О недвижимости за рубежом сегодня часто говорят как об инструменте вложения денег. «Выгодные инвестиции», «гарантированный доход» — подобными обещаниями пестрят многочисленные журналы и сайты в Интернете. Однако потратить деньги еще не значит их инвестировать: необходимо позаботиться о том, чтобы вложенные средства приносили доход.
Доход от недвижимости бывает двух видов: спекулятивный и арендный. Первый путь потенциально самый выгодный: известны случаи, когда объекты в той или иной стране дорожали на 100–150% в год. К сожалению, наибольшая доходность идет рука об руку с наибольшим же риском. Всегда есть вероятность, что цены на недвижимость не вырастут, а, наоборот, снизятся.
Начинающему инвестору, выбравшему арендный путь, следует учесть, что доходы здесь невысокие, в пределах 7% в год, зато практически гарантированные. Сдача жилья в аренду будет приносить деньги независимо от того, поднимается или падает его продажная цена. Но даже в таком относительно малорискованном деле, как приобретение квартиры или дома под аренду, тоже возможны ошибки. Посмотрим, как их избежать.
Избегайте неликвида
Даже живя в Москве и приобретая московскую же недвижимость, многие совершают серьезные ошибки. Что уж говорить о покупке жилых объектов за тысячи километров, в незнакомой стране!
«Одна из типичных ошибок инвесторов в зарубежное жилье, — говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор», — это выбор самого дешевого варианта из того, что предлагается. Например, «виллы» или «апартаментов» на Французской Ривьере по цене однокомнатной квартиры в московской пятиэтажке. Нужно отдавать себе отчет, что самое дешевое обычно оказывается худшим по качеству».
Привлекательно выглядят предложения риелторских компаний, специализирующихся на работе с россиянами. У них русскоязычный персонал, понятные сайты и буклеты. Но обратной стороной такой «заботы» зачастую являются повышенные цены. Полгода назад один мой знакомый привез издающуюся в Таиланде газету на русском языке. В ней было множество предложений недвижимости, причем по ценам вдвое ниже московских. Однако после консультации со знающими людьми стало понятно, что цены эти в два раза больше средних по таиландскому рынку. Так что иногда предлагаемая зарубежными риелторами недвижимость оказывается товаром не самым лучшим, да еще и по завышенной цене.
О доходности: нетто и брутто
Согласно правилу, принятому во многих странах, доходность аренды составляет до 7% годовых. Например, если объект стоит 100 тыс. долл., его можно сдать внаем за 7 тыс. долл. в год. Однако существует множество «уточняющих деталей», и все они обычно работают в минус для владельца недвижимости.
«Большинство рантье, сдающих квартиры в России, не платят налоги со своих доходов, — говорит Валерия Суслова, ведущий специалист по зарубежной недвижимости компании Ostogenka Real Estate. — Очевидно, что ни в одной развитой европейской стране такое невозможно. В Италии, Франции или Испании, например, арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли. И это при том, что средний доход от подобного бизнеса в Европе — 4–5% в год».
Кроме подоходного (самого большого) есть еще и другие налоги. Некоторые из них перечислила Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость»: во многих странах существует налогообложение при приобретении недвижимости (от 2 до 10%), ежегодные налоги на собственность (до 2%). Также придется оплатить расходы на содержание квартиры или дома, коммунальные услуги. «Точность расчетов осложняется тем, что в разных странах свои традиции оплаты: например, на Кипре за электричество и воду платит арендатор, а в Испании — арендодатель», — отмечает Ю. Титова.
В общем, рентабельность, которую риелторы называют при продаже недвижимости, будет, скорее всего, «брутто». Покупателю же интереснее «нетто», то есть сколько денег останется у него после выплаты всех налогов и платежей.
Кто управлять будет?
Сдача в аренду влечет за собой немалые хлопоты, и заниматься этим, находясь в Москве, хозяину заграничной квартиры весьма сложно. Решить проблему можно, передав жилье в доверительное управление. Тогда все заботы по сдаче недвижимости в аренду и постоянному присмотру за ней возьмет на себя местная фирма. Но, во-первых, делается это не бесплатно (из-за чего доходность, о которой речь шла в предыдущей главе, еще более снижается), а во-вторых, появляется риск гарантий. «В Западной Европе или Северной Америке подобные схемы существуют многие десятилетия, там все продумано и жестко выстроено, «сюрпризов» ждать не приходится, — отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город». — Но если речь идет, например, о Восточной Европе, то можно столкнуться с такими же особенностями управления, как и у нас».
Специфика аренды состоит в том, что надежные рынки наименее доходны. Там же, где этот бизнес способен приносить 10–12% годовых, рынок может оказаться нестабильным.
Требуется помощник
Универсальное правило, применимое ко многим сферам жизни, гласит: если нет возможности сделать что-то самостоятельно, надо найти того, кто сумеет помочь в данном вопросе. Применительно к недвижимости самым сложным оказывается не купить, а проконтролировать качество предлагаемого товара и его последующую эксплуатацию. Именно для этого нужно найти помощника-профессионала, работающего на зарубежном рынке. Причем важно, чтобы такой человек или компания не была связана с теми, кто предлагает вам недвижимость. Потому что продавец дефекты своего товара, конечно, знает, но он кровно заинтересован в том, чтобы вы до момента покупки оставались в приятном неведении.
