Компании, специализирующиеся на вложениях в один облюбованный сегмент, для рынка коммерческой недвижимости не редкость. Не редкость и частные инвесторы, постоянно приобретающие объекты одного формата или даже у одной девелоперской компании. Как формируется такой пласт игроков и чем они объясняют свою стратегию?
Определение «серийный» сегодня имеет по большей части отрицательную коннотацию: спросите 100 человек, и 99 из них как пить дать «привяжут» к прилагательному «серийный» парочку жутковатых существительных из мира криминала. Хотя в положительном ключе серийный — значит всего лишь созданный сериями по определенному образцу. И серийными могут быть не только убийцы, но и производство, номера или инвесторы. Которых, правда, на рынке коммерческой недвижимости предпочитают называть сетевыми или постоянными.
«Существует ряд компаний, которые специализируются на инвестировании в проекты какого-то одного определенного сегмента недвижимости. Являясь собственниками таких объектов, они совершенствуют экспертизу по выбранному профилю, наращивают качество управления активами, постепенно расширяя свой портфель, становятся одними из лидеров в выбранной ими сфере. Так, в сегменте офисной недвижимости в качестве примеров можно привести такие компании, как ENKA, Riotex, Imperia Holding. Эти игроки инвестируют как в проекты на этапе строительства, так и в приобретение готовых объектов для последующей реконструкции и получения дохода от аренды. В гостиничном сегменте яркими примерами являются гостиничные операторы — Azimut, Alean, Vizant Group, Cosmos Hotel Group, Mantera. После ухода из России иностранных игроков эти компании стали активно наращивать свои портфели. В складском сегменте стоит отметить компанию Elma Group, которая за последние два года приобрела четыре объекта под реконструкцию с целью дальнейшего управления», — рассказывает член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate Микаэл Казарян.
По его словам, также в последние три-четыре года управляющие компании активно приобретают складские комплексы в составе ЗПИФ (среди них «Современные фонды недвижимости», Central Properties, «Альфа-капитал», Aktivo и ряд других). «Однако данные компании нельзя назвать инвесторами одного сегмента — их портфели уже включают офисные и торговые объекты. Подобный подход позволяет дифференцировать портфель, снизить риски в условиях экономических изменений. В целом, по нашим оценкам, количество инвесторов, приобретающих объекты одного сегмента, остается на рынке стабильным», — считает Микаэл Казарян.
Впрочем, серийный инвестор — это не обязательно солидный, отчасти определяющий лицо рынка игрок, нередко одновременно выступающий еще и в роли масштабного девелопера. В сегменте street retail небольших, как правило, инвесторов, владеющих тремя и более объектами, также принято относить к категории сетевых, подтверждает директор департамента направления стрит-ретейла NF Group Ирина Козина. «В процессе проектирования и строительства объектов недвижимости девелоперы ориентируются прежде всего на технические требования будущих арендаторов, а не инвесторов. После заключения договора аренды объект становится готовым инвестиционным продуктом. Стоит отметить, что распределение объектов по различным локациям снижает риски потери арендного дохода при необходимости замены арендатора в одном из помещений», — подчеркивает эксперт.
В последнее время серийные инвесторы стали заметными участниками офисного рынка. «Таких инвесторов у нас много. Если брать статистику по последним завершенным проектам, то практически каждый третий покупатель приобретает лоты повторно. Но стоит учитывать, что у нас бизнес-центры небольшие: в каждом здании от пяти до 15 лотов, поэтому процент может быть выше, чем в крупных объектах», — делится данными генеральный директор West Wind Group Константин Мартынычев.
В портфеле Stone доля повторных продаж доходит до 30% от общего объема сделок в год — этот показатель характерен как для жилой, так и для коммерческой недвижимости, отмечает директор коммерческого управления компании Кристина Недря. Тут, правда, стоит отметить, что во многом такой процент достигается благодаря сформированной программе привилегий, которая предлагает клиентам различные бонусы в зависимости от объема совершенных сделок.
«Разумеется, они (серийные инвесторы) распространены. Но если сравнивать с прошлыми временами, когда рынок в основном принадлежал именно серийным инвесторам и застройщикам коммерческой недвижимости, ситуация сильно изменилась. Сейчас серийные инвесторы — это либо сами застройщики, либо профессиональные игроки рынка, которые знают, что делать с коммерческой недвижимостью, и собирают целые портфели. Обычно это люди, которые начали покупать в 2000-х или 2010-х годах. Хотя их количество может увеличиваться, доля в общем объеме покупок снижается из-за растущего числа единичных частных инвесторов — сейчас их очень много и становится все больше. Это те, кто пришли на рынок коммерции после инвестиций в жилую недвижимость или другие активы», — добавляет красок в общую картину генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никита Корниенко.
