…Продавец и покупатель заключили договор купли-продажи квартиры. Покупатель отдает всю сумму за квартиру в день подписания договора. Стороны сдают документы на регистрацию в ФРС. А на следующий день продавец приходит в ФРС уже один и под каким-нибудь предлогом пишет заявление на приостановление сделки. В результате покупатель остается и без денег, и без квартиры.
…Продавец и покупатель договорились использовать для взаиморасчетов банковскую ячейку. Покупатель арендует ячейку на свое имя сроком на два месяца, деньги пересчитываются и закладываются в ячейку. Потом стороны подписывают дополнительное соглашение к договору аренды, по которому забрать деньги из ячейки можно в течение одного месяца и только если они придут в банк вместе (после регистрации договора). Договор купли-продажи квартиры сдается на регистрацию в ФРС. Через несколько дней сотрудники ФРС обнаруживают в сведениях о покупателе «случайные» ошибки и регистрация задерживается. Если сделка зарегистрирована, то покупатель сам под разными предлогами («потерял ключ», «заболела бабушка», «срочная командировка») затягивает посещение банка до тех пор, пока не истечет срок действия доп. соглашения. И, когда соглашение о совместном доступе к ячейке перестает действовать, покупатель приходит в банк, забирает деньги и «пропадает». Продавец же обнаруживает, что причитающихся ему денег в ячейке нет, а квартира перешла в собственность покупателя.
…Продавец и покупатель договариваются использовать для взаиморасчетов банковскую ячейку, пересчитывают деньги и закладывают их в ячейку. Сделка регистрируется, продавец вместе с покупателем приходит в банк и забирает свои деньги. А уже дома обнаруживает, что часть денег фальшивая.
Страшилок, подобных этим, среди клиентов ходит немало. Бывает и так, что и документы подписаны, и деньги выплачены, и посредник получил свои комиссионные, а квартира еще и не освобождена, и неизвестно, когда освободится. А избежать нервотрепки и потерь денег можно.
Третий – не лишний
«Передача денег - один из ключевых моментов любой сделки с недвижимостью, - считает Александр Жилевский, президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов. - Потому что право собственности переходит от продавца к покупателю только после регистрации в Управлении Росреестра, снятия всех проживающих с учета и физического освобождения квартиры. Поскольку процедура растянута во времени, то и передача денег должна проходить частями: либо через банковскую ячейку, либо через расчетный счет. Способ передачи денег должен быть указан в договоре. И разумнее поручить это дело третьему лицу, которому доверяют и продавец, и покупатель. В роли такого третьего лица может выступить опытное агентство недвижимости».
«Вопрос передачи денег – самое тонкое место в процессе проведения сделки, - подтверждает и Марина Федотова, заместитель генерального директора АН «Адрес». - К сожалению, законодательством эта процедура не оговаривается. Поэтому, в зависимости от квалификации компании, которая участвует в сделке, предлагаются разные варианты взаиморасчетов.
При заключении сделки есть два ключевых момента: заключение договора купли-продажи и регистрация его в Управлении Росреестра. Временной разрыв между ними составляет, как минимум, месяц. Идеальный вариант (получение денег после регистрации) встречается нечасто, так как в основном выстраиваются цепочки. Да и, согласитесь, месяц ожидания для продавцов и покупателей - это немалый срок. Приходится использовать различные технологии: привлекать банки, организовывать расчеты через банковскую ячейку, лицевые счета…
Надо отметить, что в некоторых регионах изыскали возможность сократить срок регистрации, что, конечно, упрощает работу по организации взаиморасчетов и улучшает ее качество. У нас сокращены только сроки регистрации сделок по ипотеке.
В последнее время рынок претерпевает изменения, частные маклеры пытаются бороться за клиента с агентствами недвижимости, но они не могут обеспечить безопасность в полной мере. Печально, но мы снова слышим о том, что люди передают деньги в случайных местах (в машине, прямо в отделении УФРС), где невозможно толком не только пересчитать банкноты, но и вообще понять, что происходит. С другой стороны, к нам стали обращаться клиенты, которые сами нашли друг друга. Они уже практически завершили сделку и приходят в агентство только за одной услугой – помочь организовать взаиморасчеты. Люди готовы платить за безопасность. А такие услуги могут оказывать только ведущие сертифицированные компании.
Сертифицированные компании на этапе подачи документов для сертификации все технологии взаиморасчетов предлагают на согласование комиссии. В эту комиссию входят представители правоохранительных органов, администрации города, представители Облпотребнадзора (общество защиты прав потребителей), юристы, представители ведущих компаний по недвижимости. Поэтому предлагаемые схемы являются законными и наиболее безопасными.
