенные в пределах территории городского округа или поселения, то его устанавливает орган местного самоуправления (МСУ) городского округа (поселения). Исключение делается для Москвы и Петербурга, где эти полномочия переданы органам исполнительной власти субъектов РФ. Правда, столицы могут принять законы, в которых делегируют эти функции МСУ.
Если объект на территории нескольких округов и поселений, то сервитут устанавливает муниципалитет. Если он охватывает несколько муниципальных районов или лесные участки - то субъект федерации. Когда земельный участок, для которого должен быть установлен сервитут, делят несколько субъектов РФ, то каждый из них принимает отдельное решение об установлении сервитута.
В законопроекте также детально описаны виды деятельности, для которых возможно установление сервитута, описывается процедура его установления и прекращения.
Кроме того, МЭР впервые вводит понятие сервитутов в Жилищный кодекс, где до сих пор оно ни разу не упоминалось. Предлагается специально прописать возможность обременения сервитутом земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Она «устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственниками помещений в многоквартирном доме». Правда, саму процедуру установления авторы документа не прописывают.
Дополняется сервитутными нормами и Градостроительный кодекс. Предлагается устанавливать их до начала проектирования линейных сооружений.
Публичные сервитуты, установленные до вступления в силу нового ФЗ, по замыслу МЭР, будут действовать до 2020 года, если их срок не истекает раньше. После 2020-го установка сервитутов должна быть выполнена по новым правилам.
Темой сервитутов озаботился также и Совет Федерации, который разрабатывает проект закона о недропользовании. СовФед предлагает внести поправки с Земельный кодекс и закон «О недрах», выделив особую категорию земель - земли государственного фонда недр. Владелец такого земельного надела будет лишен возможности сооружать на нем объекты капитального строительства. Если месторождение, расположенное на таком участке, выставят на аукцион, государство выкупит землю у собственника по рыночной цене. То есть не дороже стоимости аналогичных участков, под которыми нет залежей полезных ископаемых. Кроме того, владельцы земли не смогут отказать в проведении на своих участках геофизических работ, которые не требуют нарушения почвы: их обяжут предоставлять землю на основе сервитута.
Оба законопроекта будут представлены на рассмотрение правительства РФ уже этой весной.
Доступ к трубам и садам
Эксперты считают, что давно пора разобраться с сервитутными нормами. Поскольку они разбросаны по разным правовым актам, то часто противоречат друг другу или не описывают некоторые важные положения. Например, Гражданским кодексом сервитут отнесен к числу вещных прав на недвижимость. А по закону «О госрегистрации...» все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как ограничение (обременение) права собственности. Из-за этого противоречия, отмечают юристы, можно оспорить положение Земельного кодекса, который допускает установление срочных сервитутов. «Тут смешаны вещное и обязательственное право. Для второго возможно установление сроков, для первого - нет», - разъясняет юрист ООО «Юридическое бюро Юрьева» Денис Быстров.
Земельный кодекс также говорит о возможности установления различных видов сервитутов - срочных и постоянных, частных и публичных. Срок, на который устанавливается сервитут, зависит от целей, для которых он нужен. Но ни в одном законе нет четких указаний, как этот срок определять.
Еще один пробел связан с прокладкой и эксплуатацией инженерных сетей. В этих случаях законодательство допускает возможность установления частных сервитутов. Когда речь идет о локальной трубе в доме, то проблем не возникает. Например, в практике консалтинговой группы «Лекс» был случай, когда истец обратился в суд с иском об установлении сервитута в отношении помещения туалета. Ему нужно было проложить трубопроводы канализации, горячей и холодной воды, и эксплуатировать их. Чтобы это сделать, ему требовалось попасть в помещения этажом ниже, которые принадлежали ответчику. Но тот отказался пускать истца. Суд признал требования истца обоснованными и установил сервитут в отношении туалета ответчика, чтобы истец мог проложить свои трубы.
Сложнее урегулировать проблему, когда прокладываются коммуникации массового пользования, отмечают специалисты «Лекс». При этом затрагиваются интересы множества собственников недвижимости, а прокладкой труб занимается государственный заказчик. То есть логичнее было бы установить публичный сервитут. Но законодательство такой возможности не оговаривает.
Тема публичных сервитутов вообще плохо описана в действующих законах, сообщил «БН.ру» глава «Юридического бюро Юрьева» Родион Юрьев. «Например, публичный сервитут не может быть установлен по желанию граждан, а только по инициативе государственных структур. Из-за этого часто возникают проблемы. Скажем, в нашей практике есть случай: садоводство в Ленобласти со всех сторон ограничено землями, которые принадлежат воинской части. Конечно, эти территории закрываются от владельцев садовых участков. причем никаких четких условий их использования нет. Проход к садоводству затруднен. Но граждане ничего сделать не могут - они ходят, уговаривают чиновников, пишут в разные инстанции просьбы установить сервитуты. Безрезультатно. Никаких механизмов повлиять на эту ситуацию нет. Нужно, чтобы в законодательстве было четко прописано, в каких случаях государство обязано устанавливать публичный сервитут», - считает Родион Юрьев.
Недостаточно подробно, по его мнению, описаны также частный и публичный сервитуты для объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности.
Сам механизм установления публичных сервитутов тоже изложен в законах туманно. К примеру, сказано, что для этого нужно обязательно проводить общественные слушания. Однако кто должен их организовывать - неясно.
«Пока мы редко сталкиваемся с конфликтными ситуациями, связанными с сервитутами. Просто потому, что практика их применения еще невелика. Однако постепенно она набирает обороты. Например, с 1 января 2010 года вступил силу 131-й ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», который прописывает полномочия органов МСУ по управлению их землями. Для них, конечно, нужны более четкие положения о сервитутах, устанавливаемых в отношении их объектов. А сейчас этот вопрос в законодательстве урегулирован недостаточно», - говорит руководитель юридической службы комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Екатерина Метелева.
«Создание закона о сервитутах актуально сейчас в высшей степени, поскольку он затрагивает строительство множества объектов инфраструктуры - например, автодорог, газопроводов, линий элекропередачи и т.п. В то же время анализ предложенного Минэкономразвития текста показывает, что это ещё очень сырой документ, обсуждать его рано. В нем много ошибок, пропусков и отсылок. При этом большинство норм повторяют ныне существующие, между тем как требуется коренное, основательное исследование проблем сервитута, с качественной переработкой всех норм в этой сфере. Нужно также подробно рассмотреть вопрос: можно ли обжаловать отказ в установлении публичного сервитута? Предлагаемый проект этот вопрос вообще не затрагиватет. Можно ли устанавливать сервитут между участниками общей долевой собственности? Можно ли устанавливать сервитут, если проход к участку возможен, но стоимость его организации соизмерима со стоимостью участка - например, из-за перепада высоты? Вот неполный перечень вопросов, которые требуют разрешения в законе. Но ответов на них в этом проекте нет», - резюмирует Родион Юрьев.
Фото: zem.ru
