В магазине сакраментальный вопрос «сколько стоит?» задают покупатели. А в агентстве недвижимости - и сами продавцы. И от того, насколько грамотно и честно им ответят риэлторы, во многом зависит успех сделки: завышенная цена отталкивает покупателей, а заниженная делает продажу невыгодной. Правильно оценить стоимость объекта на рынке – дело непростое и ответственное. О том, как с этой задачей справляются агентства недвижимости, рассказывают наши эксперты:
Ольга Бердюгина, генеральный директор АН «Золотой ключик»,
Марина Владимирская, оценщик «Центрального Агентства Недвижимости» (ЦАН),
Светлана Ремизова, менеджер АН «Модус».
Ольга Бердюгина:
- В работе с объектом недвижимости перед риэлтором стоит вполне конкретная задача: организовать продажу объекта недвижимости в определенный клиентом период времени. Очевидно, что ее выполнение является возможным только при условии правильной оценки стоимости объекта недвижимости и ее колебаний в указанный промежуток времени.
Как же определить эту стоимость? На какие факторы необходимо обращать внимание и в какой степени?
На оценку стоимости в наибольшей степени влияют:
* местонахождение объекта;
* транспортная доступность;
* архитектурно-конструктивные и планировочные решения (тип дома, этаж, площади объекта и т.д.);
* коммуникации и их состояние;
* техническое состояние объекта (общее состояние, наличие и качество ремонта и т.д.);
* наличие дополнительного оборудования и мебели;
* экологическая составляющая.
Однако не стоит забывать, что не зря «рынок недвижимости» называется именно так. Для установления рыночной цены нам необходимо оценить аналогичные или близкие по характеристикам предложения и выяснить сроки их позиционирования. Это как раз один из методов оценки, называемый «сравнительным подходом». В чем его суть – понятно из названия.
В заключение следует сказать, что существуют также затратный и доходный подходы при оценке недвижимости.
Затратный обязательно необходим при оценке, скажем, индивидуальных домовладений или коттеджей. Он основывается на анализе стоимости земельного участка, стоимости постройки строений на участке, величины износа и т.д. И заключается во вполне логичном обосновании того факта, что покупатель готов переплатить лишь определенную сумму за готовый объект, нежели возводить его самостоятельно.
Доходный метод заключается в расчетах возможной будущей прибыли от использования объекта. Такой подход в большей мере необходим при продаже коммерческой недвижимости.
Марина Владимирская:
- На практике чаще всего агенты оценивают объекты методом сравнения продаж (это так называемый сравнительный подход).
Когда нас спрашивают: «Сколько стоит моя квартира?», мы стараемся собрать как можно больше информации о данном объекте. Определяем тип жилья («хрущевка», «брежневка», «сталинка», жилье современной или улучшенной планировки), его местоположение, этажность, расположение в здании (угловое или нет), наличие ремонта, состояние дома и т.д. Затем определяем стоимость на рынке недвижимости квартир, аналогичных оцениваемой (желательно проанализировать как можно больше вариантов). И уже, исходя из стоимости аналогов, определяем стоимость оцениваемой квартиры.
Если же мы анализируем цены предложения, то вводим поправки на торг. Однако без осмотра мы можем назвать цену только приблизительно. Для более точной оценки квартиру надо обязательно посмотреть и убедиться, что там действительно «евроремонт» или «очень чисто и новые окна», - многие собственники склонны переоценивать свое жилье, пусть даже неосознанно.
Светлана Ремизова:
- Иногда при определении стоимости жилых помещений существует опасность завысить или занизить реальную стоимость собственности. Для того чтобы этого не произошло, нужно проанализировать существующий рынок недвижимости, сравнить аналогичные продажи и на основе полученных данных определить рыночную стоимость жилого объекта. Однако такого анализа данных со стороны агентства бывает недостаточно, и может потребоваться участие оценочной компании. Я думаю, что наиболее часто с необходимостью такой оценки мы сталкиваемся в следующих случаях:
1. Раздел имущества (между бывшими сособственниками бизнеса, супругами или другими партнерами по жизни и бизнесу).
2. Оценка ущерба (например, причиненного затоплением или пожаром в жилых или нежилых помещениях и т.п.).
3. Ипотека. Согласно законодательству, оценка жилья – это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Заинтересованы в оценке, прежде всего, банки-кредиторы: им нужна уверенность в том, что предмет залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение. Как правило, такая оценка проводится профессиональными организациями. Обычно банк имеет одного-двух партнеров-оценщиков, и заемщики ипотечного кредита должны пользоваться именно их услугами. В отчете оценщика определяется рыночная стоимость жилья. По этой цене ипотечное жилье может быть продано в разумные сроки в случае, если заемщик не сможет погашать ипотечный кредит.
Наталия Шурыгина, руководитель отдела продаж АН «НОТРА-НН»:
- Правильная оценка квартиры – очень важный этап проведения сделки. Ведь именно от того, по какой цене выставляется жилье на рынок, насколько она соответствует рыночным реалиям, зависит, будет ли данная квартира пользоваться спросом, и, в итоге, как быстро она будет реализована. Традиционно агентства используют для определения цены квартиры метод сравнения: то есть смотрят, за сколько выставляются на рынке похожие предложения, и ориентируются на них. Однако при этом очень часто не учитывается, по какой цене данные квартиры продаются на самом деле. А не секрет, что цена заявленная и цена реализации могут значительно отличаться. Также стоит понимать, что зачастую жилье изначально выставляется по завышенной цене, с учетом торга. Поэтому метод сравнения точным назвать сложно.
В нашем агентстве, благодаря использованию особой технологии продаж, мы предлагаем нашим клиентам не выставлять жилье по цене рынка, как это принято, а попробовать самим участникам сделки - покупателю и продавцу - определить цену продажи жилья. В этом нам помогает метод аукциона, который и достигает данной цели. А самое главное, данная технология соблюдает интересы всех участников сделки: и покупателей (купить жилье по приемлемой для него цене) и продавцов.
Так как такой подход к определению цены решает две очень важные для продавца задачи: он позволяет реализовать жилье в минимально короткие сроки и по максимально возможной на данный момент рыночной цене (которая определяется непосредственно покупателем, а не агентом по недвижимости). Важно также, что продавец при этом сам вправе принимать решение, на каких условиях и за сколько продавать свою квартиру. «Аукционную сделку» мы применяем с марта этого года, поэтому вправе анализировать полученные результаты. И могу по этому поводу сказать, что наши клиенты, продавцы недвижимости, которые с данной технологией продаж столкнулись на практике, остались ею весьма довольны. А это – главное.
Фото: uslugi.inforico.com.ua
