Региональный рынок коммерческой недвижимости России испытывает большее давление, чем столичный. Так, с начала кризиса цены на коммерческую недвижимость Челябинска упали на 20-50%, а ставки аренды офисных площадей – на 65%. О том, как региональные собственники борются за выживание портал Арендатор.ру спросил у руководителя департамента коммерческой недвижимости челябинского АН “Компаньон” Станислава Ахмедзянова.
Станислав, известно, что арендные ставки в коммерческой недвижимости Челябинска буквально рухнули. Еще в декабре девелоперы говорили, что не собираются корректировать прайсы в сторону снижения цен, однако, похоже, все произошло с точностью до наоборот?
Действительно, ставки упали. Например, в части сделок с торговой недвижимостью средняя цена по Челябинску составляет около 86 тысяч рублей за квадратный метр. Надо понимать, что цена упала от 20 до 40%. Аналогичная ситуация по продаже офисной недвижимости: здесь падение составило до 50%: средняя цена офисного “квадрата” - 67 тысяч рублей. Если говорить об аренде офисов, то здесь падение достигло 65%.
Конечно, некоторые говорили, что будут поднимать ставки на офисы с 1 января. Это действительно был блеф. У многих есть желание сохранить хорошую мину при плохой игре только потому, что в будущем есть планы на перекредитование.
Владельцы коммерческих объектов все так же вынуждены сбавлять цену, чтобы не растерять арендаторов?
По большому счету, арендатор с рынка ушел - как крупный, так и мелкий, хотя некоторые крупные игроки все же могут позволить себе нормально развиваться. Рынок покупателя предопределяет вынужденность для продавца и арендодателя. Как только рынок “запах” вынужденными сделками, ситуация в корне поменялась. Собственники стали сговорчивыми, нет таких сделок, по которым бы не было торгов по заявленной и даже согласованной цене. Тренд по ценам совершенно ясный: цены фиксируются с коррекцией вниз. Сейчас, чтобы не растерять последнее, владельцы объектов соглашаются на вынужденные сделки. Свою роль в этом играет массовая закредитованность компаний и физлиц в сфере коммерческой недвижимости. Ни у кого нет желания оставаться с большими долгами перед банками, особенно в период кризиса.
Как в такой ситуации ведут себя собственники помещений?
Приведу пример: некий собственник имел “вкусные” площади в центре города, и все было хорошо, пока арендатор имел возможность платить по заявленным ставкам. В ноябре арендатор просит снизить ценовую планку на 20%. То же самое происходит и в январе, и в феврале, пока собственнику не предлагают взимать оплату с оборота арендаторов. Владельцу недвижимости это, конечно, не выгодно, ведь он либо получает деньги с задержкой, либо идет на 50-процентный дисконт. При этом вероятнее всего, что сдаваемое в аренду помещение заложено в банке, причем по докризисной цене. Обеспечением возврата в банк денег за кредит были как раз эти арендные платежи, которые резко снизились и потеряли стабильность. В то же время на собственника наседает банк, который требует погашения кредита. Если просрочки по кредитам серьезные, то есть два пути: либо банку придется продавать объект с торгов, чтобы закрыть долг, либо владельцу помещений придется идти на вынужденную сделку.
И каков исход вынужденной сделки?
Собственник понимает, что часть суммы с альтернативной сделки нужно отдать банку за кредит, а другую часть – оставить с продажи, чтобы затем пустить в дело. Часто в подобных ситуациях бизнесмен покупает объекты меньшей площади или ниже классом и привлекает на них арендаторов так, чтобы не закладывать свои помещения. Например, не так давно бизнесмен после продажи 400-метрового помещения в центральной части города погасил кредит, купил небольшое помещение и посадил туда стабильного арендатора.
Кого можно считать сегодня стабильным арендатором?
Так получилось, что самым выгодным и эффективным клиентом для всех стал чиновник. Мировые судьи, приставы, налоговые службы, пенсионный фонд и прочие структуры обычно подписывают долгосрочные договора, а это, опять же, дополнительная гарантия стабильности.
Насколько популярны вынужденные сделки?
Не могу сказать, что они популярны, но девелоперам приходится на них идти. Обычно ведь на альтернативную сделку идут по трем причинам: погасить кредит, купить другое помещение, сократить издержки, достигнуть стабильности.
Куда перебираются “альтернативщики”? На периферию?
Съезжать на окраины девелоперу и арендатору неудобно и бессмысленно, так как в нынешней ситуации, например, офисы в центре города по цене не намного выше того, что предлагают в отдаленных районах. При этом, разумеется, максимальная ликвидность всегда в центре. Чаще всего собственники продают помещение в центре и покупают примерно в том же районе. Иначе вынужденные сделки с покупкой помещений на окраинах может привести к тому, что эти сделки будут просто нереализуемыми. Сравните сами: в ряде приличных бизнес-центрах стоимость аренды – 350 рублей за “квадрат” ежемесячно. Самое дешевое жилье на периферии – около 200 рублей. Так что в цене разница небольшая, а в транспортной доступности, комфортности и т.д. - принципиальная.
Некоторые, конечно, и уходят из центра. Это, в основном, небольшие компании численностью до 10 человек. Но сейчас наступило время покупателя, появилось уникальное количество предложений разного качества, так что всем есть, из чего выбрать. Раньше мы, например, могли долго искать офисные площади в 15-20 квадратных метров, “мелкая нарезка” была дефицитной, как сервелат в советские времена. Теперь же все иначе: даже при вынужденных сделках можно найти выгодные варианты.
Беседовала Анна Лаптева
Фото: www.rsk-imperia.ru
