Свободная жилплощадь – не только капитал, вложенный в жилье, но и возможность подзаработать. Она может появиться в силу разных причин. Но главное - ее можно сдать в аренду. Мы приготовили несколько советов для тех, кто впервые сдает жилье.
Не переборщить
Адекватная арендная ставка, то есть, ежемесячный платеж – прямая гарантия того, что вашу квартиру снимут. Помните, что рынок аренды в Нижнем (да и по всей России) за последнее время изменился. Многие нижегородцы, не имевшие жилья и снимавшие квартиру, теперь берут жилье в ипотеку, тем более что ежемесячные выплаты по кредиту вплотную подошли к среднемесячной арендной плате.
Устанавливайте цену грамотно, не занижая и не завышая ее, и на ваше предложение обязательно будет спрос. Приценитесь, изучите объявления, посмотрите, по какой ставке сдаются квартиры с подобными характеристиками. Здесь многое имеет значение: район, тип и возраст дома, количество комнат, состояние квартиры, наличие мебели, расстояние до метро и остановок наземного транспорта и наличие магазинов рядом с домом.
Наконец, помните о современной моде – по договору за ЖКХ обычно платит хозяин квартиры, платит из тех денег, которые получает за аренду. Исключение – электроэнергия, ее жилец оплачивает сам. Это правильно – сколько нажег столько и выкладывай.
Недоверие под маской
Итак, как мы сказали большинство нижегородцев, которым жилье нужно всерьез и надолго, предпочитают не снимать квартиру, а брать ипотеку – деньги примерно одинаковые. Поэтому будьте готовы, что те, кто снимут у вас квартиру, либо будут приезжими, либо поселятся ненадолго. Либо… но об этом чуть ниже.
О приезжих. Человек приезжий - всегда загадка. С нижегородцем иметь дело проще – его в случае чего можно найти через знакомых или правоохранительные органы. Правда, ничего не стоит этого человека – загадку расспросить. Посмотреть паспорт, связаться с родственниками, и вообще. Смотрите по ситуации и по велению сердца.
Правда есть для этого веления еще одна преграда. Люди, снимающие у вас квартиру, могут использовать ее для противозаконной деятельности. Чаще всего сдавать в субаренду посуточно – сами понимаете, зачем.
Но как узнать о незаконном промысле? Есть способы. В любом случае обязательно расспросите жильцов об их работе, желательно – ненавязчиво, а затем проверьте, работает ли там указанная персона. Например, если девушка говорит что работает в магазине, ничего не стоит позвонить туда среди бела дня и попросить такую-то к телефону. Услышали в трубке знакомый голос? Проверка завершена.
Ну а если на голоса у вас слух плохой, можете дойти до этого магазина. Ну а если нет сил и на это – просто держите связь с бывшими соседями – уж они-то непременно расскажут о любых безобразиях, которые творятся новыми жильцами.
Правда, часто ничего этого не нужно. Сейчас субарендаторы нередко всего прямо с порога заявляют хозяевам, для чего они будут снимать квартиру. И нужно сказать, что многие владельцы спокойно им эти квартиры сдают.
О ремонте и вообще
Неплохо было бы, конечно, чтобы жилье было отремонтировано или хотя бы выглядело таковым. Такие квартиры находят арендаторов гораздо быстрее, чем «обшарпанные». Но нужно правильно понимать уровень и класс самого дома и района. Агенты по недвижимости не советуют вкладывать деньги в дорогостоящий ремонт, если квартира расположена в старом панельном доме в спальном районе. Для такого жилья достаточно косметического ремонта.
Люди, которые готовы платить деньги за бизнес-класс, не будут снимать квартиру в обычном доме. Помимо хорошей квартиры, они хотят получить места в паркинге, огороженную территорию и чистый охраняемый подъезд. И если вы отделаете квартиру на уровне «люкс» в панельной девятиэтажке, а подъезд при этом останется грязным, сдать ее за желаемую стоимость будет невозможно, все равно придется снижать цену до эконом-класса. И получится, что вложенные в ремонт деньги потрачены напрасно.
Если говорить о самом ремонте, то лучше избежать радикальных решений (особенно, если у вас простое жилье): сноса стен, вычурного дизайна и меблировки, непривычных или агрессивных цветов. Интерьер должен быть простым, но таким, чтобы он мог понравиться многим. Главное, чтобы нашлось место для бытовой техники, работали все розетки и сантехника, закрывалась балконная дверь, не заедал дверной замок, и холодильник бы не подкачал.
Сарафанное радио
Есть на Руси такой прибор. И вы можете им воспользоваться для того, чтобы сдать квартиру. Собственно, это было бы наилучшим вариантом. Потому что по сарафанному радио вы находите людей хотя бы отдаленно, через третьи-четвертые руки, знакомых, а по рекламе – совсем чужих. И наверняка друзья соседей или родственники знакомых как раз ищут квартиру.
Если вам все равно, или вы предпочитаете не иметь финансово-договорных отношений со знакомыми, выходите на рынок недвижимости. Можно поместить объявление в газете, на профессиональных интернет-ресурсах или обратиться к риелторам. В обоих случаях это вам ничего не будет стоить.