Как формируется на рынке такой пласт игроков, как серийные инвесторы, и чем они объясняют свою приверженность проектам одного формата или даже одной компании? Наверняка же дело не только в бонусных программах. Рынок жилой недвижимости, которому не в диковинку люди, владеющие даже не двумя-тремя, а двумя-тремя десятками квартир, давно объяснил сам себе и всем окружающим: жилая недвижимость — актив, ценность которого никогда не будет равна нулю, который благодаря сдаче в аренду способен приносить стабильную прибыль или как минимум сам себя содержать и так далее. Но это — хорошо известные доводы именно жилого сегмента. И, по словам Кристины Недри, слегка устаревшие.
Кристина Недря
директор коммерческого управления компании Stone
«За последние три-пять лет переток частных инвесторов в коммерческие сегменты усилился. Инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости (которая демонстрирует устойчивый рост стоимости за период строительства и арендных ставок) выше, чем сегодняшняя привлекательность жилья. Рост цены от старта продаж до завершения строительства в наиболее интересных проектах в сложившихся деловых локациях может быть двукратным. Например, в одном из наших проектов на старте реализации инвестор приобрел лот площадью 280 квадратных метров по ставке за 316 тысяч рублей за квадрат; за время строительства цена выросла и теперь составляет 650 тысяч рублей за квадратный метр. Видя, как работают вложения, инвесторы готовы совершать повторные сделки. Еще одним немаловажным преимуществом коммерческой недвижимости, которое «возвращает» инвесторов в сегмент, является ее последующая сдача в аренду, где заключается официальный, как правило, долгосрочный договор с ежегодной индексацией ставки. Такой формат сделки снимает с инвестора риски внепланового съезда арендатора. Среди наших «серийных» клиентов уже сформировалось инвестиционная модель поведения: стартовые инвестиции в коммерческую недвижимость с последующей сдачей актива в аренду. Еще одна довольно частая модель — приобретение площади в жилом проекте с последующим вложением в коммерческую недвижимость для ведения собственного бизнеса или наоборот».
Серийные инвесторы не появляются из воздуха: если у человека есть большая сумма денег, возникает потребность ее куда-то вложить. Коммерческая недвижимость — один из очевидных вариантов, продолжает Никита Корниенко.
Никита Корниенко
генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate
«Такие люди делятся на две категории: обладатели большого капитала и обладатели высокого дохода. Первым нужно пристроить деньги прямо сейчас, и они покупают недвижимость оптом. Вторые могут приобретать портфель коммерческой недвижимости, который ежегодно генерирует суммы для новых инвестиций. Таким образом, со временем эти люди начинают разбираться в рынке».
«Наши серийные инвесторы — в основном предприниматели, которые рассматривают покупку офисов как инструмент для стабильного дохода и диверсификации активов. Это представители рынков пищевой промышленности, стройматериалов, металлургии, логистики, банковского сектора, а также менеджеры среднего и высшего звена», — говорит Константин Мартынычев.
Константин Мартынычев
генеральный директор West Wind Group
«Многие из них либо исчерпали перспективы инвестирования в основной бизнес, либо ищут альтернативный инструмент для долгосрочных вложений — устойчивый и понятный. Из-за высоких ставок по депозитам чувствуется отток инвесторов из офисной недвижимости. Но есть немало тех, у кого сохраняется недоверие к банковским вкладам, а физический актив в виде лота в бизнес-центре представляется более надежным. Мы не проводили специальных опросов, но, по нашему мнению, инвесторы выбирают девелопера исходя из его надежности и удобства взаимодействия. Если компания выполняет обещания по доходности лотов, срокам сдачи БЦ, уровню отделки, соответствию визуализации и конечного результата — это вызывает доверие, и покупатели возвращаются. Инвесторы ценят, когда им предоставляют честные оценки, прогнозы по рынку аренды и доходности. При таком реалистичном подходе к просчетам бывает, что фактический доход оказывается выше запланированного, и это становится преимуществом в глазах покупателей. Они возвращаются к проверенным операторам если не в каждый новый объект, то через объект — по мере консолидации свободных средств. Некоторые даже выводят деньги из основного бизнеса и сосредотачиваются на инвестировании в офисы, так как остаются довольны надежностью и доходностью».
По мнению эксперта, важно также, чтобы бизнес-центр был привлекателен с точки зрения конечных пользователей — арендаторов, поскольку тогда простои будут минимальными. «Ключевое значение имеет и профессионализм управляющей компании, которая обеспечивает необходимый уровень сервиса. Управление не сводится только к технической эксплуатации: играет роль и помощь в поиске арендаторов, и контроль за процессом сдачи в аренду, и постоянный контакт с собственниками, и поддержание оптимальных арендных ставок. Когда управляющая компания выступает «адвокатом» собственника, помогает решать возникающие вопросы — это создает основу для долгосрочных отношений», — уверен Константин Мартынычев.
Вырабатываются ли у серийных инвесторов какие-то собственные правила, подходы и требования, которые в той или иной степени влияют на позицию девелоперов и переформатируют рынок? И есть ли в «серийной» стратегии не только плюсы, но и минусы? Продолжим.
