В 2024 году законодательство, которое регулирует взаимоотношения между арендатором и арендодателем, претерпело изменения. К примеру, сняли запрет на повышение арендной платы более, чем на 25%, а также ввели возможность доначисления налога на прибыль от сдачи жилья на основании показаний свидетелей.
Разбираемся в основных нововведениях, которые касаются сдачи недвижимости в аренду, и рассказываем о том, что будет, если не соблюдать действующие нормы.
Что изменилось в установлении арендной платы
Одной из самых значимых новостей 2024 года, которая коснулась механизма сдачи недвижимости в аренду, стало то, что на законодательном уровне отменили запрет на повышение арендной платы в размере, превышающем 25%. Но такое положение касается не всех взаимоотношений арендатора и арендодателя, а только тех, которые связаны с пролонгацией договоров аренды.
Снятое ограничение ввели несколько лет назад, а его основной целью стала поддержка квартиросъемщиков в ситуации, когда в начале 2022 года резко увеличился размер арендной платы за квартиру и стоимость недвижимости. Но особенность такого ограничения была в том, что оно не касалось аренды коммерческих площадей, а действовало исключительно в отношении договоров аренды жилой недвижимости и только для тех договоров, которые пролонгировались.
Можно ли увеличить арендную плату без согласования с арендатором
На основании положений ГК РФ арендная плата может меняться по соглашению сторон и в сроки, которые предусмотрены договором. При этом минимальная допустимая периодичность повышения оплаты составляет один год. Если арендодатель захочет произвольно увеличить размер оплаты, арендатор может подать в суд и с большой вероятностью выиграет его.
Также увеличить арендную плату нельзя, если не истек период, указанный в договоре, в течение которого арендодатель не имеет право ее повышать. А любые изменения условий договора должны быть согласованы между обеими сторонами — тем, кто сдает недвижимость, и тем, кто снимает ее.
Если вы сдаете квартиру и хотите сразу предусмотреть для себя возможность повышения арендной платы, в таком случае необходимо прописать этот пункт в договоре. Важно указать и допустимые сроки повышения арендной платы и причины, по которым арендодатель может это сделать. Подобный пункт лучше раскрывать максимально подробно, поскольку такой подход поможет избежать недоразумений. К примеру, в договоре может быть указано, что право на увеличение арендной платы может возникать в случае изменения экономических показателей. Это может быть повышение ставки Центробанка, изменение курса валют и прочие моменты.
Обратите внимание на то, что если вы договорились с арендатором о том, что повышать стоимость аренды можно только по соглашению сторон, в одностороннем порядке ее получится повысить только через суд.
Как поступать в случае необходимости увеличения аренды в одностороннем порядке
Чтобы увеличить размер арендной платы, необходимо сделать следующее:
1. Подготовить уведомление. Оно должно включать в себя следующую информацию:
- реквизиты заключенного договора;
- основания, с учетом которых размер арендной платы изменяется;
- подтверждение того, что соблюдаются условия договора при повышении арендной платы;
- новый размер платы за аренду.
2. Вручить уведомление квартиросъемщику. Для этого есть несколько способов, можно:
- послать заказное письмо;
- послать сообщение в мессенджере, куда прикрепить уведомление отдельным документом;
- лично передать документ арендатору.
Обычно в соглашении прописывают то, с какого момента арендная плата будет повышена. Если такой информации в соглашении нет, размер арендной платы будет считаться повышенным с того момента, как арендатор получил уведомление.
Самый простой вариант фиксирования новых договоренностей о повышении стоимости аренды — подписание дополнительного соглашения. В нем можно как раз указать веские причины для увеличения арендной платы и прописать ее новый размер.
Изменения в доначислении налогов
Одна из особенностей сдачи собственниками квартир жилья заключается в том, что нередко они стараются уходить от уплаты налогов. В таком случае они намеренно не заключают договора аренды либо заключают их, но не сообщают о таком факте государству. Также часто происходят ситуации, когда арендодатель указывает гораздо меньшую сумму, чем он получает по факту. Все это тоже связано с нежеланием платить налог на доход.
На основании одного из решений ВС РФ теперь допускается доначислять налог на основании свидетельских показаний. По факту это означает, что налоговая имеет законное право требовать уплатить дополнительные налоги, если арендатор подтвердит факт занижения платежей. Причем это даже будет возможно в том случае, если никаких других доказательств того, что арендодатель получал большие суммы, нет. Решение против арендодателя не будет принято только в том случае, если он сможет доказать, что по факту получал ту сумму, которая указана в договоре. Прецедентом для принятия такого решения стало дело, по которому женщине прислали уведомление о необходимости выплатить доначисленный налог за период с 2017 по 2019 год. Поводом к этому стали свидетельские показатели арендаторов, которые подтвердили факт того, что она занижала сумму, указанную в договоре.
Комментирует Владимир Комлев, управляющий партнер строительной компании «Билдсервис»: «Основные изменения в правах арендатора в 2024 году в первую очередь касаются борьбы с теневым сектором бизнеса. Ежегодно рантье не доносят в государственный бюджет около 200 млрд рублей налогов, а это составляет примерно 95% арендного рынка. При этом отсутствие возможности государственного контроля за подобной недвижимостью становится причиной проблем между участниками теневой сделки. В качестве процессуальной защиты арендатора появилась возможность дать свидетельские показания в налоговую инспекцию о том, что арендодатель не платит или занижает налоговые показатели. Достаточно предъявить договор, независимо от периода его заключения, и доказательства фактическ перечисленных средств за квартиру».
Необходимость присутствия в квартире счетчиков и постановка на налоговый учет
Собственникам жилья, которое сдается в аренду, необходимо принимать во внимание необходимость установки приборов учета потребляемых ресурсов. Также обязательно нужно встать на налоговый учет. Необходимость этого обусловлена борьбой государства с людьми, которые уклоняются от уплаты налогов. В случае отсутствия счетчиков в квартире или уклонения собственника жилья от уплаты налогов его ожидает штраф.
«Для краткосрочной аренды стало обязательным наличие счетчиков учета потребляемых коммунальных услуг и постановка собственника жилья на налоговый учет. Подобные меры позволяют арендаторам отстоять свои права в суде и повлиять на необоснованные требования со стороны недобросовестных арендодателей. При этом сам рынок движется к обелению», — отмечает Владимир Комлев.
Ведение единого реестра недвижимости, которая сдается в аренду
С 2025 года в РФ начнет работать система учета жилых помещений, которые сдают в аренду. В связи с этим каждый арендодатель будет обязан сообщать о сдаче жилья путем регистрации договора аренды. До этого момента обязательной регистрации подлежали только те договоры, которые заключались со сроком действия от одного года и дольше. Теперь придется регистрировать все договора аренды, а это, в свою очередь, значительно снижает шансы уйти от налогов и не показывать свой реальный заработок. С другой стороны, официальное получение дохода и уплата налога, как того требует закон, обезопасит от штрафов в случае их нарушения.
