Кому выгодны длительные договоры аренды — собственнику бизнес-центра или его арендаторам? Как подстраховаться управляющей компании от убытков, если крупный клиент спешно съезжает, освобождая несколько тысяч «квадратов»? Как облегчить арендатору нового делового комплекса жизнь на стройплощадке? И наконец, возможна ли дружба между управляющим и его подопечными? На эти и другие вопросы попытались ответить участники дискуссии, организованной «НП» и посвященной взаимоотношениям собственника, управляющей компании и арендатора.
От устойчивости этого «делового треугольника» во многом зависит благополучие как самого бизнес-центра, так и его обитателей. Залогом же мирного сосуществования, по общему мнению участников «круглого стола», является максимально подробный договор аренды, в котором должны быть прописаны все нюансы и спорные моменты офисного общежития.
Ставка на время
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Господа, каких договоров на рынке сейчас больше: заключенных по старинке на 11 месяцев без регистрации или долгосрочных? В чем плюсы и минусы таких контрактов и в каких пределах индексируются ставки?
Хельве ЗАИКИНА:
– Я считаю, что для собственника и для УК удобнее долгосрочные договоры, но, к сожалению, большинство арендаторов по разным причинам до сих пор к ним не готовы. Поэтому в нашем БЦ «Информ-Футуре» большинство контрактов заключены на 11 месяцев с автоматической пролонгацией.
Каждый год с 1 января у нас предусмотрена 10%-я индексация платежей. Это ниже уровня инфляции, поэтому арендаторы не возражают.
Татьяна РАЗИНА:
– У нас в управлении порядка пяти офисных объектов, и я с некоторым удивлением слушала коллегу: наши собственники выступают как раз против долгосрочных договоров.
Возможно, из-за кризиса рыночная ситуация изменится, но до сих пор ежегодная индексация платежей на 5-7% или даже на 10% не успевала за теми арендными ставками, которые заявляли новые БЦ. И нам как внешней УК владельцы регулярно показывают пальцем на соседние комплексы, открывшиеся недавно: «А там почему платят столько?» Приходится соответствовать.
Поэтому большинство договоров в наших зданиях краткосрочные. Хотя многие клиенты хотели бы перейти на длительные контракты.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– А что происходит с условиями аренды по истечении пресловутых 11 месяцев?
Татьяна РАЗИНА:
– Договоры перезаключаются в соответствии с рыночными ценами на аналогичные помещения. Например, за последний год ставки выросли значительно, но оттока арендаторов у нас нет. Хотя вполне вероятно, что в свете последних событий такую политику придется корректировать.
Елена НИКУЛИЧЕВА:
– У нашей компании есть в доверительном управлении три городских здания. Хочу рассказать об условиях, которые выдвигает государство. Например, офисный центр на Большом пр. П.С., 100 мы получили в ДУ примерно пять лет назад. В это же время был заключен договор и с частным собственником БЦ на Итальянской улице.
Так что сравнивать удобно. В долгосрочных договорах, которые мы подписывали в начале работы на Большом пр., было предусмотрено ежегодное повышение платежей на 12-14%.
Теперь нам предстоит перезаключать эти контракты на новый срок. Так вот, несмотря на индексацию, ставки за эти помещения отстали от цифр новой массовой методики КУГИ вдвое. То есть арендаторам, чтобы просто остаться в своих офисах, придется платить минимум в два раза больше. Понятно, какие сильные эмоции это вызывает у наших клиентов.
В частном БЦ на Итальянской была заложена 11-12%-я индексация, и теперь — при переоформлении договоров — мы должны поднять ставки на 40%, чтобы оказаться на уровне рынка. Конечно, это не так много, как на Большом, но задача тоже невероятно сложная.
Я согласна с коллегами, что нужно соблюдать очень четкий баланс между тем, что управляющий может себе позволить, заключая долгосрочные договоры, и тем, какие условия ставит ему собственник. В этой ситуации сковывать себя рамками 5-10 или 12%-й индексации рискованно. Что будет с рынком в ближайшие пять лет, предсказывать не берусь, но до сих пор ставки росли так быстро, что долгосрочные контракты не могли за ними угнаться.
Наталья ПЕРЕДНЯЯ:
– В наших типовых договорах есть пункт о том, что мы имеем право раз в год в одностороннем порядке увеличивать арендную плату. И точка. Больше половины арендаторов долго под этим пунктом не подписывались, но в итоге практически все согласились на наши условия, хотя для УК это и было непросто.
