В профессиональном риэлторском жаргоне есть такое понятие как «альтернативная сделка». Специалисты говорят, что это самый распространенный вид сделок с недвижимостью. О том, что представляют собой такие сделки, и каковы их особенности, нам рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости "ЗАО Фирма Чекни" Антон Артурович Кузнецов:
Альтернативной называется сделка, цель которой – не просто получение денег за продажу квартиры, а одновременное приобретение другого жилья (то есть некой альтернативы). Например, взамен одной большой квартиры нужно две поменьше или, наоборот, вместо двух небольших квартир нужна одна просторная. Вариантов может быть очень много: люди съезжаются, разъезжаются, обмениваются жильем. К альтернативным сделкам относится и расселенение ветхого фонда, если бывшим жильцам предоставляют именно другие квартиры (а не денежную компенсацию). Нередко бывает так, что у покупателей нет денег на более дорогую квартиру, но есть прежнее жилье и средства на доплату. А кто-то, напротив, ради доплаты продает свое жилье.
Подобные ситуации возникают сплошь и рядом. Намного реже люди продают квартиру, ничего не приобретая взамен. Обычно так поступают при радикальной смене места жительства или получении жилплощади в качестве наследства. Не так часто и покупатели берут кредит в банке на покупку квартиры или готовы сходу заплатить всю необходимую сумму из своих накоплений. Поэтому 80% сделок с недвижимостью – это как раз альтернативные сделки.
Основной момент, который нужно учитывать при заключении таких сделок – это синхронность при покупке и продаже. Идеальный вариант, когда человек продает одну квартиру и сразу же приобретает другую. К этому по возможности и стремятся агенты по недвижимости.
Другая особенность альтернативных сделок в том, что в процессе их совершения агенты часто прибегают к договорам о намерениях. Это необходимо, когда у покупателя нет нужной суммы для покупки квартиры, а значит, договор купли-продажи заключить пока нельзя. Система предварительных договоренностей позволяет зафиксировать намерения сторон. Поэтому если ваш партнер откажется от своих обязательств, то его можно принудить к их выполнению через суд. Или потребовать от него денежной компенсации. Существуют и штрафные санкции для тех, у кого «семь пятниц на неделе».
При совершении альтернативных сделок есть определенные юридические тонкости. Своими профессиональным опытом с нами делится директор АН «Дворец» Валерий Евгеньевич Грачев:
При альтернативных сделках часто выстраивается целый ряд квартир, при котором одна продажа зависит от другой. На риэлторском жаргоне его называют «цепочкой». Если одно из звеньев окажется не в порядке, то вся цепочка разрушится. Например, когда одна сделка признается недействительной, то такое определение автоматически применяется ко всем последующим сделкам. И чем длиннее цепочка, тем больше людей может пострадать от нечетности одного и неосторожности другого.
Обязанность специалиста по недвижимости - свести такой риск к минимуму. Для этого необходимо проверить целый ряд обстоятельств.
Во-первых, следует выяснить наличие на данной жилплощади детей и недееспособных граждан. Если они есть, то непременно нужно получить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. В документах должна быть указана квартира, которую следует приобрести с учетом их интересов. Агент обязан выполнить эти требования на 100%, иначе сделка будет недействительной.
Во-вторых, возможен отказ от покупки или продажи со стороны совладельцев квартиры или со стороны администрации, если доли жилплощади не приватизированы. В таком случае сделка также не состоится.
Имейте в виду, что если в Вашем письменном обращении указана определенная цена жилья, то продать ее дешевле не удастся. В противном случае один совладельцев может выкупить свою долю по преимущественному праву.
Очень важно выяснить, не состоят ли на регистрационном учете в данной квартире лица, которые отказались от приватизации. За ними законом сохраняется право пользования этой жилплощадью – даже тогда, когда ее уже продали покупателям! Вы можете весело отметить новоселье и начать делать ремонт, как вдруг в вашей квартире появятся совершенно незнакомые люди, которые, как окажется, прописаны в ней. И независимо от того, оспорили вы сделку или нет, у вас будут вечные соседи.
А в некоторых случаях потенциальный совладелец может доказать, что имеет право на свою долю в приватизации – особенно если квартира была приватизирована, когда он отсутствовал по уважительной причине.
Случай из практики
Витя уехал с мамой в Америку, когда ему было 7 лет. Его отец со своей новой женой решили приватизировать квартиру на себя. Мальчика в документах, они, естественно, не указали. «Он все равно уехал, и права ни на что не имеет», - говорил отец Вити. «Лучше продать эту квартиру, тогда он точно ни на что претендовать не сможет», - предложила его новая жена. И продали. А спустя три года Витя со своей мамой вернулся на Родину. Они вспомнили о пресловутой квартире, где мальчик раньше был прописан, и пришли по знакомому адресу. Узнав, что там живут совсем другие люди, мама Вити пришла в отчаяние. Но через несколько дней она все же нашла в себе силы обратиться к юристу за консультацией. Как выяснилось, были нарушения в работе паспортиста и инженера ЖЭКа – они «подрабатывали», помогая совершать незаконные сделки. В конце концов, суд признал, что в данном деле не соблюдались права ребенка на приватизацию, и что мальчику причитается доля собственности в проданном жилье. Покупатели решили пойти на мировую, выплатив в пользу ребенка денежную компенсацию.
