Для Сергея Иванова, генерального директора ГК «Выбор», как и для многих его друзей, слова «школа комсомола» имеют отнюдь не метафоричный, а вполне практический, проверенный временем смысл.
На освобожденной, как тогда говорили, комсомольской работе Иванов был шесть лет. После окончания Горьковского политехнического института пришел на завод «Красное Сормово», работал мастером. Но однажды его пригласили в партком и сказали: «Есть мнение — ты должен поработать в комсомоле».
С этим «есть мнение» тогда не спорили, и Иванов стал сначала заместителем, а потом и секретарем заводского комитета комсомола. Через год — с той же магической формулировкой «есть мнение» — его перевели в обком ВЛКСМ, заведующим отделом, а затем — почти на три года — избрали первым секретарем Горьковского горкома комсомола.
— Чем занимались? — вспоминает Сергей Иванов. — Это было уже перестроечное время, идеологический пресс почти не ощущался, но зато была практика конкретных дел. Мы развивали центры НТТМ (научно-технического творчества молодежи), и очень многие из тех, кто сейчас успешно занимается бизнесом, прошли именно через эти центры.
Организация городских праздников — тоже была сфера комсомола. Сейчас этим занимается администрация, а тогда горком ВЛКСМ отвечал, например, за проведение Дня Победы в городе — от парада юнармейцев до вечерней программы. И молодежный спорт — турниры «Золотая шайба», «Кожаный мяч» — это тоже было наше. Детские площадки во дворах строили, хоккейные коробки ставили, дворовые команды тренировали (я сам, когда был школьником, играл во дворе в такой команде, а тренером у нас был парень из комитета комсомола авиазавода). И оперативными комсомольскими отрядами занимались… Это действительно были конкретные и важные дела. И я не считаю, что занимался «бюрократической» деятельностью. Могу сказать о себе без преувеличения: я пахал!
А что касается догматизма... Да, было. Скорее, правда, уже не идеология довлела, а формализм. Любой доклад, например, должен был начинаться с того, что в 1918 году Ленин что-то сказал и это остается правильным навсегда… И план по приему. Его нам сверху «спускали», и нужно было показатели выполнять. «Наверху», в ЦК работали дяди и тети «за сорок». Я вот в 31 год ушел с должности первого секретаря, но уже тогда ощущал себя как-то неловко — здоровый, зрелый мужик, а все с мальчиками и девочками…
Сегодня весь тот круг вопросов, которыми когда-то занимался комсомол, формально отошел к муниципальной власти. Но у нее явно до всего руки не доходят, и, думаю, ей очень не хватает такого помощника. Но получилось так, что комсомол «погиб» под обломками рухнувшей КПСС. Будь тогда власть более дальновидной, она сохранила бы молодежную организацию, очистив ее от идеологического формализма.
Время «выбора»
Когда «зрелый мужик» Сергей Иванов покидал пост первого секретаря горкома комсомла, он оказался перед выбором: куда пойти? Решил его в пользу родного завода и вернулся на «Красное Сормово». На подходе была уже кандидатская диссертация, и чтобы продолжать работу над ней, нужен был реальный опыт в экономической сфере, а должность начальника отдела труда и зарплаты вполне его давала.
Но шел уже 1991 год, производства рушились. А потребности семьи росли, и когда Иванов получил приглашение в коммерческую фирму, где потребовались его экономические знания, то принял его. Проработал год, а потом вместе с коллегами решил создать свое дело.
Первое время, как и все тогда, занимались всем подряд: от торговли спиртом «Роял» до недвижимости. Но уже к 1995 году риэлторское направление вышло на первый план. А некоторое время спустя они (и это единственный, кстати, случай в Нижнем Новгороде) стали еще и серьезными застройщиками, одновременно развивая и сопутствующие сферы — оценку недвижимости, обучение кадров. В прошлом году компания отметила 20-летие.
Сам Сергей Алексеевич считает, что в этой цепочке событий есть своя логика.
— Почему стройка? Опять же помог комсомол: я в горкоме возглавлял городской штаб МЖК ( молодежные жилищные комплексы), и если бы не было этого опыта, не стал бы строить. Потому что деятельность заказчика-застройщика настолько сложна, что неподготовленному человеку там просто нечего делать. Обратите внимание: сегодня все застройщики — это либо выходцы из старых стройтрестов и СМУ, либо те, кто прошли школу МЖК.
В 1993 году мы впервые объединили усилия застройщика, генподрядчика и риэлтора. Нашим первенцем был монолитный дом на улице Касьянова. Сначала выполняли только риэлторскую функцию, подбирали дольщиков. А потом поняли, что нам вполне под силу и функция заказчика. Уже в 1995 году купили объект незавершенного строительства, достроили его успешно. А дальше пошли новые проекты квартальной застройки. За этот период мы построили примерно 300 тыс. кв. метров жилья для города — цифра, согласитесь, солидная. Это кварталы на Казанском шоссе и на улице Невзоровых, квартал «Горная лаванда», сейчас строим квартал в центре Сормова и достаточно много отдельно стоящих домов. Есть уже и определенное признание: в 2008 году наша компания стала лауреатом премии Нижнего Новгорода — именно за квартальную застройку в районах города.