Анна ДЕРКАЧ:
– У нас в краткосрочных договорах была предусмотрена 10%-я индексация ставок при их перезаключении, но собственник сказал: «Давайте этот пункт уберем».
Вадим ДЕМЕШЕНКОВ:
– Спустя 11 месяцев мы тоже заключаем новый договор на условиях, отвечающих рынку.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– На ваших объектах преимущественно краткосрочные договоры?
Вадим ДЕМЕШЕНКОВ:
– Не на всех. Это зависит от многих факторов, в частности от концепции БЦ. Если в нем преобладают 50-метровые офисы, то нет смысла подписывать с каждым клиентом долгосрочный контракт. Тем более ротация арендаторов на таких объектах, как правило, высока.
Елена АФИНОГЕНОВА:
– Договорная политика во многом зависит от категории офисного здания. Клиенты БЦ класса А редко подписывают краткосрочные контракты, а разговор об индексации превращается в настоящую битву. Бывает, у иностранных клиентов и 5% в год сначала вызывают обморок.
В классе В — другая клиентура: это, как правило, компании меньшего размера, при этом многие из них быстро растут и по этой причине достаточно мобильны. Их договор на 11 месяцев может и больше устраивать. В классе С с его мелкой нарезкой долгосрочные контракты — это дополнительный риск для собственника, поскольку вероятность столкнуться с ненадежным арендатором здесь выше.
Елена ЧЕРЕВКО:
– Есть еще одна проблема, связанная с долгосрочными договорами, — это их регистрация в ФРС. В какой-то момент требовалось, чтобы все контракты проходили эту процедуру, иначе налоговая инспекция не относила арендные платежи на затраты компаний. В результате мы столкнулись с тем, что на помещения БЦ было зарегистрировано около 80 обременений.
Если они не сняты, заключать новые долгосрочные договоры нельзя. Аннулировать же обременение можно только с согласия арендатора, которому, когда он съезжает из БЦ, лишняя волокита не нужна. Вот уже три года мы эти обременения снимаем, в том числе через суд.
Для респектабельных клиентов действительно очень важен долгосрочный договор, и мы нашли такую схему, что и они гарантированы на определенный срок от повышения ставок, и мы застрахованы от возможных юридических проблем.
Андрей РОЗОВ:
– И долгосрочные, и краткосрочные договоры имеют право на жизнь. Если у вас большой БЦ, а клиенты крупные, не стоит забывать о том, что бизнес в России пока развивается довольно динамично, компании расширяются, и, если им будет некуда расти в рамках вашего объекта, они уйдут, оставив вакантными тысячи квадратных метров. Поэтому грамотный собственник обычно держит часть арендаторов на краткосрочных договорах, чтобы, когда они истекут, дать возможность расшириться «якорям».
Полина МАКАРЕНКО:
– У владельца БЦ действительно должна быть стратегия, направленная на то, чтобы в долгосрочной перспективе не потерять крупных клиентов.
На мой взгляд, длительные контракты выгодны обеим сторонам, потому что петербургский рынок постепенно превращается в рынок арендатора. Переезд в качественные здания, как правило, связан с серьезными затратами на отделку площадей, поэтому вряд ли компания, которая пошла на такие инвестиции, захочет покинуть офис через два-три года. Значит, ей будут нужны серьезные гарантии.
Если девелопер ориентируется на продажу действующего БЦ, ему нужно помнить: инвестфонды тоже в первую очередь рассматривают объекты с долгосрочными контрактами, обеспечивающими им стабильный финансовый поток. Кстати, их главным образом интересует капитализация здания, а не динамика арендных ставок, поэтому такие инвесторы нормально относятся к ежегодной индексации на уровне 3-5%.
Андрей ТЕТЫШ:
– Формальная сторона дела не так важна. На вопрос: «Какой у тебя договор аренды?» — редко кто отвечает: «Больше года». Но сформулируй вопрос иначе: «Сколько лет ты находишься этом офисе?» — и тебе назовут впечатляющие сроки. Ключ к построению эффективного арендного бизнеса в том, чтобы понимать: это отношения не на месяцы, а на годы.
Георгий РЫКОВ:
– В любой стране, где существует рынок аренды, граждане могут легко и просто свои отношения прекратить. Причем неважно, долгосрочный был договор или краткосрочный, — стороны расстанутся, если кого-то что-то не устроит.
У нас действительно пока рынок арендодателя, но это не значит, что он — царь и бог, чьи интересы надежно защищены. Если у крупного арендатора вдруг поменяются планы и он съедет с десяти тысяч метров, компенсация в размере месячной арендной платы — это ничто для возмещения убытков собственника.