По закону в тех случаях, когда продавцы нарушают права другого совладельца (или того, кто имеет право быть владельцем), отдавать долю собственности в денежном эквиваленте, должны именно они. Но в приведенном примере заплатили покупатели, потому что они хотели избежать долгих судебных разбирательств.
Особое внимание на юридическую чистоту сделки нужно обращать тогда, когда альтернативное жилье Вам предлагают сами собственники или посредники-одиночки. Заключать такие сделки – слишком дорогое удовольствие, потому что велик риск обмана. Мы стараемся избегать таких вариантов, так как несем ответственность перед покупателями. Кроме того, у нас есть черный список агентств, с которыми мы не имеем дела, так как они нечестны со свои клиентами.
Много вопросов вызывают сделки с квартирами, полученными в наследство. Нередко продавцы утаивают наличие других наследников. Или сами являются недобросовестными наследниками, то есть совершившими уголовное преступление в отношении наследодателя. Мы чаще всего стараемся проверить такие факты через нотариуса, хотя такая информация, честно говоря, тоже бывает не всегда достоверной.
Принимая в цепочку наследственные квартиры, и покупая их для клиентов, мы стремимся, прежде всего, выяснить, кто, когда и как вступил в права наследства, и кто был прописан на одной жилплощади с наследодателем.
Случай из практики
Вадим продал квартиру и через два месяца трагически погиб. У него осталась жена и двое маленьких сыновей. Исходя из права детей на наследство, жена решила оспорить сделку. Но суд признал, что договор был заключен совершенно законно: Вадим был в здравом уме и трезвой памяти, других совладельцев недвижимости не было, и в этой квартире никто не был прописан. К счастью для покупателей, жилье осталось за ними.
Важно и то, что, кроме лиц, которые указаны в завещании, есть люди, которым по закону полагается обязательная доля в наследстве. Это несовершеннолетние дети и нетрудоспособные родственники. (Уточняем: каждый, кто достиг пенсионного возраста, считается нетрудоспособным, даже если он на работе дает фору молодым). Если человек совершает сделку, намеренно скрывая наличие других наследников, то это мошенничество. Сделка признается судом недействительной, и квартира изымается. Но если по каким-либо причинам продавец не знал о незаконности сделки, возможно решить вопрос по-другому. Суд может обязать его выплатить другим наследникам их долю в денежном эквиваленте.
Случай из практики
Алина и Даша получили квартиру в наследство от дедушки. В завещании были указаны именно они. Считая себя единственными полноправными собственниками, сестры решили продать квартиру. Они уже обратились в агентство и начали поиск покупателей, как вдруг выяснилось, что у покойного остался сын-инвалид. Он обратился в суд с требованием признать его обязательную долю в наследстве. «Если отец обо мне не позаботился, это сделает суд», - заявил он. И действительно, суд признал его требования законными. На квартиру был наложен арест. Алина и Даша ничего не рассказали агенту по недвижимости, надеясь «провернуть» сделку несмотря ни на что. Но им это не удалось. За день до заключения договора агент получил выписку из реестра, из которой следовало, что такая сделка невозможна.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов впоследствии, необходимо получить выписку из реестра в день совершения сделки или хотя бы днем раньше. А на выписку недельной давности можно смело не обращать внимания – все могло измениться…
Но самое страшное, что эти пресловутые перемены порой происходят в во время месячной регистрации договора. Здесь дает о себе знать несовершенство нашего законодательства. Сделки с ипотекой регистрируются в течение пяти дней, а договор купли-продажи – почему-то в течение 30. Возможно, это связано с тем, что в данной сфере постоянно сокращают сотрудников, и регистраторы завалены делами. Я бы изменил законодательство таким образом, чтобы датой заключения сделки считался день подачи договора на регистрацию. Остается надеется, что когда-нибудь так и будет.
Я работаю в сфере недвижимости с 1992 года, и за это время трижды менялся порядок регистрации, и 2 раза менялись условия приватизации. Если раньше комнаты приватизировались как доли в квартире, то с 2005 года они приватизируются как комнаты. Иногда можно запутаться в этих тонкостях…
Поэтому при заключении альтернативной сделки (впрочем, как и любой другой), обязательна помощь юриста. Если вы не хотите идти в агентство недвижимости, можно просто обратиться в юридическую контору или к адвокату, который занимается гражданскими делами. Возможно, они не так разбираются в нюансах сделок с недвижимостью, как представители агентств, но дать правовую оценку ситуации они смогут.
Подготовила Злата Балика
Фото: nedvij-vip.ru
