Саратовская область – довольно крепкий субъект федерации в составе Приволжского федерального округа. Крупный сельскохозяйственный регион с развитой промышленностью, важный транспортный коридор между Казахстаном и центральными районами России. В области расположена крупнейшая в стране Балаковская атомная электростанция. Особый предмет гордости – именно здесь приземлился первый космонавт планеты Юрий Гагарин. В области самая низкая официальная стоимость квадратного метра жилья в ПФО. Динамика жилищного строительства, несмотря на массу сопутствующих проблем, имеет положительную тенденцию. Рынок малоэтажной загородной недвижимости развит на должном уровне, во многом благодаря близости к Волге. Но спрос на такое жилье в последние годы несколько снизился из-за кризисных явлений. Саратовской области посвящен очередной аналитический обзор региональных загородных рынков недвижимости портала Cottage.ru.
Экономика. Саратовская область
По большинству позиций Саратовская область считается крепким середнячком среди регионов ПФО. Но по некоторым показателям она входит в число лидеров. В частности, по производству электроэнергии губерния занимает 7-е место среди всех российских регионов. Область входит в десятку лидеров и уверенно удерживает третье место среди регионов ПФО по производству основных видов сельскохозяйственной продукции: зерна, молока, мяса. В 2011 году в пищевой и перерабатывающей промышленности области осуществлялась реализация 44 инвестиционных проектов.
С другой стороны, именно здесь за 2011 год зафиксировано максимальное снижение реальных денежных доходов населения на 6,7%. По числу действующих малых и средних предприятий область также замыкает список в ПФО (9 юридических лиц и 15 ИП на 1 тыс. человек). Объем государственного внутреннего долга сложился в размере около 23 млрд. рублей или 69% годового объема доходов областного бюджета. Это не критичная величина, но рост задолженности может негативно повлиять на финансовые и репутационные возможности.
В 2011 году областная экономика развивалась с темпом около 108% (в среднем по России - 104,2%), индекс промышленного производства составил 109,1%, выпуск продукции сельского хозяйства - 135% к показателю 2010 года. Среднемесячная зарплата достигла 16,2 тыс. рублей.
Промышленный облик региона определяют машиностроение, энергетика и химическое производство. Агропромышленный комплекс имеет ярко выраженные зернохлебопродуктовую, мясную и молочную специализации. На долю промышленности приходится более 30% процентов ВРП. Доля добычи полезных ископаемых в структуре ВРП существенно ниже данного показателя по другим субъектам Российской Федерации, что свидетельствует о несырьевой направленности экономики области.
Структура обрабатывающих производств свидетельствует о высокой диверсифицированности экономики. Наиболее существенную долю занимают: производство пищевых продуктов, включая табак (30,4%), химическое производство (17,4%), выпуск электрооборудования (9,8%). По объему отгруженной продукции собственного производства область занимает 29-е место в России и 7-е в ПФО. На долю области приходится 54,5% производ¬ства троллейбусов в стране, 12,8% – химических волокон и нитей, 16,9% – холодильников и морозильников.
Саратовская губерния имеет выгодное географическое положение с близким расположением основных рынков сбыта (Центральная Россия, Казахстан), расположена на пересечении крупнейших транспортных коридоров, с развитой транспортной инфраструктурой, разветвленной сетью железных и автомобильных дорог, трубопроводов, а также внутренними водными судоходными путями и воздушными авиалиниями.
За 2011 год на развитие региональной экономики направлено 93,1 млрд. руб. инвестиций в основной капитал. Три инвестиционных проекта Саратовской области вошли в список приоритетных инвестпроектов Приволжского федерального округа. Это строительство завода по очистке природного и попутного газа «ДИАЛЛ-АЛЬЯНС», строительство металлургического завода «Северсталь–Сортовой завод Балаково» и создание инновационного производства электронного оборудования и светодиодов на основе высоких технологий холдинговой компанией «Инкотекс».
