В зимние месяцы новости рынка загородной недвижимости, как правило, ограничиваются новогодними акциями в поселках и итогами года от девелоперов и риэлторов. Но вот уже второй год подряд скучные зимние новостные будни раскрашиваются более яркими поводами. Прошлой зимой в декабре и январе мы активно следили за ситуацией вокруг «Речника», в этом же году похожая ситуация разворачивается вокруг коттеджного поселка «Серебряная подкова».
Начать эту, во многом трагичную, историю нужно рассказом о поселке. Если «Речник» был на слуху в течение многих лет, то о «Серебряной подкове» пока знают только те, кто работает на подмосковном рынке, либо является потенциальным покупателем загородной недвижимости. Коттеджный поселок расположен в 15 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. На площади 55 га расположены 312 участков для индивидуального строительства. Межевание было проведено в 2008 году, все наделы оформляются в собственность покупателей. Девелопером проекта выступает «Центральная девелоперская компания».
На сегодняшний день почти все участки проданы, полностью построены и заселены 8 домов, еще порядка 70 коттеджей находятся в активной стадии строительства. «ЦДК» выполнила все обязательства по прокладке инженерных коммуникаций: водопровода, бытовой и ливневой канализации, газопровода высокого давления, линии электропередач. Построены 48 тыс. кв. м дорог и проведено озеленение территории.
В общем, идиллия полная. Но, как показывает практика, ничто хорошее не может длиться вечно. В октябре 2010 года на участок земли, на котором расположен поселок, был наложен арест в рамках уголовного дела № 280011 о хищении средств казахского АО «БТА банк». По версии следствия, Мухтар Аблязов, занимавший до 2 февраля 2009 года пост председателя совета директоров «БТА банка» и владевший около 73% его акций через подставные компании, узнав о планах по национализации банка, создал преступную группу с топ-менеджерами принадлежащего ему ООО «ИПГ «Евразия» и ООО «Евразия логистик». Как пишет газета «Ведомости», по поручению Аблязова топ-менеджеры компаний подготовили подложные договоры расторжения ипотеки по объектам, обеспечивающим кредиты, выданные «БТА банком» структурам, фактически принадлежащим Аблязову. С 20 по 30 января 2009 г. были подписаны договоры о расторжении ипотеки с рядом компаний, в том числе и с ЗАО «Центральная девелоперская компания».
Впрочем, разбираться в дебрях этого уголовного дела особого смысла нет. Согласно российским законам, суд не мог наложить арест на этот участок, потому что к тому времени он уже не принадлежал «ЦДК», был размежеван и продан частным лицам, которые являются добросовестными приобретателями, не являющимися связанными с фигурантами уголовного дела. Но Тверской суд Москвы не принял это во внимание, и по ходатайству следователя СК МВД РФ Олега Уржумцева все-таки наложил арест. Стоит отметить, что Уржумцев уже не первый раз фигурирует в скандальных судебных делах. Он фигурирует в так называемом «Списке Кардина» - перечне российских чиновников, связанных с громким делом о хищениях в Hermitage Capital Management и смерти Сергея Магнитского. Список содержит 60 фамилий чиновников МВД, ФСБ, ФНС, Арбитражного суда, Генеральной прокуратуры и ГУИН.
По словам Александра Толмачева, председателя комиссии по законодательству Союза юристов Москвы, наложение ареста на территории в Домодедовском районе Подмосковья имеет к этому уголовному делу лишь косвенное отношение. По его данным, на эти земли уже давно «положил глаз» олигарх Виктор Вексельберг, и сейчас следствие и суд действуют в его интересах. Толмачев считает, что в судебном порядке добиться решения в пользу жителей «Серебряной подковы» нереально. Зато есть внесудебный способ решения проблемы. На встрече с инициативной группой собственников участков в поселке юрист предложил им создать особый вид ТСЖ. Это товарищество, в соответствии с пунктом 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ, а также со статьей 16 закона №189-ФЗ от 29.12.2004 и постановлением Конституционного суда № п-12 от 28.05.10, должно оформить весь земельный участок, все 55 гектаров в общую долевую собственность участников. Так как товарищество будет является надстроечной структурой, против нее в суд в течение трех лет обратиться невозможно.
Далее необходимо подать заявку в администрацию Домодедовского городского округа на проведение градостроительного межевания территории. «После того, как глава администрации Дмитрий Городецкий утвердит проект межевания, межевое дело и документы на товарищество подаются Регистрационную палату Московской области. На основании постановления КС, право собственности возникает без распорядительных актов властей, невзирая на все судебные запреты, которые есть», - сказал Толмачев.
