Через несколько дней 2008 г. уйдет в прошлое. Самое время подвести итоги. Двенадцать месяцев назад прогнозы аналитиков и консалтеров по поводу перспектив отечественного рынка, как обычно, не грешили точностью, но упрекать их в этом едва ли будет справедливо. Никто на рынке не верил в падение цен на коммерческую недвижимость. Все мы ждали иного развития событий, иных трендов. Однако дождались… кризиса.
В начале пути
Десять лет рынок рос — то взвинчивая, то сбавляя темпы. Рос, даже когда расти было уже как-то неприлично. На западе доходность наших объектов вызывала искреннее удивление, как и уровень зарплаты российских футболистов при весьма посредственной игре. Впрочем, на исходе 2007-го и в начале 2008 г. уже ощущались предпосылки к спаду, но с неблагоприятной ситуацией на мировом финансовом рынке они как-то не увязывались. Увы, причинно-следственные связи в экономике не всегда лежат на поверхности. Чаще и громче всего говорилось о близком насыщении некоторых сегментов качественными объектами, поэтому и делались выводы о возможном замедлении роста деловой активности.
В средине лета ощущение тревоги заметно усилилось, некоторые средства массовой информации все чаще начали вспоминать август и его фатальнуюроль в истории России. Но все, как известно, началось в сентябре, правда, итоги III квартала еще не выглядели сколько-нибудь пугающими — сказывалось инерционное движение. Веру игроков рынка (даже самых крупных) в устойчивость своего положения ощутимо поколебали октябрь и особенно ноябрь. Заявления властей о намерении поддержать строительную отрасль, а также торговый ритейл за счет нефтяной финансовой подушки не смогли вернуть былой оптимизм. Судя по снижению цен на углеводороды, в светлое будущее верилось с трудом. Если в начале осени компании объявляли только о замораживании еще не начатых проектов, оптимизации расходов и выжидали, что будет завтра, то ближе к зиме уже были зафиксированы первые расторжения ранее заключенных контрактов аренды в офисном сегменте.
Спрос застыл, и впервые за последние несколько лет появилась тенденция к его снижению. При проведении деловых переговоров уже никто не стеснялся обсуждать дисконт, что, собственно, и подтолкнуло цены к внешне незаметной, но вполне реальной сдаче былых позиций. Увеличение сроков экспозиции объектов явилось еще одним реагентом в этом процессе. А призывы «революционно» настроенных девелоперов объединиться и искусственно блокировать снижение тех же арендных ставок, разошлись, как круги на воде.
Декабрь прошел под знаком осмысления того, что нас ждет в ближайшей перспективе. По мнению аналитиков компании Blackwood, в I квартале 2009 г. арендные ставки и цены продаж на рынке коммерческой недвижимости продолжат снижаться и к лету, вероятно, достигнут своего нижнего предела. Это и будет основной тенденцией на ближайшее время, отмечают в RRG. Вместе с тем в период кризиса возможностей для выгодных инвестиций меньше не станет. Арендаторы и покупатели, безусловно, воспользуются моментом, а значит, сделки возобновятся, и деловая активность вновь возрастет. В конечном итоге рынок вернется к ценовому уровню лета 2008 г., считают в УК «БестЪ», но только после того как кризис закончится. А пока мы лишь в начале пути…
Чем меньше, тем лучше
По данным MAYFAIR Properties, в 2008 г. планировалось ввести в эксплуатацию порядка 2 млн кв. м качественных офисных площадей. Реально на рынок вышло не более 500 тыс. кв. м, но даже этот объем значительно повлияет на снижение ставок, считают в компании Blackwood. Уже сегодня эксперты говорят о 15–20% коррекции со знаком минус. И это действительно так. Например, в бизнес-центре «Мякининская Пойма» (МКАД, 65–66 км) цена 1 кв. м аренды уменьшилась в среднем на 20%, а продажи — на 19%. На краткосрочный период прогнозы еще более радикальные: и 40, и 50, и даже 60%. Впрочем, это только предположения, основанные, скорее всего, на показателях кризиса десятилетней давности. В 1998 г. арендные ставки в некоторых объектах действительно упали на 60%. Подобный сценарий едва ли возможен в нынешней ситуации. Во всяком случае у государства имеются реальные рычаги и финансовые средства, чтобы оказать поддержку отрасли. Резкое падение цен и затем их резкий рост исключаются, считают в УК «БестЪ». Более реалистичный сюжет — плавное снижение и плавный подъем. На каком конкретно уровне будет зафиксирована нижняя ценовая планка, однозначно сказать сложно, как и о темпах роста, который аналитики прогнозируют уже в конце 2009 — начале 2010 г. По данным компании GVA Sawyer, повышение арендных ставок представляется в пределах не более 10–12%. Кто-то рассчитывает даже на 30%, но опять же по аналогии с 1998 г. Что ж, поживем, как говорится, увидим.