Саратовская область обладает значительными конкурентными преимуществами для привлечения как отечественных, так и зарубежных инвестиций. К ним относятся высокая обеспеченность электроэнергией (Балаковская АЭС, Саратовская ГЭС, ТЭЦ – объем производимой электроэнергии 41 млрд кВт/час, собственное областное потребление 30% от объемов производства), наличие земель для сельскохозяйственного использования и производственных площадок с коммуникациями, энерго- и тепломощностями, собственная газодобыча, значительные запасы минерально-сырьевых ресурсов (мел, известняки, глинистые породы для производства кирпича, керамзита, цемента, пески, калийные и магниевые соли, сера, фосфориты), сравнительно дешевые трудовые ресурсы, развитая транспортная инфраструктура с аэропортом и волжскими линиями.
Экономика. Саратов
Саратов – один из крупных городов Поволжья. Общая численность населения составляет 837 тыс. человек. В городе функционируют 5 крупных вузов федерального значения и ключевые предприятия оборонно-промышленного комплекса. Среди прочих ФГУП «Научно-производственное предприятие «Алмаз», НПП «Контакт», ФГУП «Базальт», ФГУП «Саратовский агрегатный завод», производственное объединение «Корпус» и другие.
Приоритетным направлением градостроительной деятельности в Саратове является комплексное освоение земельных участков посредством микрорайонной застройки. Одновременно вместе с домами идет размещение необходимой социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. В 2011 году начаты работы по реализации новых проектов такого освоения земель: строительство поселка средней этажности в п. Юбилейном (микрорайон «Березки») и 7-го и 9-го микрорайонов в п. Солнечный (район им. Гагарина). До 2020 года проектом «Жилой район Солнечный» предусмотрено освоение областных и федеральных земель площадью 813 га, на которых запланировано строительство 5,5 млн кв.м. жилья. На сегодня введено в эксплуатацию 375 тыс. кв.м. жилья из 575 тыс., 3 детских сада по 120 мест, инженерная и транспортная инфраструктура.
Также реализуется более 10-ти достаточно крупных проектов по строительству комплексов малоэтажных жилых домов в Саратовском районе, в г. Энгельсе и г. Марксе.
Основной проблемой для Саратова является медленное решение вопроса по отселению граждан из ветхого и аварийного жилья. По последним данным, в городе зарегистрировано 269 аварийных домов, в которых проживают более 11 тыс. человек. У 416-ти зданий выявлены признаки аварийности.
По-прежнему высоким остается физический и моральный износ основных производственных фондов во всех сферах экономики, в промышленности он достигает 70%. Общее состояние водных ресурсов ухудшают сбросы в поверхностные водоемы загрязненных сточных вод в связи с отсутствием очистных сооружений. Важнейшая проблема – наличие несанкционированных свалок мусора и ТБО, ухудшающих экологическую обстановку.
По степени роста износа основных фондов (50%) в 2010 году Саратов занимал самые нижние строчки в ПФО. В рейтинге по инвестициям в основной капитал на душу населения (40 тыс. руб.) Саратов опережает лишь Пермь, Нижний Новгород и Волгоград.
В строительстве в прошлом году темпы роста по объему подрядных работ составили 152% к уровню 2010 года, по вводу в действие жилых домов – 134%, по индивидуальному строительству – 112%.
Недвижимость. Статистика
В Саратовской области самый дешевый квадратный метр жилья в Приволжском федеральном округе. Его цена составляет 23 тыс. руб. Эта цифра, определяемая Минрегионом, используется для расчета субсидий на приобретение жилья, предоставляемых за счет федерального бюджета. По рыночной стоимости квартиру в новостройке, например, на пр. Энтузиастов можно взять за 27 тыс. рублей за квадратный метр с регистрацией договора.
Саратовский рынок жилой недвижимости развивается довольно активно. Если в 2004 году на территории региона введено в эксплуатацию около 480 тыс. кв. метров, то в 2010 году этот показатель превысил 1,14 млн. кв. метров.
