Подыскав подходящих съемщиков для своей квартиры, нужно оформить с ними отношения документально, то есть заключить договор аренды. Сделать это на порядок проще, чем при купле-продаже недвижимости — пункты и условия формулируются по усмотрению сторон, не требуются различные сопроводительные документы. Однако есть свои нюансы…
О юридических деталях
Почему проще (это мы продолжаем тему отличий от купли-продажи)? Дело в том, что договоры, связанные с переходом права собственности, подлежат обязательной государственной регистрации. А на арендном рынке стороны чаще всего не затрудняются оповещением госорганов о своих отношениях. Это значит, что все аспекты договора, все пункты и условия формулируются по усмотрению сторон. Не требуются и различные сопроводительные документы вроде кадастрового паспорта или выписки из домовой книги.
Еще нюанс. В СМИ постоянно используются термин «аренда» и производные (арендаторы, арендодатели и т.п.). Все всё понимают, но с юридической точки зрения это неправильно: аренда бывает у юридических лиц, а «физики» занимаются наймом. Соответственно, озаглавив документ «договор аренды», вы сразу делаете его юридически ничтожным. Обращаться с ним, к примеру, в суд бесполезно.
Документы? Паспорт и по возможности…
Как уже сказано, стороны сами решают, какие документы проверить друг у друга. Наибольшая нагрузка тут окажется на снимающем – ему предстоит убедиться, что квартира принадлежит вам. Соответственно, он попросит правоустанавливающие бумаги, письменное согласие на сдачу от всех совершеннолетних. Может поинтересоваться и косвенными подтверждениями – например, квитанциями на квартплату, где указано ваше имя.
А что вы? Строго говоря, обычно от клиента просят только паспорт – его данные вносятся в договор найма. Но можно посмотреть что-нибудь еще – например, служебное удостоверение. Предположим, будущий жилец уверяет, что работает в крупной уважаемой компании. Громко сетуя, мол, никому в этой жизни верить нельзя, кругом сплошной обман, выражаем желание поглядеть подтверждающие это документики. Даже если снимающий станет красноречиво закатывать глаза (что это вы, дескать, такой подозрительный!) – ничего страшного. Образ рубахи-парня в деловых отношениях совершенно ни к чему, скорее подходит рекомендация Козьмы Пруткова: «Иногда достаточно обругать человека, чтобы не быть им обманутым».
Воспитываем дисциплину
Что вносим в договор? Прежде всего, конечно, вещи формальные – ФИО и паспортные данные сторон, адрес квартиры. Обязательно, напоминает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», прописывается стоимость с указанием валюты, а также периодичность оплаты. Не забываем оговорить срок действия договора, а также порядок его пролонгации.
Но это, скажем так, лежит на поверхности, а мы постараемся глянуть чуть глубже. К примеру, сроки оплаты. Стандартная формулировка – «плата вносится 15 числа каждого месяца». А если жилец позабудет внести? Разумно сформулировать так: сначала некий срок, в который никаких санкций не предусмотрено. Например, неделя. Затем включаются пени – скажем, 1% за каждый день просрочки. Далее по истечении определенного срока (допустим, месяца) хозяин вправе счесть, что договор расторгнут автоматически, и сдать квартиру новым жильцам. Арендатор, конечно, станет уверять, что ничего подобного не допустит – платить он обязуется аккуратно. На это (памятуя наказ К. Пруткова) можно возразить, что не будет просрочек – не будет и санкций. А пунктик в документ мы все-таки внесем – на всякий случай…
По ком звонит счетчик?
Также в договоре хорошо бы оговорить, на ком «висят» платежи за квартиру и «коммуналку». На нашем рынке этот вопрос особенно не отрегулирован – стороны договариваются индивидуально. Однозначно следует настоять, что снимающий платит за телефон: суммы междугородных и международных переговоров могут оказаться в десятки раз больше арендной платы. Такие случаи известны: рыночные торговцы устраивали на снимаемой квартире «переговорный пункт», откуда на родину звонил весь рынок.
Что до прочих обязательных платежей, то квартплата, как правило, становится обязанностью арендодателя. С тем, что по счетчикам (электричество, часто вода), – сложнее. Лучше всего договориться, что платить будете вы – но при условии, что проживающие будут держаться в каких-то разумных рамках. Если же жечь свет и лить воду им нужно в каких-то циклопических количествах – запрещать вы, конечно, не станете, но пускай и платят сами…
Депозит: снизим, но не откажемся!
Есть на арендных рынках общепризнанный инструмент – страховой депозит, некая сумма, которая передается снимающим в обеспечение того, что с квартирой все будет в порядке. По окончании срока аренды хозяин эти деньги возвращает.
До кризиса размеры депозита стандартно составляли одну месячную плату. В 2009 году арендаторы начали настойчиво поговаривать о том, что хорошо бы эту сумму радикально уменьшить, а то и упразднить вовсе. Дескать, снимающих мало, и хозяева, которые согласятся умерить аппетит, получат дополнительные конкурентные преимущества. Упоминалось и то, что квартиры часто сдаются в таком виде, что защищать депозитом, собственно, и нечего…
С тем, что в кризис тяжело всем, спорить не будем. Однако совсем отказываться от депозита мы бы не советовали – тем более что защищает он не только от физического повреждения мебели, но и от такой напасти, как долги по телефонным переговорам. Так что эти деньги разумнее все же взять – а уступку сделать в сумме. Скажем, пусть будет не 100% месячной оплаты, а 30-50%.
Расстанемся без печали
Колоссальнейшее «минное поле» — досрочное расторжение договора. В каком случае хозяин вправе выгнать жильца просто так, а в каких должен заплатить компенсацию? Что произойдет в этом случае с уже упоминавшимся страховым депозитом? Все эти вопросы желательно прописать в договоре – чтобы не решать их потом, когда ситуация станет критической. Например, приводившийся в одной из предыдущих статей пример, когда квартиру снимала одинокая девушка, а потом выяснилось, что живет уже целый аул. Это как? Клиенты скажут: не ваше дело, мы же платим! Хозяин: десять человек изнашивают квартиру сильнее, чем один. В общем, тут хорошо бы заранее все обдумать и не пожалеть бумаги…
А может, ну его?
Под занавес — несколько парадоксальная мысль, высказанная Еленой Валеевой, генеральным директором компании «CENTURY 21 Светлый Град»: «Если договора с арендатором нет, выселить его в случае необходимости гораздо проще, достаточно вызвать участкового. Ведь в этом случае подписанного вами согласия на заселение вашей квартиры чужими людьми вообще нет». От себя добавим, что значительно проще будет объясняться и с налоговыми органами…
Но все-таки эта идея по здравом размышлении кажется слишком уж революционной. Получается, что вы передали совершенно незнакомому человеку свое имущество ценой как минимум в несколько миллионов рублей и не имеете тому вообще никаких подтверждений. Где этого человека в случае чего искать? Уж лучше заключить договор – даже с учетом неизбежных издержек.
Источник фото: www.voixe.ru