Между тем уровень вакантных офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 2008 г., достиг 30%, а это в корне отличается от событий еще годичной давности, когда подавляющее большинство качественных объектов находили своих арендаторов еще на стадии строительства. Как отмечают эксперты компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», в сложившихся условиях фирмы-арендаторы стараются оптимизировать собственные расходы. А это в свою очередь ведет к тому, что некоторые из них уменьшают занимаемые площади из-за сокращения персонала.
Сегодня спрос на большие площади падает, а на малые (50–200 кв. м) растет. В связи с этим эксперты компании MAYFAIR Properties предполагают, что в условиях кризиса начнет активно развиваться субаренда, которая может стать выгодным направлением бизнеса. Причем договоры будут подписывать как на длительный срок, так и на короткий. Например, сдача офиса на неделю, на день, на час, на время переговоров и т. п. Такая услуга уже существует и, кстати, пользуется спросом. Рекламные объявления подобного рода в последнее время стали появляться и в нашем издании. Кроме того, арендодатели предлагают и минимальные площади — вплоть до одного рабочего места.
Соответственно небольшие помещения среднего уровня комфортности немного потеряли и в цене. Например, по данным АН «Лига Про», аренда 1 кв. м в центре Москвы в БЦ класса В по итогам первого квартала в среднем обходилась 900–1200 долл., тогда как в декабре ставка составила 850–1200 долл. Если взять площади свыше 200 кв. м, то тут картина заметно разнится: 900–1200 долл. за 1 кв. м в начале года против 700–1000 долл. за 1 кв. м в конце.
Насколько будут востребованы качественные офисные площади в 2009 г. В компании GVA Sawyer предполагают снижение спроса в классе А примерно на 120 тыс. кв. м (при объеме занятых площадей около 2,07 млн кв. м и средней ставке в 1090 долл. за 1 кв. м в год). В классе В — на 140 тыс. кв. м (4, 3 млн и 740 долл. соответственно).
Разрывы в сетях
После очевидного осложнения доступа к финансовым ресурсам, а также под тяжестью текущей долговой нагрузки некоторые девелоперы, работающие в сегменте торговой недвижимости, вынуждены были пересмотреть свои планы. О заморозке перспективных проектов объявили такие компании, как Midland (сеть торговых центров формата strip mall в регионах), Mirax (подземный ТЦ «Смоленка»), AFI Development (МФК в Кунцево), ADG Group (приостановила до конца года даже строящиеся проекты), ГК «Вестер» (начала распродажу участков, приобретенных под развитие сети торговых центров и гипермаркетов).
По мнению экспертов, дальнейший прирост предложения будет возможен лишь благодаря тем объектам, которые находятся на заключительной стадии строительства и финансируются согласно докризисным договоренностям. В результате дальнейшая динамика предложения качественной торговой недвижимости в Москве будет связана со стабильным ростом до конца 2009 — начала 2010 г., а после, скорее всего, произойдет существенный спад.
Согласно оценке GVA Sawyer, исходя из текущего показателя оборота розничной торговли в Москве, объем совокупного спроса со стороны конечных потребителей на качественные площади в торговых центрах составляет около 3,5 млн кв. м. А в наличии — примерно 2,7 млн кв. м. Соответственно, неудовлетворенный спрос оценивается в 800 тыс. кв. м, то есть рынок все еще не насыщен качественными форматами. В связи с этим неудивительно, что к концу года вакантные площади в торговом сегменте увеличились не столь значительно, как в офисном. По некоторым оценкам они составляют 5–7%.
Между тем нельзя сказать, что кризис не оказал негативного влияния на спрос. Основная беда — это недостаток ликвидности многих торговых сетей, действующих на российском рынке. Из-за отсутствия возможности привлечь дополнительные финансовые ресурсы ритейлеры вынуждены сокращать и приостанавливать свои программы развития. В меньшей степени это коснулось иностранных игроков, а в большей — отечественных, с высоким соотношением долг/EBITDA (способность его обслуживать). О своих проблемах заявили «Техносила», X5 Retail Group, «Виктория», Banana Mama, «Гроссмарт», «Вестер» и другие. В первую очередь были заморожены планы по развитию капиталоемких форматов (крупные гипермаркеты, развлекательные операторы). Перечисленные ритейлеры традиционно являлись якорными арендаторами или соинвесторами строительства торговых центров, что отразилось и на возможности реализации самих проектов ТЦ.