Впрочем, по мнению Андрея Столбунова, адвоката, председателя правления Межрегиональной Общественной Организации содействия защите гражданских прав «Справедливость», продолжать оспаривать действия следствия в суде все-таки необходимо. «Если вы не будете отстаивать свои права по этому аресту в суде, то получится что и вы, и все общество в целом, согласилось с тем, любой добросовестный приобретатель может потерять свою собственность. Необходимо добиваться обжалования ареста во всех инстанциях, каких только можно. И есть вероятность, что когда в Верховном суде накопится определенное количество таких жалоб, они там "включат мозги" и примут политическое решение о том, что такими мерами нельзя решать вопрос по казахскому предпринимателю», - считает адвокат.
Помимо этого он советует обратиться в Европейский суд по правам человека. «Страсбургский суд, несмотря на пренебрежительное отношение со стороны российских чиновников, обладает очень интересной особенностью: даже сам факт жалобы в Европейский суд становится Дамокловым мечом. У меня в практике были случаи, когда менялось отношение к делу отечественных судей, только потому, что их европейские коллеги приняли к рассмотрению жалобу. Это выводит ситуацию не просто на международный уровень, это выводит ее из-под контроля местных властей. Дело уже нельзя будет замять и погасить на местном уровне. В игру вступает правительство РФ, которое должно "отплевываться" от этой ситуации. А это уже влечет за собой массу команд по вертикали, и судьи не любят до этого доводить», - уверен Столбунов.
Также покупатели участков в «Серебряной подкове» решили привлечь к своей проблеме внимание общественности. На этой неделе они провели митинг на Пушкинской площади. Как рассказал Cottage.ru один из организаторов Сергей Шведов, в акции, которая продолжалась около 1,5 часов, приняли участие более 30 человек. Участники развернули плакаты со словами «Прекратить судебный беспредел!» и «Серебряная подкова для наших детей!». По словам Шведова, милиция на происходящее на площади реагировала спокойно, митинг был разрешен властями. «Но я бы только отметил, что согласование нам дали в 11 часов утра, всего за 2 часа до начала акции. И у нас не было физической возможности пригласить прессу для освещения митинга. Думаю, это было сделано специально, чтобы наша акция протеста прошла незамеченной», - сказал Сергей Шведов. Несмотря на это, несколько журналистов все-таки успели подъехать на митинг, в том числе и представители телеканала РЕН-ТВ.
Уверен, многие участники рынка загородной недвижимости улыбнутся и подумают: «Ну я же говорил!». Да, действительно, очень многие неоднократно повторяли, что участки без подряда – это огромный риск для покупателей. И можно вспомнить выступление представителя «ЦДК» на одной из конференций Cottage.ru, которая прошла пару лет назад. Тогда, в ответ на нападки со стороны противников участков без подряда, Илья Дискин заявил примерно следующее: «Не могу отвечать за все поселки без подряда, но в "Серебряной подкове" я уверен. Земля оформлена по закону, коммуникации подведены, инфраструктура строится. Наши покупатели ни чем не рискуют».
Но при всем желании позлорадствовать и присоединиться к тем, кто «говорил», делать этого не стоит. Ведь в конечном итоге, в споре банкиров, олигархов и девелоперов крайними оказались обычные люди, простые покупатели участков, которые хотели построить там дома, растить там своих детей. Которые не вкладывали миллионы долларов в покупку усадеб на Рублевке, для которых 1,5-2 млн. рублей – это существенная сумма. Им, по большому счету, плевать на то, что один член списка Forbes не поделил бабло с другим членом. Для них эти «члены» - абсолютно абстрактные фигуры с экранов телевизоров.
Они просто хотели построить «светлое будущее» для своих семей. И если подумать, то в такой же точно ситуации могут оказаться не только покупатели земли в поселках с участками без подряда. Сегодня Вексельберг хочет получить землю в Домодевском районе, а завтра кому-то другому из сотни приглянется земля, на которой строится организованный поселок. И как бы прискорбно это не прозвучало, от подобного изъятия собственности сегодня не застрахован никто. Даже если вы по закону являетесь добросовестным приобретателем, то чиновникам, олигархам, судьям и следователям до этого дела нет. Они решают свои проблемы, а нас они просто не замечают.
Фото: luxcottage.ru
