В последние несколько месяцев риелторы всё чаще стали употреблять слова «обмены», замкнутые цепочки и т.п.
Не буду говорить о причинах – стало общим местом и про кризис и про отток денег с рынка недвижимости и про желание потенциальных покупателей дождаться ещё более выгодных предложений…
Во избежание разночтений хочу подчеркнуть, что:
1) мы будем говорить, прежде всего, о московском рынке недвижимости,
2) под обменами я имею в виду только замкнутые цепочки из нескольких сделок.
Не имеет значения, в каком юридическом формате происходит отчуждение того или иного объекта в цепочке. На существо вопроса это не влияет. Могут быть договора мены, купли-продажи, дарения, переуступки прав требования, вплоть до… обменных ордеров по муниципальным площадям.
А вот замкнутость обменной цепочки имеет принципиальное значение для моих выводов.
И сейчас многие сделки представляют собой комплект из нескольких договоров, заключаемых одновременно. При этом каждый участник, за исключением первого и последнего, продаёт свою прежнюю квартиру и покупает новую. Т.е. налицо - цепочка. Но она – не замкнута и это принципиально! «На входе» всегда должны быть деньги «чистого покупателя». А их-то теперь и не хватает. Отсюда и разговоры про обмены…
Я не считаю, что обмены станут «панацеей» и сильно потеснят прежние технологии. На мой взгляд, это – более трудоёмкий процесс и менее эффективный инструмент. Да что говорить – просто вынужденная мера, если пресловутый экономический кризис затянется на годы…
С моей точки зрения, обмены могут составить некую значимую долю на рынке лишь при наличии следующих факторов.
1. Существенный прирост социальных групп с условными названиями: «бывшие супруги под одной крышей», «свекровь и невестка на одной кухне», «родители и взрослые дети», «жертвы наследных коммуналок» и т.п.
2. Снижение стоимости риелторской услуги «обмен одной площади на другую» с привычных год назад 20-30 килобаксов до 2-3 килобаксов (важны не абсолютные значения, а их соотношения в масштабе цен некой «продуктовой корзины»).
3. Наличие у риелторов информационной системы, позволяющей за счёт автоматизации построения обменных цепочек достичь приемлемой рентабельности бизнеса.
По первому пункту – очевидно, что указанные группы никогда не исчезнут окончательно, невзирая на заверения Правительства Москвы о борьбе с коммуналками. Однако, за последние «тучные годы» они несколько сократились. Статистики у меня нет, но вряд ли кто-то будет всерьёз с этим спорить. Почему будет происходить обратный процесс в период кризиса – можно долго рассуждать, но смысла в этом не вижу – считаю вполне очевидным…
Важно - другое! Для обменов существенно то, что у этих групп населения, как правило, нет «свободных» 50-100 килобаксов.
Бытует мнение, что чем больше денег у клиента, тем лучше – легче «отщипнуть». В общем случае не стану с этим спорить. Однако интуиция мне подсказывает, что именно для обменов «клиент с деньгами» - если не враг, то - «мелкий вредитель».
Почему я так думаю? Да потому, что амбиции его вырастают непомерно, иногда сильнее, чем у героев из списка Форбс. Появляются притязания, плавно переходящие затем в претензии. Вполне естественное желание быть просто «дворянкой столбовою» перерастает невесть во что – ну, сами знаете… Подайте ему и то и это, а откуда возьмётся? Ведь при построении замкнутых обменных цепочек возможность выбора сокращается в разы!
Вот уж действительно, всё развивается по спирали! Лет 15 назад чудом казалась сама возможность вот просто так – взять и переехать из одного района в другой. И не за годы упорных поисков-просмотров, а за пару месяцев! Напомню – вся сделка вместе с регистрацией проводилась за один день! И вот теперь – «снова здарова» - и выбора нет, и тянется долго… Нужно время, чтобы снова привыкнуть к ограниченности выбора взамен очень детальных требований.
Оставим лирику, переходим ко второму вопросу. Выяснили, что денег у клиента – не густо, можно сказать, вообще нет. Так – на переезд, ремонт и обустройство. Вся его «капитализация» в квартире сосредоточена.
Её бы продать по-старинке, да другую взамен купить. Всё было б как в прежние «сытые» времена. Беда – покупателя нет. Квартирка – «альтернативная», а за ней – такая цепь потянется! Кому это надо?! А если денег нет, сколько с клиента взять можно? Очевидно – не больше того, сколько имеется – читай выше…
Наконец, добрались до третьего пункта. Здесь выясняется, что «изголодавшийся» к этому моменту риелтор готов работать и за эти деньги. Да вот беда - построение замкнутых цепочек вручную, на основе информационных систем заточенных под технологию «продал-купил» - очень трудоёмкая работа. Такая деятельность может оказаться убыточной даже при нынешних тарифах.
Скажу другими словами: выгоднее ничего не делать, чем вручную строить замкнутые цепочки при существующих базах данных.
Кстати, об автоматизации. Профи, которые умеют вручную строить замкнутые цепочки, предполагают (вполне естественно), что и автоматизированный процесс будет выглядеть примерно так же. Мне представляется, что будет иначе. Но это – тема другого разговора…
Фото: www.buy-flats.ru