После значительного снижения объемов строительных работ в кризисном 2009 году восстановительный рост в 2010 году составил 105,5%. В области сохраняется стабильная ситуация в жилищном строительстве. С 2007 года удается удерживать ежегодный ввод жилья на уровне более 1 млн. кв. метров ежегодно. В 2010 году введено в действие 1,1 млн. кв. м жилья, в 2011-м - 1,2 млн. кв. м, что на 2,1% больше, чем в 2010-м. Доля индивидуального жилищного строительства составила 44,7%.
В структуре ПФО регион занимает 5-ю строчку по объемам ввода жилья, уступая Татарстану, Башкортостану, Нижегородской и Самарской областям. И 7-9-ю позицию по показателю ввода жилья на 1000 человек населения.
Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения, 2011 год
Регион ПФО кв. м. общей площади
Республика Татарстан Более 400
Чувашская Республика 350-400
Республика Башкортостан 300-350
Республика Марий Эл 300-350
Нижегородская область 300-350
Пензенская область 250-300
Саратовская область 200-250
Ульяновская область 200-250
Удмуртская Республика 200-250
Республика Мордовия Менее 200
Пермский край Менее 200
Кировская область Менее 200
Оренбургская область Менее 200
Самарская область Менее 200
Сейчас в строительном комплексе Саратовской области насчитывается более 1200 строительных организаций, в которых работает 33 тысячи человек. Проведение государственной жилищной политики осуществляется в рамках реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» и долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Саратовской области на 2011-2015 годы». Они предполагают увеличение инвестиций в основной капитал в строительный комплекс до 26,1 млрд. рублей и доведение объемов вводимого жилья к 2013 году до 1310 тыс. кв. м общей площади.
Также планируется дальнейшее развитие малоэтажной застройки. Для этого приобретено 140 га земли с планами освоения дополнительных 160 га. Кроме того, в регионе начнут выделять земельные участки для многодетных семей.
Недвижимость. Предложение
Системный рынок загородного коттеджного строительства начал формироваться в Саратовской области относительно недавно. И уже на сегодняшний день в наиболее престижных районах построено несколько массовых и элитных поселков со своей инфраструктурой и планировкой. До кризиса спрос на них, несмотря на возрастающую стоимость, постоянно увеличивался. При этом рентабельность застройщиков составляла не менее 80%, хотя, по официальной информации, их норма прибыли, якобы, не превышала 20%.
Поселковое строительство коттеджей в Саратове начало активно внедряться с начала 2000-х годов. По словам риэлтора Татьяны Калмыковой, к элит-классу относится поселок «Волжский прайд» в районе Усть-Курдюма, поселок индивидуальной застройки в районе совхоза «Комбайн», сюда же примыкает кооператив «Алмаз» на ул. 5-я Дачная. Большой поселок бизнес-класса отстроен в Сосенках. На сегодня наиболее дорогие дома, земля и загородная недвижимость сосредоточена в трех направлениях – Усть-Курдюм, Октябрьское ущелье и район 6-8-й Дачной рядом с лесом.
По словам гендиректора ЗАО «Саратовоблжилстрой» Леонида Писного, экономический кризис не сильно затронул рынок коттеджного строительства. «Дело в том, что загородное строительство составляет не более 15% в общем объеме возводимого в области жилья. Этот рынок у нас никогда не был активным. После кризисного 2008 года спрос остался на том же уровне, может, немного снизился».
Спрос действительно упал. Особняки стоимостью 10 млн. рублей стали выставляться в 1,5 раза ниже. Особенно пострадали владельцы недостроенных коттеджей. Существенно уменьшилось число людей, желающих тратить солидные деньги на содержание больших домов. «Инвесторы не желали вкладываться в такие проекты даже в лучшие времена, поскольку контингент потенциальных покупателей в Саратове весьма узок. Поэтому даже скидки, доходящие порой до 30-40%, не меняют ситуацию», - рассказала риэлтор агентства недвижимости «Эдем-риэлт» Алла Савина.
