Найдя постояльцев и подписав с ними договор, мы вступаем в самый длительный и приятный для владельца квартиры период, суть которого наиболее точно передается словами из старой телерекламы: «мы сидим, а денежки идут». Однако совсем расслабляться нельзя – определенные усилия придется прилагать и в это время.
Проверь меня нежно
Хозяина, естественно, всегда волнует, в порядке ли квартира. Беспокойство вполне закономерное: это все-таки его имущество, так что проблемы с сохранностью, а также вероятные конфликты с соседями ударят по нему. «Возможны ситуации, когда никакой доход от аренды не покроет убытки, причиненные съемщиками — например, если они устроят потоп», — предупреждает Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад». С другой стороны, жилье (пусть даже временное) является личной территорией. При излишней назойливости владельца арендатор имеет право вполне резонно заявить, что платит немалые деньги и не хочет постоянно видеть чужие физиономии. Одним словом, конфликт интересов налицо.
Решается он достаточно просто. В договор найма (его мы рассматривали подробно) вносится положение, согласно которому хозяин периодически приходит проведать свое имущество. Оптимальная частота – раз в месяц. Однако даже несмотря на подобную договоренность, просто так приезжать и открывать дверь своим ключом не стоит. «Все нужно делать предельно корректно, — советует Е. Скоморовский. – В частности, необходимо предварительно позвонить и напомнить о предстоящем визите».
Лучше не лениться
Из правила «раз в месяц» (как и из любого другого) возможны исключения. Разумеется, арендодатель вправе приехать, если получил информацию, что в квартире что-то не так. Источником сведений могут стать соседи или официальные органы – жилищно-коммунальная организация, милиция. Предупредить съемщика нужно, но если это не получается (часто люди, нашкодив, пытаются избежать общения – не отвечают на звонки, например) надо ехать по-любому – тут уж не до сантиментов.
С другой стороны, бывает и так, что арендные отношения длятся долго (год, два, три…), стороны уже полностью доверяют друг другу. В этом случае, считает Рустам Махмутов, руководитель отдела аренды городской элитной недвижимости компании Est-a-Tet, можно радикально сократить частоту визитов – до одного раза в полгода-год. Но все это очень индивидуально и зависит от конкретной ситуации. Ну а учитывая стоимость недвижимости и масштаб возможных проблем – лучше уж лишний раз съездить и убедиться, что все в порядке, чем полениться и разгребать потом «траблы».
Что смотрим
Теперь о том, как именно производить осмотр. На первых порах он должен быть максимально тщательным: стоит и под кровать заглянуть, и в сантехшкаф в туалете. Если отношения с арендаторами складываются хорошие, регулярные осмотры могут становиться все более формальными: все вроде в порядке – и слава богу. Хотя изредка (каждый четвертый-пятый раз) можно посмотреть и повнимательнее. И в любом случае, какими бы замечательными и безоблачными ни были отношения, квартиру надо очень тщательно осмотреть перед отъездом жильцов и возвращением им страхового депозита.
Денежные вопросы
У арендодателя есть еще один повод регулярно встречаться с жильцом – получение денег. «Самый распространенный график — раз в месяц (за месяц вперед)», — говорит Мария Баскова, эксперт отдела аренды компании «Азбука Жилья». Соответственно, простым и логичным выглядит решение, когда оплату совмещают с осмотром. Варианты, впрочем, возможны и здесь. Бывает, что для передачи денег люди встречаются где-то еще – например, кто-то подъезжает к кому-то на работу. Тогда хозяин смотрит квартиру сам, открывая дверь своим ключом – разумеется, согласовав время со съемщиком. Бывает, что плата переводится в безналичной форме на карточку – так чаще поступают компании (особенно иностранные), арендующие квартиры для сотрудников.
Встречается ли иная периодичность оплаты? В принципе, да, но нечасто, и эксперты относятся к этому с осторожностью. Желание арендодателя получить деньги вперед за полгода может насторожить противоположную сторону: вдруг это аферист? Инициатива, идущая от клиентов, тоже может оказаться небезобидной. «Люди, пытающиеся заплатить вперед за квартал или даже за полгода, обычно хотят получить скидку», — говорит Р. Махмутов. Еще, продолжает эксперт, иногда съемщики предлагают заплатить даже за год вперед, но при этом требуют, чтобы хозяин не оставлял у себя комплект ключей и вообще запрещают ему появляться: «Лично меня такой вариант насторожил бы. Что хочет скрыть будущий арендатор и что будет твориться в квартире?».
Возможные конфликты
Жизнь сложна и многогранна, и предвидеть, как поведет себя конкретный клиент, нельзя. Но существует статистика риелторских компаний, позволяющая предотвратить наиболее вероятные проблемы. Их, кстати, не так много:
- жилец начинает задерживать плату – или «поет Лазаря» по поводу своих финансовых дел, или пропадает и не отвечает на звонки;
- в квартире происходят какие-то разрушения, поломки – и вина съемщика очевидна. Тут его линия поведения может сводиться либо к «ничего не знаю», либо к бессмертному «пустяки, дело житейское!».
- конфликты с соседями – по причине пьянок, громкой музыки и т.п.
- конфликты с госорганами: милицией, работниками ЖКХ и т.д.
Как на это реагировать? Во-первых, лучше изначально «забить» как можно больше условий в договор. Если там написано, что при просрочке в месяц договор расторгается автоматически, клиент будет аккуратнее. Но всего не предугадаешь, и при возникновении непредвиденных трудностей каждый человек ведет себя исходя из обстоятельств, личностных качеств и т.п. Кто-то до последнего деликатно молчит, кто-то по малейшему поводу устраивает скандал. И все же автор посоветовал бы проявлять больше жесткости. Перефразируя известный афоризм, можно сказать, что арендаторов много, а квартира у вас одна…
Индексация оплаты
Договор заключается, как правило, на год. И очень часто по истечении этого срока стороны, вполне довольные друг другом, хотели бы отношения продолжить. Но вот незадача: квартиранту нравится все, включая ставку. А хозяин убежден, что жизнь подорожала, и плату следует поднять. Или оба согласны, что повышать цену надо, но категорически расходятся в понимании того, на сколько именно. Что делать?
Формальный ответ – вести переговоры, используя в качестве аргументов официальные данные об инфляции, курсе доллара, стоимости петрушки на фондовой бирже Буэнос-Айреса… Но это все абстракции, до сознания обычных людей доходящие плохо. Поэтому предлагаем другой способ. Помните, как мы определяли цену квартиры («шаг второй»)? Проделаем то же – только в присутствии арендатора. Обзваниваем (мы говорим, а он слушает с параллельного телефона) пяток агентств и получаем рыночную стоимость квартиры на сегодняшний день. Против аргумента «если вы не согласитесь, я легко сдам жилье другому человеку» трудно возразить что-то. Можно в качестве широкого жеста дать скидку в 1-2 тыс. руб. – для вас это все равно окажется выгодно, ведь квартира не будет простаивать и в данном жильце вы уверены – а это немаловажно.
Ну а если человек, что называется «уперся» и не соглашается на коррекцию ни в какую – что ж, в соответствии с договором и традициями рынка просим его в течение месяца квартиру освободить. И начинаем эпопею сначала…