Сегодня девелоперы привлекают средства за счет продажи собственных активов, сделок sale-lease-back (продажи недвижимости с последующей ее арендой), продажи компании стратегическому инвестору и других инструментов.
Непродуктовые сети отметили 15%-ный спад продаж, что заставило их обратиться с открытым письмом от имени Ассоциации АПРИМ (предприятий индустрии моды) к управляющим компаниям и владельцам торговых центров, содержащим пакет антикризисных мер, направленных на недопущение банкротства розничных операторов сегмента FMCG, действующих и будущих арендаторов торговых центров. Данные меры направлены в основном на оптимизацию расчетов с арендодателями (переход с фиксированной ставки аренды на процент с оборота, постоплата, ликвидация депозита). Арендодатели идти навстречу не спешат, объясняя свою позицию тем, что на конец года приходится всплеск потребительской активности и продаж. Впрочем, изменение условий договоров возможно, но в индивидуальном порядке.
В будущем году эксперты прогнозируют увеличение доли продуктовой розницы в структуре розничного товарооборота и сокращение его объема в натуральном выражении, то есть спрос на качественные торговые площади немного снизится и структурно изменится в пользу продуктовых операторов.
Финансовые условия аренды помещений в торговых центрах Москвы пока не претерпели значительных изменений. По мнению экспертов АН «Собственник», это объясняется тем, что большинство крупных торговых помещений находило своих арендаторов на стадии строительства. Дисконт примерно в 30% сегодня возможен, но лишь при сдаче свободных площадей, а их, как известно, не так много.
С начала 2009 г. возможно некоторое снижение ставок аренды, и в первую очередь для якорных операторов. На конец года средняя арендная ставка на помещения торговой галереи в качественных торговых центрах составила порядка 1750–2540 долл. за 1 кв. м в год, считают в Becar Realty Group Moscow, а для якорных арендаторов — около 200–300 долл.
Максимальные ставки аренды были зафиксированы на помещения сегмента street-retail на основных торговых улицах столицы — около 5000–6500 долл. за 1 кв. м в год. По мнению аналитиков компании Cushman and Wakefield Stiles and Riabokobylko, уличные магазины становятся форматом, который позволяет оптимизировать расходы. Несмотря на большую доступность центральных торговых коридоров, внимание ритейлеров привлекают спальные районы, расположенные рядом с метро и автобусными станциями, со сравнительно низкими ставками и большими потоками покупателей. Стоимость аренды в сегменте street-retail, по последним данным мониторинга Cushman and Wakefield Stiles and Riabokobylko, снизились примерно на 10–15%. В наступающем году планка — 7000 долл. за 1 кв. м в год на улице Тверской будет едва ли достижима.
Обвала цен не будет
Проблемы ликвидности в торговом сегменте привели к заметным изменениям в логистике. Сокращение объемов закупок, особенно непродуктовыми ритейлерами, снизило интерес последних к аренде и приобретению новых складских площадей. По прогнозам компании GVA Sawyer, следующими станут производители продуктов питания, а также игроки строительной и автомобильной отраслей. Из-за этого в первые месяцы 2009 г., скорее всего, можно будет наблюдать временное насыщение рынка. Однако спустя некоторое время, в зависимости от длительности и глубины кризиса, потребности в новых площадях появятся снова. В краткосрочном периоде ожидается уменьшение сроков аренды с семи — десяти до трех лет. А вот делать прогнозы относительно динамики арендных ставок к концу 2008 г. экспертам было достаточно сложно, поскольку наблюдался одновременный процесс снижения спроса и объемов потенциального предложения. Финансовый кризис заставил ряд девелоперов отказаться от своих перспективных планов. В ноябре стало известно о переносе сроков ввода в эксплуатацию большого количества складских комплексов, среди них фигурировали объекты весьма влиятельных игроков, таких как Megalogix и Multinational Logistics Partnership (MLP).
В настоящее время сделки на рынке складской недвижимости проводятся достаточно редко. Если таковые и происходят, то, арендаторы запрашивают ставки на 5–7%, а в отдельных случаях и на 10% ниже средней. В Москве для качественных объектов она пока сохраняется на уровне 170 долл. за 1 кв. м в год.
Иначе выглядит ситуация с продажами. В IV квартале цены на приобретаемые объекты неуклонно снижались. Как отмечали в конце ноября эксперты компании RRG, стоимость 1 кв. м производственно-складской площади в столице составляла 2399 долл., что на 8% ниже в сравнении с октябрьским показателем. В течение декабря она уменьшилась еще на несколько процентов, и едва ли этот процесс остановится в январе.