Тем не менее, в 2011 году в Саратове началось строительство новых проектов комплексного освоения земельных участков - поселок средней этажности в п. Юбилейный (микрорайон «Березки»), строительство 7-го и 9-го микрорайонов в жилом районе имени Ю.А. Гагарина. Кроме того, реализуется более 10-ти крупных проектов по строительству комплексов малоэтажных жилых домов - поселки «Родные просторы» и «Волжский проспект» (г. Энгельс), коттеджный поселок ЖСК «Усадьба-2008» в Саратовском районе, ряд жилых комплексов в г. Марксе.
В частности, в «Родных просторах» площадь земельного участка составляет 42 га. Застройщик планирует в 2014 году полностью подготовить поселок к сдаче. Всего в закрытом населенном пункте будет построено 330 домов, из которых 50 таунхаусов и 280 коттеджей. Стоимость жилья здесь составляет около 25 тыс. рублей за кв. м. Площадь таунхаусов - 175 кв. м. без гаража и 210 с гаражом.
К премиум-классу можно отнести поселок «Волжский прайд» в Усть-Курдюме (площадь коттеджей - от 250 до 500 кв. метров) и сделанный по типу старых усадьб «Вишневый сад».
Недвижимость. Направления
Современная загородная недвижимость стала намного красивее, компактнее и удобнее. Проекты задумывают не только грамотными, но и эстетически продуманными. Настоящими украшениями дома стали террасы, зимние сады, бассейны открыто-закрытого типа. Коттеджное строительство в Саратове ведется давно, но изначально оно носило характер индивидуальной застройки. Самые популярные районы находятся на севере города. Наиболее престижные и дорогие — Усть-Курдюмское направление, район Молочки и 5-9 Дачные. Также к престижным загородным поселкам усадебного типа можно отнести Волжские дали, с. Генеральское, волжский берег Чардыма, Шумейка.
Основным спросом пользуются коттеджи около воды в экологически чистых районах. Большинство потенциальных покупателей стремится к Волге или, как минимум, к прудам и речкам. Очень перспективно для коттеджного рынка Усть-Курдюмское направление. Здесь привлекает наличие торгово-развлекательных комплексов, кафе, ресторанов, близость к Волге, хорошая транспортная развязка. Поэтому цены здесь объективно выше, чем в других местах. У Шумейки — свои плюсы: берег реки Саратовки, сосновый бор, смешанный лес. В новых коттеджных массивах всегда присутствует охрана и качественная служба безопасности.
Недвижимость. Цены
Как рассказал президент Саратовской ассоциации риэлторских фирм Алексей Шипачев, традиционно в России привыкли закладывать большой процент прибыли, в том числе в строительном бизнесе. «Сегодня же с ростом цен на коммуникации, материалы, землю, недешевую ипотеку у многих остался стереотип: удержать высокую рентабельность. Если лет пять назад она могла доходить до 200%, сейчас цифры значительно уменьшились», - пояснил эксперт.
На цену загородной недвижимости влияет множество факторов. Это удаленность от города, наличие качественных автомагистралей, близость к водоему, современные коммуникации, и, конечно, состояние самого объекта. В целом стоимость саратовских коттеджей и домовладений с 2006 по конец 2008 года выросла практически в 2 раза. Но затем начался некоторый спад. Минимальная стоимость домовладения составляет примерно 4 млн. рублей. Более высокий класс – 7-12 млн. рублей. Ну, а максимальная цифра — 30 млн. и выше. Основной спрос идет на дома площадью от 250 до 350 кв.м.
«Цена начинается от 80 тыс. до 1 млн. рублей за сотку. Самые дорогие коттеджи достигают стоимости в 40-50 млн. рублей за дом 500 кв. м на участке в полгектара – такие гиганты, в частности, можно встретить в Октябрьском ущелье» - резюмировал положение вещей директор ООО «Бюро недвижимости Смолякофф» Виталий Смоляков.
