Власти заявили об усилении борьбы с неплательщиками налогов, извлекающими прибыль из сдачи жилья в аренду. Число петербургских арендодателей, работающих по-белому, выросло на треть. Но рынок в целом по-прежнему практически полностью остается теневым.
В октябре прошлого года было подписано соглашение между городским правительством, территориальными органами УФНС и ГУВД об объединении усилий для контроля за арендодателями, которые не платят налогов. Чиновники подводят первые итоги борьбы с теневым рынком.
ИНФОРМАЦИЮ ВЫТАСКИВАЮТ ИЗ ТЕНИ
Петербуржцы стали чаще декларировать доходы и платить налог от сдачи квартир в аренду, констатируют налоговики. По словам начальника отдела налогообложения физлиц Управления ФНС по Санкт-Петербургу Марины Спиридоновой, количество поданных арендодателями налоговых деклараций увеличилось в этом году на 30% по сравнению с прошлым годом.
В 2017 году налоговики уже собрали около 700 млн руб. поступлений от сдачи физлицами жилых помещений внаем, а ведь год еще не закончился. Для сравнения – в 2016-м сборы по этой статье составили порядка 500 млн руб.
По мнению Марины Спиридоновой, динамика роста в том числе обусловлена информационной кампанией, в рамках которой собственников жилья на разных уровнях призывают «выйти из тени». А также усилением информационного обмена между различными ведомствами.
К примеру, с начала действия трехстороннего соглашения ГБУ «Горжилобмен» передало налоговикам для проверки информацию о 1150 квартирах, которые граждане сдавали без уплаты налогов.
«Мы собираем информацию в различных источниках, в том числе она поступает из районных жилищных агентств, от управляющих и обслуживающих организаций, а также граждан. Затем мы передаем ее для проверки в налоговую службу. К этой работе привлекаются и участковые. Будет больше источников – будет больше информации», – говорит заместитель директора ГБУ «Горжилобмен» Вера Алешина.
Правда, ставка на взаимодействие в данной сфере с другими участниками рынка пока не оправдалась. В этом году Горжилобмен заключил соглашение об информационном обмене и сотрудничестве с Ассоциацией риэлторов Петербурга и Ленобласти. Но, по словам Веры Алешиной, сведений ни об одном заключенном на рынке договоре риэлторы не представили.
Впрочем, через агентства недвижимости, по разным оценкам, проходит лишь 10-20% всех сделок. Большинство объектов на рынке аренды сдаются без посредников или с помощью частных маклеров.
ВАС ВЫЗЫВАЕТ НАЛОГОВАЯ
Как известно, большинство договоров найма на рынке заключаются сроком на 11 месяцев – в этом случае сделка не требует регистрации в Росреестре. Это в том числе гарантирует, что сдача квартиры не окажется в поле зрения УФНС. Опросить граждан, сдают ли их соседи жилье, проверить «завышенные» показания счетчиков или даже выявить факт проживания в квартире гражданина без регистрации – всей этой доказательной базы зачастую бывает недостаточно, чтобы уличить уклоняющегося от налогов собственника. Поэтому главным помощником налоговика выступают сами арендаторы.
«Если мы просто получаем информацию о том, что гражданин сдает свою собственность, это одно. Но если нам приносят подтверждающий этот факт договор и документ о платежах, то мы можем пригласить собственника для дачи пояснений и удовлетворения требований по представлению декларации. В соответствии с Налоговым кодексом мы вправе пригласить для дачи пояснений и лиц, которые сообщают нам такую информацию», – объясняет Марина Спиридонова. По ее словам, доказательные документы, как правило, обеспечивают наниматели, которые уже прекратили отношения со своим наймодателем.
Ранее в СМИ сообщалось, что в рамках нового витка борьбы с теневым рынком аренды также будет сформирована судебная практика: обещали сформировать первые иски в отношении рантье о неуплате налогов и провести показательные процессы с широким освещением их в прессе. Однако Марина Спиридова эту информацию не подтверждает. По ее словам, налоговые органы в своей работе предпочитают делать ставку на убеждение собственников. «Для того чтобы завести уголовное дело о неуплате налогов, сумма налоговой задолженности должна быть 900 тыс. руб. за три года. У нас таких собственников отыскать невозможно», – говорит она.