Охота к перемене мест
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– А в ваших договорах заложена именно месячная компенсация?
Георгий РЫКОВ:
– Нет. Сегодня мы в принципе не предусматриваем для крупного арендатора возможности досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Он должен сразу решить для себя, сможет ли арендовать конкретное помещение на пять или десять лет.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– То есть расторгнуть договор можно только через суд?
Георгий РЫКОВ:
– Да. Сегодня мы находимся в процессе судебного разбирательства с одной довольно мощной финансовой структурой, которая заключила с нами контракт, а потом передумала.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Если недобросовестный арендатор проиграет, вы заставите его остаться в БЦ?
Георгий РЫКОВ:
– Нет, конечно. Пусть заплатит компенсацию.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– За все годы аренды?!
Георгий РЫКОВ:
– Ну что вы! Мы не намерены на нем наживаться. Как только у нас появится новый клиент, мы расторгнем договор с прежним.
Другой защиты, к сожалению, нет. Иначе у собственников будут от крупных арендаторов одни убытки.
Наталья ПЕРЕДНЯЯ:
– Все договоры мы заключаем сейчас с трехмесячным страховым депозитом. В случае досрочного расторжения он не возвращается.
Что касается краткосрочных контрактов на 11 месяцев, арендатор не может выйти из них в одностороннем порядке. Неиспользование офиса не освобождает его от арендной платы.
Андрей РОЗОВ:
– Я думаю, крупные арендаторы нужны любому БЦ, особенно в нынешней ситуации, поэтому нужно предусматривать для них возможность расторжения договора. Пусть это будет уведомление не за месяц, а за полгода. Собственник с жесткой позицией сужает круг потенциальных клиентов.
Профессиональные мытари
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Что делать, если арендатор не платит? Например, одна из городских УК перестает пускать в офис представителей фирмы, задержавшей платеж больше чем на месяц. А если управляющий входит в положение клиента, штрафует его из зарплаты. Какие еще есть способы борьбы с неплательщиками? И прощают ли арендаторам долги в связи с временными трудностями в бизнесе?
Андрей ТЕТЫШ:
– Как бы жестко это ни прозвучало, нужно вспомнить предмет договора аренды: предоставление имущества в пользование — на время и за плату. И если по остальным статьям договора можно находить консенсус, то проблема неплатежей — это не повод для дискуссии с клиентом. Такой арендатор собственнику не нужен.
Никто не идет в магазин без денег, чтобы попросить килограмм колбасы в долг. Никто не обижается на банк-кредитор, требующий финансовой дисциплины.
Кстати, арендатор, у которого бизнес развивается нормально, заинтересован прежде всего в жизнеспособности своего офиса, и ему скандалы тоже не нужны.
Анна ДЕРКАЧ:
– Мы всегда учитываем, сколько лет с нами работает арендатор, стараемся разобраться в том, что с ним случилось. Как правило, пени на должников действуют очень отрезвляюще.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– А какие в договорах предусмотрены пени?
Елена Никуличева:
– У нас это 0,1-0,2% в день от просроченного платежа.
Наталья ПЕРЕДНЯЯ:
– 0,3-0,5%.
Татьяна РАЗИНА:
– 0,3% от задолженности.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Насколько велик процент неплатежей?
Анна ДЕРКАЧ:
– Все наши БЦ выполняют план на 100% или даже больше. Но есть небольшие задержки платежей: худший вариант, когда по одному из объектов к концу месяца было собрано 95% от плановой выручки.
Бывает, правда, что у самих собственников есть неформальные отношения с некоторыми арендаторами. Им предоставляются рассрочки или особые условия.
Елена НИКУЛИЧЕВА:
– У нас очень жесткая политика. Неплатежи не прощаются. Причем финансовая дисциплина зависит прежде всего от управляющего. Очень важно уже с первого дня задержки вежливо и культурно напоминать арендаторам о себе. Когда они чувствуют постоянный контроль, то постепенно включаются в заданный ритм. В результате случаи, когда дело доходит до суда с неплательщиками, единичны.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Выигрываете иски?
Елена НИКУЛИЧЕВА:
– Да, но еще нужно найти этого арендатора. Поэтому победы приносят, скорее, моральное удовлетворение.