Инфраструктура
За два-три года саратовские застройщики существенно усовершенствовали благоустроительные работы. В частности, в коттеджном поселке «Волжский прайд» озелененная территория обнесена по всему периметру кованым забором. На въезде - пост охраны, гостевая стоянка, магазин, кафе. Заказчикам предоставляется свобода выбора проекта дома в рамках заданного стиля. В наличии центральные коммуникации, система безопасности и хорошие подъездные пути, собственный закрытый пляж, яхт-клуб, спортивный комплекс на берегу залива. Обеспечение жизнедеятельности и безопасности поселка возлагается на профессиональную управляющую команду.
Не менее любопытен поселок «Вишневый сад», в котором возродили концепции дореволюционных городов-садов, получивших широкое развитие в XIX веке в предместьях обеих столиц России. Сердцем территории станет вишневый сад, состоящий из 155 деревьев, каждое из которых высаживается при покупке участка. Основные улицы названы в честь Антона Павловича Чехова и героев его пьесы «Вишневый Сад». Площадь инфраструктуры поселка составляет 2 га (парки и скверы, детская и спортивная площадки). Среди коммуникаций – электроснабжение (собственная подстанция), газоснабжение (собственная ГРП), водоснабжение.
В поселке таунхаусов «Волжский проспект» в г. Энгельсе площадь объектов составляет 149 и 156 кв.м., включающий в себя встроенный гараж и индивидуальный участок земли в 3 сотки. В комплектацию входят пластиковые окна, все коммуникации, разводка по дому, стяжка, штукатурка, приборы учета расхода воды, газа, электроэнергии. Присутствует автономная система отопления (индивидуальный двухконтурный газовый котел в каждой секции), централизованное водоснабжение и канализация.
Перспективы
Ожидать массового строительства загородного жилья в Саратовской области в ближайшее время не стоит. Спрос на индивидуальные дома усадебного типа снизился и до сих пор не восстановился. В среднем стоимость самого недорогого таунхауса без гаража будет как минимум 4,3 млн. руб., с гаражом – 5,3 млн. Подобные расценки даже при всем желании никак нельзя отнести к критерию доступности данного вида жилья. Тем не менее, сегодня в Саратове активно проводится политика комплексной жилищной застройки. Это касается как многоэтажного, так и малоэтажного строительства. При поддержке Фонда содействия развитию жилищного строительства в области будут осваиваться федеральные земли, которые сегодня пустуют и не вовлечены в оборот.
В центральных районах Саратова преобладает более хаотичная застройка и площадей под индивидуальное строительство практически не осталось. Тем не менее, региональное Министерство строительства попытается провести мониторинг земельных участков для составления их перечня и вовлечения в оборот. А администрация Саратова, возможно, внесет в генплан изменения, позволяющие сформировать участки для строительства малоэтажного жилья.
В центре города застройщики пока еще могут отыскать площади, но стоимость сотки в этом случае будет колебаться в районе 300-400 тыс. рублей. А если сносить аварийный жилфонд и расселять жильцов, то цена вопроса уже поднимется до 1,5 миллионов рублей за сотку. И это только покупка земли, не считая массы других расходов. В будущем прорабатываются возможности предоставления ипотеки под коттеджное строительство. При этом строительство будет вестись в основном из материалов, произведенных предприятиями Саратовской области.
Население 2,52 млн. человек
Площадь региона 101 тыс. кв. м
Плотность населения 25 чел./кв. км
Среднемесячная зарплата 16 тыс. руб.
Построено жилья (всего) 1,168 млн. кв. м
Построено жилья (на одного жителя) 0,46 кв. м
Построено малоэтажного жилья (всего) 521 тыс. кв. м
Построено малоэтажного жилья (на одного жителя) 0,2 кв. м
Количество организованных коттеджных поселков 14
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. 37
