К концу 2009 года квартиры в Москве подешевеют в долларовых ценах на 47-60% на первичном рынке и на 37-51% - на вторичном. При этом в российских регионах падение цен будет менее серьезным. Такой прогноз сделал центр макроэкономических исследований Сбербанка. Эксперты просчитали два сценария развития ситуации на рынке недвижимости - базовый и стрессовый.
В целом по России, и в Москве в частности, скоро может начаться стремительное падение цен на жилье, отмечается в обзоре центра макроэкономических исследований Сбербанка РФ "Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы", размещенном на сайте банка.
Специалисты центра просчитали два сценария развития ситуации на рынке недвижимости - базовый и стрессовый. При составлении прогнозов эксперты опирались на такие показатели, как темпы роста ВВП и доходов населения, инфляцию, курс рубля.
Сценарии развития ситуации
Базовый сценарий динамики цен на жилье предполагает, что ВВП вырастет на 2,5-3,5%, инфляция составит 11%, а за один доллар будут давать 30 рублей. В таком случае общее снижение цен на столичное жилье к концу 2009 года по отношению к III кварталу текущего года на первичном рынке составит 34,3% в рублях и 46,6% в долларах, а на вторичном - 23,1% в рублях и 37,4% в долларах.
Стрессовый сценарий предполагает снижение ВВП до 2,5%, темпы инфляции в этом сценарии несколько выше, чем в предыдущем, и девальвация рубля к доллару - значительно глубже, отмечается в обзоре. При таком развитии событий к концу следующего года цены по отношению к III кварталу 2008 года снизятся на 38,1% в рублях и 59,6% в долларах - на первичном рынке. На вторичном рынке падение цен составит 25,1% в рублях и 50,6% в долларах.
Авторы прогнозов отмечают, что сценарии составлялись "на предположении о том, что инфляция превысит 10%. Если реализуется правительственный прогноз инфляции (8,5%), то снижение цен в рублях и в долларах - в номинальном выражении - будет не столь значительным.
Как в 1998 году
Специалисты центра сравнивают нынешнее падение цен с ситуацией 1998 года. Снижение цен с IV квартала 1998 года по IV квартал 1999 года составило порядка 26,2%. При этом в 1998 году финансовый кризис и девальвация произошли уже в III квартале года, а основное снижение цен началось в IV квартале и продолжалось до II - III кварталов 1999 года. "В России в 2008 году обострение финансового кризиса началось осенью, а не летом, как в 1998 году, соответственно и снижение цен на жилье может начаться в конце IV квартала 2008 года - начале 2009 года", - прогнозируют авторы обзора.
Региональные рынки
Что касается российских регионов, то там тоже будет наблюдаться спад цен, но не такой значительный, как в Москве - в регионах нет такого "ценового пузыря", говорится в обзоре. Однако из-за недостаточного количества региональных данных, эксперты вместо моделей для отдельных региональных рынков построили модель для агрегированного рынка недвижимости в России. В регионах по базовому сценарию снижение цен на первичном рынке составит 7,5% в рублях и 24,8% в долларах, на вторичном - 7,6% в рублях и 24,9% в долларах. Стрессовый сценарий предполагает снижение на 11,8% и 41,8% на первичном рынке и 9,7% и 40,4% на вторичном.
При этом, по данным IRN, цены на недвижимость в долларах уже снижаются: в октябре спад составил 8,3%. Эксперты, с которыми беседовали "Ведомости", в целом с прогнозом Сбербанка согласны: они ожидают падение цен на столичное жилье в 2009 году вдвое. Правда, по мнению некоторых из них, в регионах снижение цен будет еще большим.
Есть и обратное мнение. Что касается региональных рынков, то, например, в Центральном округе при себестоимости 25-28 тыс. рублей за квадратный метр жилье продается по 30-35 тыс. рублей. Если цены упадут на четверть, то застройщики будут работать себе в убыток, отмечают эксперты.
Некоторые отмечают, что через год рынок столкнется с дефицитом квартир: сегодня есть отложенный спрос, в Москве заморожено примерно 80% строек, в столице перестали появляться объекты с нуля.
Рынок ипотеки пострадает
Негативно скажется снижение цен и на рынке ипотеки. Эксперты отмечают, что, как правило, кредитный договор предполагает, что в случае снижения стоимости залога банк имеет право досрочно требовать погашения кредита.
В Сбербанке, правда, не допускают таких мер, объясняя свою позицию тем, что банк такого масштаба играет социальную роль и должен дать людям ощущение стабильности. Стоит отметить, что Сбербанк является крупнейшим игроком на рынке ипотечного кредитования: по данным на 1 октября 2008 года, объем ипотечного портфеля банка составлял 243 млрд рублей.
Депутат Госдумы, с которым беседовали "Ведомости", отметил, что в случае, если банки начнут требовать досрочного погашения ипотеки, Госдума примет соответствующие поправки в законы, регулирующие банковскую деятельность.
Фото: www.newsby.org