Тем не менее к весне массового обвального падения цен не произойдет, считают в АН «Лига Про». Кроме того, эксперты отмечают смещение арендаторов в отдаленные склады. Сегодня большим спросом пользуются комплексы на расстоянии 50–100 км от МКАД, которые до октября 2008 г. оставались практически невостребованными.
Медленно, зато надежно
Для гостиничной недвижимости кризисные времена могут стать поворотной точкой от наименее интересного сегмента коммерческой недвижимости к более востребованному, считают в компании GVA Sawyer. На протяжении последних семи лет к строительству гостиниц девелоперы прибегали в самую последнюю очередь: или при фиксировании функционального назначения участка, или для диверсификации рисков проекта, включая отель в состав многофункциональных комплексов.
В сложившихся условиях основную роль играет известный факт: гостиница хотя и менее «быстрый» бизнес с точки зрения окупаемости, но более надежный с точки зрения спроса. Кроме того, отель — это объект, который со временем увеличивает свою инвестиционную привлекательность. С годами гостиница, заработав известность на рынке, доказав потребителям надежность, подтвердив качество обслуживания, иными словами, заслужив доверие и завоевав постоянных клиентов, только увеличивает свою стоимость.
На гостиничном рынке Москвы всегда существовал дисбаланс спроса и предложения. При стабильно растущем спросе дефицит предложения усиливался по мере сокращения номерного фонда, которое было связано с закрытием на реконструкцию и выводом с рынка крупных гостиниц советской эпохи. В результате сложилось троекратное превышение спроса над предложением, что способствовало повышению цен. Прирост этого показателя не опускался ниже уровня 20% на протяжении нескольких последних лет. Не стал исключением и 2008 г. Высокая стоимость номера и такой же уровень его загрузки значительно увеличили доходность отельного бизнеса. Гостиничный рынок Москвы стал лидировать среди крупнейших городов Европы, привлекая новых иностранных игроков на рынок столицы, о чем еще в сентябре сообщали ведущие мировые и отечественные консалтинговые компании.
Разумеется, кризис несколько охладил гостиничный рынок, рост основных показателей его развития прекратился, загруженность номеров даже снизилась. Такая ситуация продлится как минимум до середины следующего года. В компании GVA Sawyer прогнозируют, что за полгода уменьшится и доходность: на 7% для отелей категории три звезды и на 14% — для верхнего ценового сегмента.
В нынешней ситуации действия основных игроков на гостиничном рынке — девелоперов/инвесторов и операторов — кардинально различаются. Первые замораживают проекты, вторые, наоборот, считают текущие условия выгодными для строительства. Причина кроется в роли участия в проекте: инвестирование или управление без вложения средств в проект. Поэтому планы по расширению сетей сейчас не сокращаются, но они напрямую зависят от застройщиков, которые могут реализовать запланированные гостиничные проекты, а могут и заморозить. В первую очередь пострадают те объекты, которые входят в состав многофункциональных комплексов, такие как, например, пятизвездочная гостиница в составе башни «Россия» на 200 номеров (ММДЦ «Москва-Сити») или проект компании «Эвоком» — трехзвездочная гостиница в составе бизнес-парка «Орехово-Домодедово». Таким образом, спрос на отели в Москве по-прежнему останется высоким.
Неудивительно, что показатель средней цены номера во всех категориях гостиниц сохранился на высоком уровне. В конце 2008 — в 2009 г. стоимость номера падала только в объектах, которые имели заведомо завышенные показатели (отели сети Holiday Inn и другие объекты категорий три, четыре и пять звезд).
По большому счету, кризис заставил игроков рынка обратить внимание на гостиничный сегмент. Уже сегодня эксперты констатируют эту тенденцию, а также переориентацию девелоперов с объектов уровня четыре звезды на отели экономкласса, которые формируют более высокий уровень спроса и менее подвержены кризисным явлениям. Скорее всего, в 2009 г. возобновится строительство гостиничных объектов туристического класса на участках с отличным для этого сегмента местоположением: вблизи центра, на главных магистралях города, около аэропортов, выставочных комплексов.
Отельеры, несмотря на кризис, демонстрируют стабильность и хорошие показатели доходности, которые через два-три года из-за наличия дефицита снова будут расти. Это дает основания рассматривать гостиницы современного формата с адекватным рынку и потребителю уровнем цен как один из наиболее привлекательных бизнесов с точки зрения инвестиций.