Мы строим то и там, где сами хотели бы жить. Вот мы с вами беседуем в офисе, который расположен в доме, где живу я и мои компаньоны. Этот случай достаточно редкий, в основном руководители фирм-застройщиков и генподрядчиков стараются из своих домов уехать. А мы не боимся соседей. За свою работу нам не стыдно.
Будни рынка
— Тяжело оператору, даже такому крупному и опытному, как ваша фирма, выжить на рынке недвижимости?
— Тяжело. В последние десять лет большинство компаний, которые начинали работать вместе с нами, ушли с этого рынка. Конкуренция жесткая, кризисы вышибли многих, плюс постоянные изменения в законодательстве, которые даже порой трудно уловить. Вот конкретный пример: мы сдаем сейчас 17-этажный дом, пока его строили, изменилось кадастровое законодательство и теперь подвал тоже стал считаться этажом. Стал дом 18-этажным, а мы разрешение получали на строительство 17-этажного — как теперь его сдавать?
— А как можно объяснить, что «недострои» годами стоят в самом центре города? Неужели это кому-то выгодно?
— У каждого такого объекта своя история. Часто это объекты обанкротившихся фирм. Они что-то не рассчитали, попали в финансовую ловушку. Возможно, не было опыта работы с банками, не сумели вовремя прокредитоваться, пропустили тот момент, когда банки стали кредитовать под залог имущественных прав, — и попали. Причем, о злом умысле в действиях застройщиков по созданию пирамид можно говорить примерно в 5% случаев, все остальное — стечение обстоятельств. Бизнес тонет в мелочах: что-то не учел, а уже не можешь сдать объект в срок. Так появляются обманутые дольщики. Но после того, как ты не выполнил обязательства хотя бы перед одним из них, — все, на рынке тебе делать нечего. Здесь самая большая ценность — репутация застройщика. С гордостью могу сказать, что у нас нет ни одного нарушенного обязательства перед дольщиками — ни по срокам, ни по качеству жилья.
— Я знаю, вы и в кризис не останавливали свое строительное подразделение?
— Да, как говорится, «доводили до ума» начатые объекты. А как только восстановился уровень продаж, снова начали строить. Я экономикой строительства давно занимаюсь: кандидатскую диссертацию защитил по теме «Управление инвестициями в жилом строительстве крупных городов в условиях конкуренции», так что сочетаю науку с практикой.
— Сейчас заговорили о новом кризисе ...
— Так ведь еще и старый не кончился. Мы все сегодня заложники глобализации. А в городе ситуация такая, что предложений, к сожалению, становится меньше, спрос же остается на том же уровне, мы не чувствуем его падения. Что тревожит — идет «перегрев» цен. Было падение в 2009—2010 годах, но его преодолели, достигли уровня докризисного, а это не очень хороший показатель. Денег в экономике становится меньше, потребительские возможности населения не увеличиваются, зато растет перекредитованность и одновременно растут цены на жилье, их подталкивает рынок, рост себестоимости строительства, Так что, возможно, «пузырь» на этом рынке уже надувается.
— Цены на жилье и дальше будут расти?
— Мы ориентируемся на среднестатистического — по доходам — покупателя, поэтому строим жилье эконом-класса или чуть выше. Когда мы начинали строить в 2000 году, цена у нас в Нижнем была 12 тыс. рублей за кв. м. Сегодня уже ценой 80 тыс. за кв. м. на первичном рынке не удивишь никого. Но и это не предел. По итогам года рост цен составит 12–15% , и он примерно одинаковый — и на первичном, и на вторичном рынке жилья. На следующий год я не вижу оснований, чтобы рост был выше инфляции, то есть 5–7%, не больше. Дешевые квартиры вообще «вымыты» с рынка, на коммерческую недвижимость, которая приносит арендный доход, цены запредельные. А это объективный показатель, что не все благополучно.
Казалось бы, меня как строителя это должно радовать: цену растут — больше сделаем маржу. Но я-то думаю о перспективе: сегодня заработаешь, а завтра?
Об уроках
— Главный урок, который мы усвоили, — не бояться брать ответственность за себя и за сотрудников. Не случайно многие начали собственное дело. Ведь бизнес, если говорить громкими словами, социально значимое дело: ты обеспечиваешь работой людей, ведешь дело на свой страх и риск.
В горкоме ни суббот, ни воскресений не было. Я до сих пор больше трех дней болеть не умею. Терпеть не могу, когда кто-то опаздывает, и сам не опаздываю. Умение доводить дело до результата и не пренебрегать мелочами — тоже навык тех лет.
А еще после работы в комсомоле осталось множество людей, которым я могу говорить «ты», даже приходя в «высокий» кабинет. Нас объединяли конкретные дела, работа на результат. Кстати, отдыхаю я тоже с друзьями из комсомола.
— Как планируете отмечать юбилей комсомола — 95 лет?
— Конечно, с друзьями. И, конечно, так, чтобы было что вспомнить. Ведь нынешний юбилей, скорее всего, предпоследний: через пять лет, когда ВЛКСМ исполнится 100 лет, самому молодому комсомольцу будет уже за 50, так что… Обязательно песни будем петь. Я с удовольствием играю на баяне, на гитаре и пою. Есть песни, которые не забываются, и «Не расстанусь с комсомолом» — из их числа.
Я всегда говорю, что бывших первых секретарей не бывает, поэтому от лица первого секретаря горкома ВЛКСМ поздравляю всех с праздником, желаю всем здоровья и оптимизма.
