Продажа квартиры между близкими родственниками — такая же сделка, как и между любыми другими людьми. Но есть особенности как самой сделки, так и процедур, которые проводят уже после ее заключения, к примеру, возврата налогового вычета. Рассказываем об особенностях сделки с недвижимостью между близкими родственниками и том, какие нюансы учесть, чтобы не нарушить закон.
Нюансы сделок между родственниками
Кто считается близким родственником для налоговой
Некоторые сделки между близкими родственниками имеют определенные особенности, которые важно учитывать. Для того, чтобы это сделать, в первую очередь нужно разобраться с тем, кто считается близким родственником по отношению друг к другу, а кто — нет.
К близким родственникам относят таких членов семей, как детей и родителей, бабушек, дедушек, внуков, а также полнородных и неполнородных братьев и сестер. Кроме того, кто такие близкие родственники для налоговой, стоит знать еще и понятие взаимозависимых. НК РФ определяет понятие взаимозависимых родственников в отношении супругов, родителей, в том числе тех, кто усыновляет ребенка, также полнородных и неполнородных братьев и сестер, подопечных, попечителей и опекунов. Такие правила действуют на всей территории РФ, к примеру, они действительны как в Москве, так и во Владивостоке.
Комментирует Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф: «Особое внимание уделяется сделкам между родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии — родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками. А также между братьями и сестрами. Причем даже в случае, если общий только отец или мать. Именно такие родственники, согласно Семейному кодексу РФ, считаются близкими. Также Налоговый кодекс определяет еще одну категорию людей — взаимозависимые лица. Это дети, в том числе усыновленные, родители, супруги, родные и сводные братья и сестры, опекуны».
Сделки между близкими родственниками и взаимозависимыми лицами привлекают к себе все больше внимания и со стороны ФНС, и со стороны кредиторов, которые следят, чтобы договор не был фиктивным. Все понимают, что с близкими людьми проще договориться, в том числе и, например, в плане стоимости объекта. Но если цена занижена, то и налоговые отчисления будут ниже.
Почему важно установить правильную цену при купле-продаже недвижимости между близкими родственниками
При сделках с родственниками в договоре важно указать реальную рыночную стоимость недвижимости, не занижая ее. Видя подозрительно низкую цену, к примеру, на 20% ниже рыночного уровня, ФНС может провести проверку. То есть если вы продали квартиру родственнику за условный миллион, а подобные квартиры в вашем районе стоят десять — будьте к готовы к проверке. Так ФНС следит за полнотой исчисления налогов.
Также не стоит полагаться на высокий уровень доверия между родственниками и обязательно соблюсти все формальности. Конечно, сделку необходимо зарегистрировать в соответствии с законодательством. Это обязательная процедура, без которой покупатель просто не сможет подтвердить свои права, и сделка может стать предметом судебных тяжб.
Что касается получаемого налогового вычета, то по Налоговому кодексу РФ его не удастся вернуть, если участвующие в сделке родственники являются взаимозависимыми лицами. То есть это родные и усыновленные дети, родители и усыновители, супруги, родные и сводные братья и сестры, а также опекуны и подопечные.
Также стоит обратить внимание на то, что иногда родственники договариваются о мнимой сделке, когда якобы продают квартиру друг другу, но на самом деле даже не передают деньги, а после этого получают налоговый вычет. ФНС следит за такими сделками и в случае обнаружения факта обмана после оформления договора купли-продажи между родственниками могут привлечь к ответственности.
В каком случае сделки между родственниками невозможны
Обратите внимание на то, что нельзя заключать возмездные сделки между несовершеннолетними детьми и их родителями. Это связано с необходимостью получения разрешения органов опеки, которое, как правило, не выдается. Таким образом, такие сделки также не могут быть реализованы.
Также нельзя совершать возмездные сделки между супругами. Подобные сделки признаются ничтожными, поскольку они затрагивают личные интересы лиц, находящихся в браке. Это также следует отнести к числу установленных ограничений.
Сделки между близкими родственниками, связанные с дарением
Если говорить про все сделки между родственниками, то наиболее распространенной формой являются договоры дарения. С 2025 года договоры дарения подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Главная особенность этого изменения — увеличение затрат на совершение такой сделки. Ранее договор дарения можно было оформить в простой письменной форме и подать документы в МФЦ, уплатив госпошлину в размере двух тыс. рублей. В настоящее время размер государственной пошлины зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости и составляет не менее четырех тыс. рублей. Помимо госпошлины необходимо дополнительно оплатить услуги нотариуса.
Что касается самого договора дарения, следует учитывать наличие определенных ограничений и особенностей. Почему это важно? Наиболее часто заключаются договоры дарения между родителями и детьми либо между бабушками и внуками. Данные категории лиц признаны законодательством близкими родственниками. В соответствии с действующим законодательством дарение между близкими родственниками освобождается от налогообложения. Таким образом передача имущества в рамках указанных категорий не повлечет необходимости уплаты налога.
Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet, отмечает: «В части ограничений нужно отметить невозможность совершения сделки дарения от имени малолетних детей в пользу любых лиц. Также запрещено совершение дарения от имени несовершеннолетних детей в пользу их родителей».
В каждом отдельном случае есть ряд особенностей и нюансов. Например, при дарении между близкими родственниками не нужно платить налог 13%, в отличие от ситуации, когда дарение было оформлено между дальними родственниками или чужими людьми.