Технология передачи денег предусматривает ряд соглашений между покупателем и продавцом, в том числе схему дробных выплат: часть после заключения договора, часть - после оформления выписки, освобождения квартиры, регистрации и так далее.
Поскольку каждая сделка уникальна, мы готовы предложить для каждого конкретного случая оптимальную законную схему, которая гарантирует безопасность продавца, покупателя и всех лиц, принимающих участие в сделке. Неважно, идет ли речь о коммерческой недвижимости или о жилой. За тринадцать лет работы у нас, например, не было ни одного случая жалобы по этому поводу. Не было проблем ни с фальшивыми деньгами, ни с недостачей суммы, ни с оформлением расписок. А грамотное оформление каждого документа имеет немалое значение. Когда через полгода после сделки с недвижимостью человек приходит в налоговые органы, например для оформления налогового вычета, информация о том, что документы (в частности, расписки) оформлены ненадлежащим образом, может выбить из седла. Где теперь найдешь продавца?
Если человек хочет максимально обезопасить передачу денег, лучше обратиться в сертифицированные компании. Ведущим агентствам с большим опытом работы репутация дороже, чем сиюминутная прибыль. Их схемы расчета могут варьироваться, тем не менее, есть гарантии, что сделка пройдет, как задумано. К сожалению, частный маклер, который чаще всего оказывает услуги консультационного типа, обеспечить безопасность в этом случае не в силах.
Защита в восемь этапов
В агентстве недвижимости «Выбор» уже 15 лет применяется программа «Ваша защита». Программа применяется как в случаях купли-продажи жилья, так и при сделках с коммерческой недвижимостью. За 15 лет продуманная безопасность и защита всех трех сторон, участвующих в сделке: продавца, покупателя и риэлтора – сберегла немало нервов и денег. Программа постоянно совершенствуется в соответствии с меняющимся законодательством и включает в себя восемь этапов проведения сделки: четыре – на стадии подготовки к сделке и четыре – на завершающей стадии.
По технологии АН «Выбор», сделка состоит из 8 этапов:
1 - Заявка на куплю/продажу (она включает показы, рекламу в СМИ, сбор необходимых документов, оформление приватизации и т.д.).
2 - Согласование условий сделки (цена, валюта, сроки выплаты).
3 - Подготовка полного пакета документов в соответствии с требованиями Управления Росреестра (бывшая федеральная регистрационная служба (ФРС)) и всей суммы денег, участвующих в сделке. Программа «Ваша защита» предусматривает хранение денег в процессе сделки в банковской ячейке, а также пересчет всей суммы и проверку купюр.
4 – Подписание договора купли-продажи.
5 – Регистрация договора в Управлении Росреестра (бывшая ФРС). Продавец получает первую часть оговоренной заранее суммы из банковской ячейки в присутствии представителя агентства, который выступает в этом случае третьей - независимой – стороной.
6 - Снятие проживающих с регистрационного учета. Покупатель получает право распоряжаться недвижимостью: продать квартиру, подарить, сдать в аренду.
7 - Физическое освобождение квартиры. Покупатель получает право пользоваться своим приобретением в полной мере.
8 – Выплата комиссионного вознаграждения риэлтору. В этом случае агент полностью уверен, что к нему, как к посреднику, не будет претензий ни со стороны продавца, ни со стороны покупателя.
Смысл этой технологии в том, чтобы на каждом последующем этапе достигался новый уровень перехода права собственности от продавца к покупателю. Товар в данном случае – это право собственности: если какой-то этап будет пропущен или проведен с нарушением и одной составляющей не будет в наличии, сделка вообще не состоится.
Этот же принцип этапности заложен и в механизм оплаты: часть права переходит к новому владельцу, он этот результат оплачивает, еще часть перешла – вторая оплата. Право собственности перешло к покупателю полностью – он выплатил остаток суммы, и стороны оплатили услуги посредника. Обман попросту исключен - покупатель перечисляет всю сумму денег на лицевой счет или сдает на хранение в банковскую ячейку. Платежеспособность покупателя подтверждается еще на этапе подписания договора.
Осторожные продавцы (покупатели) во избежание обмана советуют:
- До регистрации договора деньги не отдавать.
- При передаче денег тщательно пересчитать их и проверить. Лучше сделать это в банке на специальном оборудовании. Некоторые банки предлагают такую услугу бесплатно.
- Использовать не ячейку, а банковский аккредитив. В этом случае покупатель поручает банку отдать деньги продавцу только в том случае, если он предъявит в банк зарегистрированный договор продажи квартиры. И уже банк несет всю ответственность за пересчет и проверку денег, а также их передачу продавцу после регистрации сделки.
