Госдуме предложат запретить перевод сельхозземель в другие категории
По сообщению газеты «Известия», депутаты Госдумы от «Справедливой России» Сергей Миронов, Олег Нилов и Роман Ванчугов подготовили законопроект о введении временного запрета на перевод земель сельскохозяйственного назначения в иные категории, а также на изменение вида их разрешенного использования. По мнению авторов проекта, после введенного 7 августа запрета на импорт в Россию ряда продовольственных товаров отечественные сельхозпроизводители будут нуждаться в получении дополнительных гарантий и преференций.
Поправки планируется внести, в частности, в три документа: в Земельный кодекс РФ, в ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» и в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Кроме того, пока закон еще не принят, депутаты намерены обратиться к президенту страны с просьбой о немедленном введении моратория на перевод сельскохозяйственных земель в другие категории. То есть независимо от того, будет ли принят данный законопроект или нет, перевод «сельхозки» может быть запрещен уже в самое ближайшее время. Политическая и экономическая ситуации весьма этому способствуют: общество убеждено, что после введения запрета на импорт сельхозпродукции из ряда стран Запада у отечественных производителей появился шанс сделать скачок в своем развитии – надо лишь создать им все условия для этого.
Однако пока сельхозземли массово передаются под строительство. По заявлению Ассоциации фермеров России, традиционно самыми сложными регионами для сохранения сельхозземель являются Московская и Ленинградская области, так как это наиболее «лакомые» зоны для строителей. Поэтому простым фермерам и даже крупным сельхозпроизводителям из этих регионов приходится защищать свои владения чаще, чем в остальных областях страны.
Стать собственником сельхозземель – самый дешевый для застройщиков вариант в силу того, что на владельцев земель этой категории не возлагается обязательств по обеспечению их социальной инфраструктурой. Девелоперы на условиях конфиденциальности объясняют: если они купят на торгах «сельхозку», то потом, даже если они переведут ее в категорию земель поселений, свободы у них все равно останется больше, чем в том случае, если бы они сразу купили землю, оформленную под застройку.
«Если вы включены в земли поселений и собираетесь возводить на них жилые дома в рамках генплана поселения, то вы должны обеспечить их социальной инфраструктурой в соответствии с объемами строительства – то есть построить детские сады, школы, медучреждения, аптеки, парковки и т.п. А “сельхозка” столь активно использовалась именно потому, что можно было немножко пренебречь требованиями Градкодекса», – объясняет один из застройщиков.
Впрочем, в департаменте управления проектами группы компаний «Олимп 2000» нам сообщили, что в Ленинградской области уже с осени 2013 года изменение вида разрешенного использования сельхозземель было остановлено по указу губернатора. Таким образом, популярная у застройщиков схема застройки сельхозземель через оформление их под дачи и садоводства умерла. Сейчас в нашем регионе единственно возможный путь застройки таких земель – это их включение в генпланы населенных пунктов с изменением категории. Но в текущем году даже такой способ работы почти прекратился, так как большинство градпланов в Ленобласти уже сформировано. Таким образом, последняя депутатская инициатива не слишком актуальна для строительного рынка Ленобласти.
Сергей Щерба, директор департамента управления проектами группы компаний «Олимп 2000»:
Не очень понятно, чему может помочь эта инициатива, но на рынок она, наверное, так или иначе повлияет: либо будет какой-то нездоровый ажиотаж, либо какие-то дополнительные спекуляции. На самом деле сегодня перевод сельхозземель и так фактически прекращен, потому что в Ленобласти генпланы большинства населенных пунктов (более 70%) уже сформированы и находятся в стадии утверждения. Те, кто хотел внести туда земли сельхоз- или другого назначения, уже это сделали. И даже если в Госдуме примут запрет, то это не сильно повлияет на строительный рынок Ленобласти.
В нашем регионе сейчас единственно возможная процедура застройки сельхозземель – это включение их в генпланы населенных пунктов с изменением их назначения. С прошлой осени схема застройки сельхозземель через оформление их под дачи и садоводства запрещена указом губернатора Ленобласти, и изменений разрешенного использования сельхозземель не производилось.
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге:
В Петербурге сельхозземель осталось очень мало, в основном они расположены на окраинах города. В Ленинградской области земли сельхозназначения представлены достаточно обширно. Безусловно, многие участки интересны застройщикам как для многоэтажного, так и для малоэтажного строительства.
На текущий момент в городе огромный дефицит земельных ресурсов для развития, поэтому строители начинают осваивать ближайшие к городу зоны Ленинградской области. Поскольку большинство участков имеют сельскохозяйственное назначение, в перспективе запрет на их перевод может серьезно снизить объемы жилого строительства.
На сегодняшний день покупать просто сельхозземли достаточно рискованно. Безусловно, ответственность за их перевод и получение необходимых согласований лежит на продавцах участков. Это в любом случае повысит капитализацию земли для продавца и ускорит срок ее реализации.
Максим Красненко, генеральный директор ГК «Кивеннапа»:
В Ленобласти насчитывается порядка 400 тыс. га сельхозугодий. Однако вопрос о пригодности данных земель для застройщиков является открытым. Главным фактором, влияющим на привлекательность таких земель, является их минимальная удаленность от города и от ведущих трасс. На данный момент общее число хороших участков составляет не более 30%.
Сегодня четко прослеживается перенасыщение рынка предложениями коттеджных поселков. В данной ситуации интерес застройщиков к расширению их земельного банка является спорным. Следовательно, предложенный запрет пагубного влияния на рынок не окажет. С другой стороны, не стоит забывать о том, что кризис пройдет, и в этот момент город почувствует нехватку площадей под застройку.
На наш взгляд, городу нужна целостная и четкая политика распределения земель, которая не может диктоваться общими для всей страны законами, поскольку количество полезных для обработки земель в Ленобласти резко различается в зависимости от направления.
