Как бы ни расходились во мнениях аналитики рынка, подсчитывая индексы спроса и предложения, казалось бы, уже очевидно: аренда становится интереснее и в чем-то выгоднее покупки. Для арендатора это возможность найти дом своей мечты и взять его «напрокат», не тратя сразу миллионы, для владельца – способ получить наличные деньги и гарантия получать их в дальнейшем. Однако сможет ли аренда на время кризиса стать панацеей для владельцев готовых поселков?
Хотим лучше и дешевле!
Спрос на загородные дома всех классов (от эконома до элит) был, по данным компании Blackwood, всегда довольно высоким и с наступлением кризиса не сильно сократился. Изменилось другое – запросы арендаторов. «Основным отличием стало изменение структуры спроса: потенциальные арендаторы желают снимать дом в краткосрочную или долгосрочную аренду без снижения качества и комфорта объекта, но по более низким арендным ставкам», – отмечает исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.
В агентстве недвижимости DOKI также отметили, что прошедшее лето охарактеризовалось резким всплеском спроса со стороны молодых людей (от 25 до 30 лет) к аренде домов в сегментах эконом и бизнес-класс. Что, в свою очередь, обусловлено действительно тем, что владельцы домов снизили или готовы снизить арендные ставки.
Правда, уточняет Мария Литинецкая, собственники при этом требуют предоплату – от трех месяцев до года. А если учесть, что ставки все равно сложно назвать низкими, то суммы набегают существенные. Так, в элитном сегменте минимальные ставки находятся в диапазоне $2,5-4 тыс. в месяц. Максимальные достигают $70-100 тыс.
Диапазоны величины арендной платы по направлениям (элитный сегмент), $ в месяц, июнь 2009 года. Источник: данные компании Blackwood
Шоссе/направление Цена аренды, $
Рублево-Успенское 4 000 – 100 000
Новорижское 4 000 – 35 000
Калужское, Киевское 4 000 – 15 000
Дмитровское 2 500 – 10 000
Пятницкое 4 000 – 20 000
Москва 5 000 – 60 000
Основными арендаторами элитного загородного жилья, по словам управляющего директора компании «Усадьба» Екатерины Батынковой, по-прежнему являются высокопоставленные государственные чиновники, российская бизнес-элита, топ-менеджеры иностранных корпораций.
В эконом-сегменте все, как водится, намного скромнее. Так, например, целый дом можно снять за 10 тыс. руб. в месяц, но находиться он будет в 60 км от Москвы по Дмитровскому шоссе (данные компании «Инком»). Самое дорогое предложение в базе «Инкома» – дом за 2,5 млн руб., расположенный на Калужском шоссе в поселке Пучково, в 20 км от Москвы, площадь 700 кв. м с участком 120 соток. Дом выполнен в классическом стиле, есть каминный зал. Бассейн 20 х 10, финская баня, 6 комнат, 3 санузла. Есть цоколь-квартира для прислуги со своим санузлом, кухней, финская сауна, купель, кинозал, развлекательный зал с камином и зоной отдыха, тренажерный зал, хозяйское помещение, выход в гараж. Кроме того, имеется гостевой дом в 100 кв. м. Дом для охранника – 20 кв. м. На участке парковка на 6 машин.
Все не куплю, но «надкушу»
Несмотря на высокие ставки, аренда все равно остается реальной альтернативой покупке дорогого жилья, уверен директор по продажам холдинга «Сапсан» Сергей Касаткин. «Рынок загородной недвижимости находится в трудном положении. Есть покупатели, которые не хотят сейчас вкладываться в недвижимость, но хотят присмотреться к объектам, пожить в доме полгода-год, прежде чем его покупать. А у компаний-продавцов сейчас затруднения с продажами», – рассуждает эксперт.
В связи с этим холдинг «Сапсан» подготовил к аренде 50 домов в поселке Княжье Озеро (15 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Это дома площадью 120-400 кв. м, полностью готовые к проживанию, под ключ, с мебелью и даже посудой. Стоимость аренды 100-метрового владения – 8 тыс. у. е. («Сапсан» применяет при расчетах значения бивалютной корзины). Самый крупный объект, сдающийся в поселке, – Дом детского творчества площадью 800 кв. м, за него компания просит 30-35 тыс. у. е. в месяц. Любой арендный коттедж впоследствии можно купить, также можно договориться и об аренде с последующим выкупом (дом в лизинг).
«Цены у нас высокие, в среднем на 10-15% выше рынка, и дисконтировать мы не готовы. Также мы не предлагаем краткосрочную аренду на выходные или для проведения торжеств, свадеб и прочего. Но с клиентом, рассчитывающим на долгосрочную аренду, всегда можно договориться, например, о дополнительных условиях», – объяснил Сергей Касаткин.
Сразу несколько «но»
Данная стратегия может оказаться успешной, если домовладения, предлагаемые в аренду, полностью соответствуют ожиданиям арендатора и заявленной ставке. Поскольку с начала лета на рынке аренды элитного жилья наметилась тенденция вымывания качественных объектов, отметили аналитики компании «Усадьба», при сохранении статус-кво ставки и в среднем по рынку могут к следующему году вырасти на 10-15%.
Но есть и определенные риски при смене стратегии с продаж на аренду, считает старший консультант Knight Frank Феликс Лещенко. Так, сдаваемые в аренду дома быстрее стареют, изнашиваются, теряют свой элитный статус – и дешевеют. Амортизационные расходы могут быть довольно высоки.
Казалось бы, поселки, заведомо ориентированные на аренду и построенные девелопером именно с этими целями (по данным Blackwood, это такие поселки, как Сетунь – поселок таунхаусов в Москве, Росинка – международный жилой комплекс, Никольская Слобода – арендный городок, Покровские Холмы, Отрада Village и др.), могут в кризисное время оказаться в довольно выигрышном положении. По словам руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, до кризиса на рынок выходило около 3 подобных поселков в год.
Однако, уверен эксперт, поскольку объем инвестиций, затраченный на строительство загородного поселка из 20 домов, может составлять до нескольких миллионов долларов, а средняя ставка аренды – около 150 тыс. руб., окупаемость «арендного проекта» может дойти до 20 лет (сопоставимо с гостиничным сегментом). «Приведенные выше расчеты доказывают, что заниматься массовым строительством коттеджей под аренду не совсем выгодно», – резюмирует Таганов.
Однако если поселок большой, соответствует заявленному классу и полностью построен, то часть непроданных объектов вполне можно сдавать.
Фото: rosinka