Дмитрий КУЗНЕЦОВ:
– Не всегда арендаторы виноваты во всех грехах. Любая компания, подписывая договор с БЦ, рассчитывает на определенный уровень услуг. Мы сейчас говорим об идеальных УК и собственниках, которые вправе требовать от клиента выполнения финансовых обязательств на 100%. Нужно разбираться в причинах, по которым люди не платят, и устранять их.
Хороший инструмент, помогающий арендатору оценить уровень сервиса и понять, что сколько стоит, — это структурирование арендной ставки на базовый платеж, эксплуатационные расходы, коммунальные услуги и т.п.
Полина МАКАРЕНКО:
– Есть немало компаний, особенно иностранных, которые вместо депозита готовы предоставить возобновляемую банковскую гарантию на 3-4 месяца. Это удобный вариант и для арендатора, и для собственника. Последний может обратиться в банк в первый же день задержки платежа.
Людмила РОДИНА:
– У одного из наших крупных арендаторов в БЦ «Петровский» были сложности с государственным финансированием, в результате возникли долги по аренде. Мы разрешили ситуацию при помощи векселя, выписанного предприятием под имеющееся у него оборудование.
Георгий РЫКОВ:
– Процент неплатежей на офисном рынке очень невелик. Проблемы, как правило, носят частный характер, а потери собственников находятся в пределах допустимой погрешности — как бой стеклотары при ее транспортировке.
Регламент на полпожара
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Период заселения нового БЦ арендаторами — один из самых сложных. Какую сумму управляющий готов зачесть в счет проведенного ремонта? На какой срок рассчитаны арендные каникулы и как фирме, которая въехала одной из первых, компенсируются неудобства, связанные с жизнью на стройплощадке?
Георгий РЫКОВ:
– Первые арендаторы, как правило, получают помещения по более низким ставкам, с которых мы начинаем арендную кампанию. Это можно считать компенсацией за причиняемые им неудобства. Кроме того, всегда существует разрыв между физическим завершением строительства и вводом объекта в эксплуатацию. Ранний арендатор в этот период, по договоренности с собственником, может выполнить внутреннюю отделку офиса на свой вкус, чтобы помещение не простаивало.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Отделка происходит за счет арендатора?
Георгий РЫКОВ:
– Конечно, бывают компромиссы, но, как правило, да — за счет клиента. Допустим, мы сдаем первый этаж под ресторан. Нам как собственнику такой дорогостоящий ремонт не интересен. Если этот арендатор съедет, мы сдадим помещение под офис.
Татьяна РАЗИНА:
– Один пример. Недавно мы провели сделку с Райффайзенбанком, который открывает свое отделение в БЦ «Адмирал». Площадь помещения — более 800 кв.м, договор заключен на семь лет. При этом ни арендных каникул, ни зачета затрат на ремонт не предусмотрено.
Полина МАКАРЕНКО:
– Как правило, мы сдаем помещения в состоянии shell & core, и в 95% случаев собственники предлагают арендаторам либо типовую отделку, либо компенсацию базового пакета. Она обычно составляет $150-200/кв.м арендуемой площади. Конечно, за такие деньги отделать офис категории В+ или А довольно сложно. Но арендодатели идут на это, чтобы привлечь интересных клиентов.
Международная, да и московская, практика сводится к тому, что офисы должны предоставляться в состоянии shell & core, а затем клиент получает арендные каникулы (обычно на тот срок, который занимает базовая отделка) и компенсацию базового пакета в счет арендной платы.
Дмитрий КУЗНЕЦОВ:
– Размер компенсации на объектах, с которыми мы работаем, составляет 100-250 евро/кв.м. Арендные каникулы предоставляются на срок до трех месяцев. Поскольку в БЦ высокого уровня затраты арендатора на отделку могут достигать 700-1000 евро/кв.м, в договоре должен быть пункт о компенсации этих вложений по истечении контракта (с учетом амортизации). Ведь неотделимые улучшения остаются у собственника.
Анна ДЕРКАЧ:
– У нас базовая отделка выполняется силами арендодателя и за его счет, а если клиент желает видеть особенный ремонт — это уже его затраты.
Елена ЧЕРЕВКО:
– Если арендатор задумал специфическую отделку, мы, выдавая разрешение на такой ремонт, предусматриваем в договоре компенсацию, достаточную для приведения офиса в первоначальное состояние после его выезда. Например, одна из компаний обивала стены бордовым шелком с золотым рисунком. Задержалась она у нас ненадолго, и мало кто согласился бы пользоваться потом таким офисом.
