Подмосковный бум на строительство коттеджных поселков не прекращается. Начавшись в конце 90-х прошлого века, он с каждым годом все набирает и набирает обороты. По данным ДН, сегодня в Подмосковье около 500 коттеджных поселков – как уже функционирующих, так и находящихся на разных стадиях строительства. Одним из лидеров по числу возводимых поселков уже несколько лет является Новорижское шоссе. Среди его основных и значимых застройщиков – компания ИНКОМ, некоторое время назад заявившая о появление на рынке беспрецедентного продукта. А именно, шести поселков, объединенных общим названием «Золотое кольцо». Закладка первого из них – «Гринфилд», состоящего из 300 домов, уже началась. Причем количественный гигантизм очень характерен для Новорижской трассы – здесь уже есть несколько поселков по 100, 200 и даже 600 домов. При таком многообразии предложений по этому направлению, какова вероятность не потеряться и найти своего покупателя? С этим и другими вопросами ДН обратился к президенту компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергею КОЗЛОВСКОМУ:
- На рынке предлагается много, но продается не все. Товар слишком разнородный. Организованному строительству коттеджных поселков не более пяти лет. За это время на рынок вышло довольно много самостийных производителей, которые постепенно отсеиваются. Изначально казалось, что строительство поселка сравнимо с разработкой золотой жилы: земля дешевая, дома дорогие – иди и зарабатывай деньги. Поначалу так и было. Но постепенно на этом рынке стала возникать конкуренция. Ведущие фирмы, к которым мы себя причисляем, стали предлагать все более и более достойный продукт. Поэтому заложенные три года назад проекты, основополагающая идея которых была достаточно примитивна, сейчас выглядят бледно и плохо реализуются. Остается опускать цены. Но и этот путь может не дать желаемого результата, поскольку покупателю важен продукт, хороший во всех отношениях. К тому же на дома эконом-класса спрос более умеренный, чем на поселки класса «де-люкс».
И все же, при таком разнообразии предложений, есть ли какая-то опасность в выходе на рынок с новым продуктом?
- Мы предлагаем новые и все более изящные решения. Они не могут не пользоваться спросом, что мы наблюдали и наблюдаем. Это все равно, что спросить у компании, выпускающей автомобили Mercedes, зачем они создают новые машины. Вдруг новинка не будет пользоваться спросом? Но это не так. Все, кто предпочитают Mercedes, ждут новых моделей и активно на них пересаживаются. То же самое происходит и в области коттеджного строительства.
Вы хотите сказать, что те, у кого уже есть дома, продают их и покупают новые?
- Почему бы и нет? Люди имеют квартиры, потом переселяются в новые дома, потому что хотят иметь более совершенное и комфортное жилье. Это же относится и к коттеджным поселкам.
Чем вызван интерес вашей компании только к двум направлениям – Новорижскому и Дмитровскому?
- Новая Рига – исторически сложившееся направление. Я, кстати, там построил свою первую дачу. Потом компания стала приобретать там землеотводы, и, в конце концов, купила целый колхоз – на этих землях сейчас мы и строим. А Дмитровка привлекает «большой водой». Какое-то время назад на рынок вышел хороший участок на Пестовском водохранилище – купили и взялись за его освоение.
Деятельность службы Олега Митволя как-то повлияла на освоение земель под строительство коттеджных поселков?
- Усиление регламентации оформления строительства поселков, безусловно, сказывается на общем процессе – он становится более затрудненным. Но те, кто умеет квалифицированно работать - им ничего не страшно. Все наши проекты проходят экологическую экспертизу в ведомстве Митволя. Мы законопослушны и придерживаемся всех законодательных актов.
Заявленный вами новый коттеджный поселок «Гринфилд», судя по цене на особняки - от $800.000, можно отнести к категории выше, чем бизнес-класс. В то же время, как говорят многие специалисты, рынок нуждается в поселках эконом-класса...
- Я считаю, что, во-первых, строить такие поселки нерентабельно, и, честно говоря, мне жалко переводить землю на эконом-класс. Может быть, где-то километров за 70-80 от Москвы это делать и разумно. Но та земля, которой владеем мы… Просто преступление – использовать ее под эконом-класс.
А за 80 километров от Москвы строить рентабельно?
- Конечно. Там есть спрос на подобный вид недвижимости. Как, впрочем, и на другой ее вид – на поместья и усадьбы. Сейчас люди хотят иметь по 10 - 20 гектар и строить там усадьбы со всеми необходимыми составляющими жилья такого типа. Но необходимого количества земли в ближайшем Подмосковье практически нет. Либо есть, но очень, очень дорого.
Ваша компания будет заниматься подобными проектами?
- На таких проектах невозможно специализироваться, это товар штучный, здесь необходим другой подход. К примеру, если к нам приходят потенциальные покупатели с просьбой найти такой земельный участок и построить там усадьбу – это одно дело. Но самим организовывать процесс, искать для виртуального потребителя участок, строить усадьбу и только после этого выставлять ее на рынок для поиска покупателя уже реального, в корне не верно.
Сейчас на рынке по-прежнему можно найти коттеджные поселки, земля в которых продается без подряда. Но ведь это не выгодно ни застройщикам, ни покупателям.
- Деваться некуда, потому что строить не умеют. Это становится сложным и обременительным.
Что делать в такой ситуации покупателю?
- Земля без подряда - это большой риск того, что поселок не будет застроен до конца. Многие люди покупают землю, возможно, и с надеждой что-нибудь построить, но затем обстоятельства меняются. Но чаще такую землю используют в качестве объекта для спекуляций.
Почему вы не строите камерных поселков на 15-20 домов? Это также нерентабельно?
- У нас нет землеотводов под 15-20 домов. Да и я не сторонник таких поселков – они экономически нецелесообразны. Подвести электричество, газопровод к поселку на 15 и 300 домов - цена одна и та же, но вопрос в том, на сколько человек ее придется «распределять». Создать систему эксплуатации, содержать парк уборочных машин и механизмов – также определенные деньги. И все это будет обслуживать 20 семей? Вы представляете, какова в этом случае стоимость эксплуатации?
Есть ли – помимо Новорижского и Дмитровского – направления, которые вам так же симпатичны?
- Калужское. Оно застроено только вдоль дороги, а углубишься в сторону – леса и поля. А вот строить на юге и востоке области затруднительно.
Понятно, что компания «ИНКОМ – Недвижимость» - один из лидеров российского рынка недвижимости, и в первую очередь загородного. И все же, кто ваши основные конкуренты?
- Здесь понятие конкуренции слабо применимо. Конкуренция характеризуется тем, что фирмы действительно конкурируют друг с другом, и им приходится прибегать к тем или иным способам ведения конкуренции. В области загородного строительства это не так. Да, поселков много, но конкурируют между собой непрофессионалы за возможность просто продать что-либо. А истинным профессионалам, которых по пальцам можно пересчитать, - им и конкурировать-то не приходится.
А если все-таки посчитать?
- Компания «Открытые инвестиции», которая на Новорижском шоссе строит «Павлово», а на Дмитровском, в Пестовской гавани – «Пестово. Вот достойная компания, которая продвигает в жизнь интересные и технологичные решения. А уникальность ИНКОМа в том, что мы – единственная компания полного цикла. Мы в себе соединяем все: и девелоперов, и застройщиков, и риэлторов.