«Нужно помнить, что если вам подарили недвижимость, и вы быстро хотите ее продать, но не прошло три года с момента регистрации договора дарения в Росреестре, вам придется заплатить налог», — советует Елена Кудрявцева, руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat.
Юристы не рекомендуют занижать стоимость недвижимости в договоре дарения, это должна быть рыночная цена либо кадастровая на момент оформления такой сделки.
Особенности купли-продажи квартиры между близкими родственниками с использованием ипотеки
Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, связанную с приобретением ипотечной недвижимости по договору дарения. Поскольку договор дарения представляет собой гражданско-правовую сделку, для ее реализации требуется получить согласие кредитора — банка. Однако, как правило, банки не предоставляют такое согласие, что делает оформление дарственной невозможной.
В последнее время все чаще проводятся ипотечные сделки купли-продажи между родственниками посредством использования материнского капитала. Законом не запрещено купить квартиру у близкого родственника, но в этом случае должен быть заключен возмездный договор купли-продажи, а не дарение, цена недвижимости должна быть рыночной без занижения, и сумма материнского капитала будет перечислена в банк в счет досрочного погашения кредита.
Также важно помнить, что при такой сделке у покупателя возникает обязательство выделить доли не только родителям ребенка, но и ребенку. И в этом случае в последующем при желании продать квартиру до совершеннолетия ребенка, вам нужно будет получить согласие органов опеки. Поэтому стоит думать об этом заранее, если вы хотите прибрести недвижимость именно с применением материнского капитала.
При желании купить квартиру у родственников с использованием ипотечного кредита возникнет ряд особенностей — цена квартиры не должна быть слишком низкой, расчеты будут производиться исключительно безналичным путем. Также собственником квартиры или ее доли не должен быть несовершеннолетний, а еще сделка не может быть проведена между супругами, так как они владеют недвижимостью совместно закону. Также встречаются случаи, когда родители хотели бы продать квартиру своим детям, но не имеют другого жилья. В этом случае банк откажет в выдаче ипотеки и признает покупку подозрительной.
Особенности купли-продажи квартиры между близкими родственниками и дарения жилья
Оба вида сделок носят возмездный характер, то есть предполагают передачу денежных средств либо объекта. Факт покупки и передачи должен быть оформлен соответствующим образом — путем составления расписки или банковского перевода. Настоятельно рекомендуем соблюдать реальную основу сделки, то есть если объект недвижимости фактически подарен, нет необходимости оформлять договор купли-продажи.
При этом в некоторых случаях стороны могут выбрать именно куплю-продажу. Например, это может быть связано с необходимостью дальнейшей реализации недвижимости, поскольку существует норма законодательства, позволяющая учитывать стоимость приобретения объекта при его последующей продаже. Более того, действует положение, согласно которому, если объект был получен в дар, при его продаже можно учесть ту сумму, за которую даритель изначально приобрел объект. Например, если бабушка приобрела квартиру за 20 млн рублей и затем передала ее в дар, при дальнейшей продаже указанная сумма может быть учтена в расходах, что позволит избежать налогообложения с этой части.
Нюансы сделки между близкими родственниками для уплаты налогов
Что касается сроков владения и налоговых обязательств, то минимальный срок владения недвижимым имуществом, полученным по договору дарения, составляет три года для близких родственников. Для лиц, не являющихся близкими родственниками, срок владения, после истечения которого не требуется уплачивать налог при продаже, составляет пять лет.
Особенности купли-продажи между родственниками наследственного жилья
Самая интересная и сложная тема, имеющая очень много подводных камней — это сделки купли-продажи, когда основанием для получения права собственности является наследство по закону или завещанию. В случае, если недвижимость получена по закону и новыми владельцами стали супруг или дети наследодателя, а также собственность оформлена в Росреестре и через нотариуса, риски покупки такой недвижимости минимальны, хотя и не исключены.
При наследовании по завещанию на чужих людей стоит более внимательно подойти к вопросу проверки такой недвижимости и исключить возможность появления других претендентов на недвижимость, чьи интересы могли быть ущемлены. К примеру. это могут быть внебрачные дети, недееспособные лица. Касательно налога при продаже недвижимости, полученной по наследству, если с момента смерти наследодателя не прошло 3 года, необходимо будет заплатить налог в размере 13% от цены продажи.
Как продать квартиру родственнику и не попасть под ограничения
Собираясь провести сделку, в которой продавец и покупатель — близкие родственники, важно знать о действующих ограничениях, которые могут помешать составить договор купли-продажи.
Если квартира была приобретена супругами в браке, на ее продажу потребуется разрешение второго супруга — без него продавать нельзя. Причем такое правило работает как при заключении договора купли-продажи между близкими родственниками, так и при реализации недвижимости любому другому человеку. Без наличия такого согласия сделка может быть оспорена в суде.
Также задумываясь о том, как продать квартиру родственнику в случае, если право собственности принадлежит нескольким людям, надо знать о важном условии. В такой ситуации квартира в первую очередь может продаваться только кому-то из других владельцев. Это связано с тем, что они имеют преимущественное право выкупа. Если же они не захотят приобрести долю в недвижимом имуществе, тогда уже возможно продавать квартиру любым другим лицам. Если такое правило не будет соблюдено, то заключенный ДКП будет признан недействительным.
