Какие подвохи таят заманчивые цены квартир в загородных малоэтажных комплексах?
Скажем сразу, содержание жилья за пределами Петербурга будет обходиться дороже, чем в черте мегаполиса, хотя бы только потому, что областные тарифы выше городских. Но различия эти невелики, и, если разница только в этих нюансах, то при переезде за город бюджет не сильно пострадает от ежемесячных платежей.
Не только по счетчикам
Однако, как правило, коммунальная плата в малоэтажных загородных комплексах складывается из двух категорий: личных и коллективных (коммунальных и эксплуатационных). Что касается первой группы, здесь все ясно и привычно: электричество, вода, газ, канализация традиционно рассчитываются по текущим тарифам. Вполне очевидно, что эта сумма будет варьироваться в зависимости от площади квартиры, количества проживающих в ней людей, времени года (зимой платежи существенно выше летних) и, конечно же, качества инженерной начинки дома.
Как отмечает Алексей Герасимов, руководитель Агентства коммерческой оптимизации жилых проектов, изменить впоследствии технические решения, связанные с инженерией, практически невозможно. Поэтому в некоторых комплексах эксплуатационные расходы получаются существенно выше, чем они могли бы быть при грамотном проектировании. Расплачиваться за это, к сожалению, приходится конечному покупателю.
Со взносами за обслуживание все сложнее и зависит конкретно от самого объекта. Перечень дополнительных сборов может включать оплату за содержание подъездных путей и общей территории, освещение, охрану, ремонт и уборку дорог, вывоз мусора, обслуживание объектов инфраструктуры (здания администрации, детских и спортивных площадок, ограждений, въездной группы).
«Если дом подключен к городским коммуникациям, то и оплата пойдет по общим тарифам, – отмечает Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости. – Управляющая компания может собирать дополнительные платежи (3000-5000 рублей в месяц), которые идут на содержание комплекса. Эти расходы утверждаются на общем собрании, и их можно со временем корректировать».
Что касается квартир в таунхаусах, то затраты на содержание жилья в сблокированном доме превышают расходы на содержание квартиры, причем как в городе, так и в области. Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», поясняет: «Площадь таунхауса чаще всего больше, чем размеры средней квартиры. Соответственно, объем потребления, а следовательно, и сумма платежей за электроэнергию, отопление и водоснабжение будет выше, чем в городских квартирах».
К тому же в летнее время объем потребления воды может увеличиваться в несколько раз за счет того, что в собственности у владельца таунхауса находится небольшой придомовой участок, который может потребовать регулярного ухода и полива.
Кроме того, эксплуатационные сборы, которые в многоквартирных домах все же необязательная история, в счета владельцев таунхаусов включаются практически повсеместно. Естественно, чем выше класс поселка, тем больше перечень услуг, за которые необходимо вносить плату.
«Коммунальная плата в коттеджном поселке “Кюмлено” составляет порядка 100 рублей с кв.м (без учета энергоресурсов, за которые оплата производится по факту потребления), – уточняет Алла Винник, генеральный директор управляющей компании «ЮИТ Сервис». – Она, конечно, выше, чем в квартирах.
Это связано, прежде всего, с соотношением объемов жилья и услуг. Например, стоимость двух постов охраны для дома, в котором 500 квартир, и для поселка, где всего 40 домовладений, одинаковая, но в пересчете на один кв.м тариф на охрану отличается значительно».
Еще один важный момент. Решаясь на покупку таунхауса в «свежем» необжитом доме, новоселы должны быть готовы к затратам за подключение коммуникаций. «В ряде случаев при покупке необходимо внести дополнительную оплату за подключение газового котла. Так, в поселке “Золотые ключи” (“Старт Девелопмент”) стоимость подключения газоснабжения составляет от 15 тыс. рублей», – приводит пример Ольга Трошева.
Однако порой случаются и приятные бонусы, которые существенно снижают размер коммунальных платежей в поселках. Например, наличие в рамках проекта собственной газовой котельной может значительно сократить расходы на отопление и горячую воду.
Как не попасть в плохую компанию
Как правило, во время строительства дома и до момента подписания акта приема-передачи оплата коммунальных услуг является обязанностью застройщика. Далее о комфортной жизни собственников заботится управляющая компания. Все, кажется, просто и понятно. Однако, приобретая жилье в новостройке, можно услышать и прочитать немало споров о том, какая управляющая компания лучше: та, что принадлежит застройщику, или независимая. Кто-то будет говорить, что сомневается в честности девелоперов, и даже отчаянно утверждать, что его просто грабят. В то же время, по словам экспертов, есть вполне здравые причины говорить, что эффективнее будет работать организация, принадлежащая застройщику. Дело в том, что сторонняя управляющая компания примет комплекс только в полностью готовом виде и едва ли возьмет на себя его содержание в момент повсеместных ремонтов. А ведь, чем раньше застройщик вовлечет управляющую компанию в проект, тем будет проще и быстрее обеспечить жильцов коммуникациями.
«Когда жильцы сами управляют объектом, у них есть возможность влиять на стоимость услуг. Некоторые застройщики предлагают именно такую форму управления своим покупателям, – рассказывает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории». – Минус этой схемы в том, что пока не заселилось большинство жильцов, услуги практически не предоставляются».
Стоит также отметить, что период управления только что сданным объектом – самый сложный и ответственный. И в этом случае связь управляющей компании и застройщика поможет ускорить процесс устранения неполадок.
Как бы то ни было, не стоит забывать о том, что неугодную управляющую компанию можно сменить. Для этого необходимо провести собрание жильцов, на котором должны присутствовать владельцы квартир, обладающие более чем 50% голосов.
Еще одна полезная деталь. Новоселам будет полезно знать, что застройщик обязан облагородить территорию в соответствии с планом. И, если уже после ввода дома в эксплуатацию жильцам предъявляют счет за озеленение, строительство спортплощадки или установку скамеек, то они могут смело не согласиться с этим оброком. Даже если речь идет о сборах средств на дополнительный «марафет», принять решение о необходимости благоустройства могут только сами жильцы, но не управляющая компания.
Как ни крути, выходит, что при покупке жилья в новостройке нельзя с точностью предугадать, в какую сумму обойдется его содержание. К слову, некоторые эксперты и вовсе не советуют присматриваться к домам без истории эксплуатации и рекомендуют обращать внимание на комплексы, сданные хотя бы год назад. А тем, кто все же решился на приобретение в загородном новострое, остается запомнить советы, пусть и простые, но полезные: не ленясь, ознакомиться со всеми проектами и договорами, изучать свои права, а уходя, не забывать гасить свет.