Был и такой прецедент: арендатор, покидая помещение, ночью умудрился вывезти подвесные потолки, батареи и всю сантехнику. Мы с ним судились год, но получили всю сумму, необходимую на восстановление объекта и компенсацию нашего ущерба. Документ, который помог нам выиграть, — акт приема-передачи помещения после выезда.
Татьяна РАЗИНА:
– Если вы не хотите получить от арендатора офис в исходном состоянии shell & core, да еще с естественным износом, после окончания ремонта вы должны составить акт с перечислением всех выполненных неотделимых улучшений, которые должны остаться в этих стенах, когда договор завершится.
Андрей РОЗОВ:
– Был вопрос о неудобствах, на который никто пока еще не ответил. Будучи сам арендатором, я неоднократно сталкивался с тем, что шумные ремонтные работы ведутся в рабочее время. Несмотря на звонки в УК, ситуация из раза в раз повторяется. Есть у коллег свои способы борьбы с этим явлением?
Татьяна РАЗИНА:
– У грамотной и профессиональной УК обязательно должны быть правила пользования БЦ. Они включены в каждый арендный договор. Поэтому не может быть никакого шума до шести вечера, иначе сразу же прибегут главный инженер с управляющим и прекратят произвол арендатора.
На все поставленные сегодня вопросы есть очень простой ответ: чем подробнее ваш договор, тем меньше проблем при общении УК и арендатора. И если возникает какой-то вопрос, касающийся, к примеру, порядка ввоза-вывоза имущества или ремонтных работ, управляющий берет в руки документ, подписанный обеими сторонами, и объясняет, как, что и где должно происходить.
Елена АФИНОГЕНОВА:
– Типовой договор аренды для БЦ категории А — это пухлый документ страниц на 40. Так проще всем, потому что в подобном талмуде уже разобраны все типовые ситуации, включая и регламент отделочных работ, вплоть до того, где могут проходить и переодеваться рабочие, откуда завозят материалы и т.п. Иначе вы как управляющая компания будете отчитываться перед собственником за поцарапанные стены, испорченный кафель и пр.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Насколько я поняла, отношения внутри БЦ жестко регламентированы. Пытаетесь ли вы как-то разрядить эту казенную атмосферу? Делаете ли что-то приятное своим арендаторам?
Хельве ЗАИКИНА:
– У нас утром 8 Марта охранник вручал всем женщинам, входящим в БЦ, по цветку. Вы себе не представляете, сколько было радости, несмотря на то что в каждом офисе дам ждали свои мужчины с подарками. Такие мелочи стоят совсем немного, но подчеркивают атмосферу уюта, которую мы старательно создаем в здании.
Елена НИКУЛИЧЕВА:
– Мы всех обязательно поздравляет с Новым годом, дарим подарки. А в прошлый раз их вручали Дед Мороз со Снегурочкой. Народ был в таком приятном изумлении, что вспоминал об этом целый месяц. А вообще это, наверное, крамола, но я считаю, что управляющие, сохраняя полную лояльность, все же не должны дружить с руководителями фирм-арендаторов. Деньги и дружба в нашем бизнесе плохо совмещаются.
Участники «круглого стола»
Хельве Заикина,
руководитель проекта ООО «Петербургский управляющий»
Татьяна Разина,
руководитель отдела аренды «Менеджмент компании ПСБ»
Елена Никуличева,
заместитель генерального директора «АйБи ГРУПП»
Наталья Передняя,
генеральный директор компании «Регент Холл»
Анна Деркач,
гендиректор компании «Praktis. Управление и эксплуатация»
Вадим Демешенков,
руководитель направления офисной недвижимости ООО «Бест. Коммерческая Недвижимость»
Елена АФИНОГЕНОВА,
руководитель департамента офисной недвижимости компании Praktis Consulting & Brokerage
Елена ЧЕРЕВКО,
генеральный директор ООО «Би-Си-Эм Холдинг»
Андрей РОЗОВ,
руководитель петербургского филиала компании Jones Lang LaSalle
Полина МАКАРЕНКО,
руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg
Андрей ТЕТЫШ,
председатель совета директоров АРИН
Георгий РЫКОВ,
гендиректор ООО «Бест. Коммерческая Недвижимость»
Дмитрий КУЗНЕЦОВ,
директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International
Людмила РОДИНА,
генеральный директор ООО «Супер-Сервис. Проперти менеджмент»
Евгений РЯЗАНЦЕВ,
советник компании «ВМБ-Траст»
Анастасия ЯСИНСКАЯ,
модератор, главный редактор «НП»
Фото: www.skyscrapercity.com