РЕПРЕССИИ ИЛИ СТИМУЛ
Несмотря на рост налоговых поступлений, число работающих в легальном поле аренды петербуржцев по-прежнему невелико и колеблется в пределах 10-20 тыс. человек. Точной статистики сдающихся на рынке объектов нет ни у кого. По разным оценкам, в Петербурге в аренде может находиться 200-250 тыс. жилых помещений. В Горжилобмене вовсе называют цифру в 400 тыс. объектов. Открыто же сдается в городе не более 5-10% всех квартир и комнат.
Попытки вывести рынок из тени предпринимались уже неоднократно, в том числе с помощью льготных вариантов налогообложения. К примеру, физлица могут зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить налоги по упрощенной системе (6%) – как правило, так поступают собственники, которые получают доходы от сдачи сразу нескольких квартир.
Еще один вариант из сравнительно новых – можно купить патент по фиксированной стоимости и сроком действия от одного до двенадцати месяцев. Для квартир площадью до 70 кв. м включительно он будет стоить 24 тыс. руб. Как сообщает УФНС по Петербургу, в 2017 году такие патенты приобрели 227 петербуржцев, это принесло в бюджет 14 млн руб. В прошлом году их было 160, доход в казну оказался повыше – 16 млн руб.
Но все эти варианты предполагают затраты граждан на приобретение статуса ИП, не освобождают от взносов на обязательное пенсионное и медицинское страхование. Юристы подчеркивают, что при последующей продаже жилья собственник может лишиться различных льгот, положенных физлицу. К примеру, имущественного налогового вычета – квартиру могут посчитать объектом, который использовался в предпринимательской деятельности.
Поэтому большая часть арендодателей, решивших работать на рынке легально, предпочитают декларировать свои доходы и платить с полученной прибыли 13% НДФЛ. Станет ли их число резко расти – зависит от того, насколько эффективно государство будет и далее убеждать граждан. Или пугать их наказанием. Пока явного прорыва не произошло: нет ни особых стимулов, ни репрессий.
В начале этого года некоторые эксперты даже спрогнозировали, что очередной виток борьбы с теневым рынком может обернуться ростом ставок на 10-15% уже к концу года.
Но средние цены на рынке аренды Санкт-Петербурга по-прежнему стоят на месте и в большей степени склонны к падению.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа»:
– Складывается впечатление, что подобные «новости» создаются исключительно для того, чтобы показать «проводимую работу». Не думаю, что репрессивные меры приведут к нужному результату. Здесь должен быть комплексный подход, который создаст условия для легализации наймодателей: изменения в Гражданский, Налоговый кодекс и т. п.
Кроме того, рынок найма жилья находится в тени не только от государства, но и от легальных агентств недвижимости. Основная масса сделок проходит либо через маклеров, либо с помощью СМИ, с удовольствием размещающих объявления от частных лиц. Соответственно, ввиду отсутствия достаточной массы материала сложно сказать, есть ли среди наймодателей желающие работать по-белому. Думаю, что их мало.
Светлана Алексашина, менеджер департамента аренды агентства «Петербургская недвижимость»:
– Сегодня большинство жителей многоквартирных домов не знают, кто их соседи. Некоторые здороваются, когда встречаются на лестничной клетке, но этим общение ограничивается. Люди стали гораздо мобильнее, чем в советское время, покупают и продают квартиры, часто меняют место жительства, поэтому соседи вряд ли скажут со стопроцентной уверенностью, собственник ли вы квартиры или просто снимаете жилье. Конечно, управляющие компании могут поручить консьержам собирать такую информацию, но домов с консьержами у нас не так много.
Никакого скачка цен на аренду мы не наблюдаем и не прогнозируем. Наоборот, если говорить о зиме, то спрос, а значит, и цены будут постепенно идти вниз. Самые низкие арендные ставки на рынке – в январе. Студии в это время сдают за 13-15 тыс. руб.