Договор - всему голова
Без договора аренды, конечно, никуда. Вот только как заключить его правильно? И что делать, если какие-то пункты не выполняются?
Основные пункты договора – это сумма и дата платежей, срок проживания. Также перечисляются все, кто будет проживать в квартире. Если у арендатора есть животное, то это также следует оговорить заранее. Дополнительно составляется акт приема-передачи имущества, где перечисляется все ценное, что находится в квартире, а также указываются недостатки. Таким образом, будут защищены обе стороны. Если у владельца есть особые требования, их также обсуждают с арендатором и прописывают в договоре. Например, как часто хозяин будет приезжать в квартиру. Можно, скажем, прописать, что владелец будет посещать арендаторов один раз в месяц по взаимной договоренности в их присутствии.
Указываются и другие важные детали. Например, с момента подписания договора владелец обязан предоставить нанимателю в пользование квартиру и имущество, находящееся в этом жилом помещении, устранять все неполадки и недостатки сдаваемого помещения, не продавать квартиру до момента расторжения договора аренды и так далее.
Семь популярных вопросов об аренде
Как правильно заключить договор найма?
Договор найма заключается в простой письменной форме, то есть подписывается двумя сторонами – наймодателем и нанимателем. Проект договора найма может быть подготовлен как одной из сторон, так и специалистами – сотрудниками юридической, либо риелторской компании. При желании сторон договор найма может быть нотариально удостоверен, но это требует дополнительных затрат на оплату услуг нотариуса, и при этом не является обязательным требованием закона, поэтому чаще всего договора найма заключается в простой письменной форме.
Какие пункты обязательно должны присутствовать в договоре найма?
Стандартный договор найма жилого помещения предусматривает наличие следующих разделов:
1. Предмет договора с указанием адреса жилого помещения.
2. Права и обязанности сторон (предусмотрены главой 35 Гражданского кодекса РФ).
3. Расчеты по договору (т.е. размер платы за найм жилого помещения, условия для изменения размера оплаты найма, кто несет бремя оплаты коммунальных услуг и т.д.).
4. Условия расторжения договора и его пролонгации.
5. Особые условия могут быть определены сторонами (например, возможность содержания домашних животных и пр.).
Может ли хозяин изменить плату за найм жилья?
Наймодатель вправе изменить плату за найм жилья, в случаях, которые были предусмотрены сторонами договором найма. На практике, как правило, предусматривают право наймодателя увеличить размер найма не ранее чем через 6 месяцев с момента заключения договора, либо ранее, в случае повышения размера оплаты коммунальных услуг и иных платежей на содержание жилого помещения, если они входят в стоимость найма.
Может ли хозяин квартиры потребовать досрочного съезда с квартиры по какой-то причине? Как и в каком объеме в этом случае возвращаются деньги?
В соответствии с ГК РФ договор найма жилого помещения по требованию наймодателя может быть расторгнут в судебном порядке. Но на практике расторжение происходит по соглашению сторон, так как решение спора через суд влечет за собой дополнительные расходы для каждой из сторон.
Как правило, желание у наймодателя расторгнуть досрочно договор возникает либо по вине нанимателя, когда последний (либо лица, совместно с ним проживающие) использует жилое помещение не по назначению, а также нарушает права и интересы соседей. Либо по обстоятельствам, независящим от сторон – например необходимость срочной продажи квартиры.
Если нанимателем была произведена оплата найма жилого помещения авансом, то наймодатель денежные средства возвращает за вычетом стоимости найма по факту, то есть оплачиваются только те дни, которые наниматель проживал в жилом помещении.
Что делать, если жилец не хочет отдавать деньги?
Если же сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора найма, в том числе и по вопросу возврата денежных средств, стороны вправе обратиться в суд.
Что делать, если во время съема квартиры сломалась бытовая техника? Кто должен платить за ремонт?
Стоимость найма квартиры, укомплектованной мебелью и бытовой техникой, больше, чем стоимость найма «пустой» квартиры. Если очевидно, что бытовая техника пришла в неисправное состояние не по вине нанимателя, то расходы по ее ремонту несет наймодатель. Если очевидно, что бытовая техника сломалась в результате неправильного ее использования, или ненадлежащего обращения с ней нанимателем, то последний обязан возместить наймодателю стоимость ремонта, либо стоимость утраченного имущества.
Что делать, если договор найма не заключался, все ограничилось устными соглашениями, деньги отданы, а квартиру требуют немедленно освободить – какие права в этом случае есть у нанимателя?
К сожалению, в данном случае остается только посочувствовать нанимателю и посоветовать впредь всегда заключать договор найма в письменной форме, а передачу денежных средств фиксировать расписками. Конечно же у любого гражданина всегда есть право обратиться с исковым заявлением в суд, если он считает, что его права были нарушены, но стоит помнить, то судебное разбирательство всегда требует не только материальных затрат, но и моральных. При найме квартир, как правило, не вносят большие предоплаты, поэтому вполне возможно, что ваши затраты на решение вопроса в суде будут больше суммы иска.
Вот основные правила сдачи квартиры. А решение – руководствоваться ими или нет, остается за вами.
