I квартал 2012 года показал значительную активизацию спроса на недорогое жилье на вторичном рынке. Активный рост спроса будет сопровождаться, по мнению экспертов, увеличением цен: порядка 15% за год
Несмотря на постоянные разговоры о кризисе и его влиянии на рынок недвижимости, эксперты остаются оптимистичными. Они говорят, что покупатели активизируются, поступает все больше звонков, наиболее ликвидные варианты «уходят» практически на лету. Объяснить это можно разными факторами: может быть, увеличиваются доходы населения (о чем все время говорит официальная статистика), может быть, кто-то боится кризиса и поэтому решает прекратить копить деньги и наконец-то приобрести долгожданную квартиру. Не менее активны и банки, которые придумывают различные привлекательные условия, чтобы заманить клиентов. В любом случае говорить о стагнации не приходится.
Активность покупателей (количество звонков по вторичному рынку Петербурга) в I квартале 2012 года, по данным АН «Итака», на 23% выше, чем в I квартале 2011 года. Хорошие и показатели по объему сделок: в I квартале 2012 года они на 35% выше, чем в I квартале 2011 года. «Однозначно спрос заметно вырос с прошлого года, рынок достаточно активен», – подчеркивают аналитики. Эксперты АН «АРИН» говорят, что количество сделок на вторичном рынке в этом году превысило показатель аналогичного периода предыдущего года, поскольку в I квартале 2011 года существенная часть клиентов предпочла квартиры в новых домах. В частности, многие покупатели выбрали квартиры в «Северной долине».
Ударились в эконом
Как бы ни говорили об увеличении спроса на жилье бизнес-класса, по-прежнему лидирует «эконом». По словам заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры стоимостью от 2,5 до 3 млн рублей. При этом он считает, что в настоящее время наблюдается медленный процесс перехода к более дорогим вариантам. Например, весь прошлый год наиболее востребованными объектами были студии и «однушки» в «хрущевках». Сейчас же спрос увеличился на однокомнатные квартиры большей площади – около 38 кв.м.
«Предпочтения покупателей продолжают плавно смещаться в сторону эффективного комфорта. С одной стороны, люди хотят больше метров, более высоких потолков, а с другой, все еще не готовы дорого платить за это. Цена продолжает оставаться наиболее решающим фактором при выборе жилья, – соглашается заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. – Как всегда, наиболее востребованными были одно– и двухкомнатные квартиры площадью 30-50 кв.м, стоимостью до 5 млн рублей».
Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова рассказывает, что наибольший спрос (объем сделок) сосредоточен в сегменте эконом-класса (85-87% от общего объема спроса). Но при этом, по ее мнению, пропорции между классами пока существенно не меняются.
«Больше всего сделок проходит с объектами, стоимость которых не превышает 3-3,2 млн рублей, далее – до 5 млн рублей, уменьшение количества сделок идет пропорционально увеличению цены», – считает менеджер компании «Адвекс на Ланском» Марина Гусакова.
Генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов добавляет к словам коллег, что хорошо сегодня продаются двухкомнатные «брежневки», так как там раздельные комнаты, в отличие от «хрущевок» с тем же количеством комнат. И это одни из самых дешевых двухкомнатных квартир на рынке – по цене они близки к однокомнатным квартирам в новостройках.
Не до роскоши
«Стоимость кв.м элитной недвижимости на вторичном рынке, начиная с III квартала 2011 года, выросла на 6%, а вот цены реальных сделок прибавили порядка 10%, – рассказывает Владимир Спарак. – Интерес к элитному сегменту начал расти еще в сентябре. Однако только в IV квартале 2011 года поведение покупателей в этом сегменте стало конструктивным – запросы, поиски, просмотры и переговоры стали приводить к реальным сделкам. Тем не менее, в середине декабря, как всегда, активность на рынке недвижимости высокого класса несколько сократилась».
Эксперт добавляет, что в начале года активность покупателей по-прежнему была довольно низкой, кроме того, в связи с президентскими выборами снизилась и определенность поведения. «Покупатели довольно вяло ходят на просмотры и ведут переговоры, просят снизить цену на 20%, однако готовности сделать покупку у них, как правило, нет. В ближайшее время увеличения спроса ожидать не стоит, поскольку элитное жилье – это сегмент на стыке бизнеса и государственной службы, а у представителей этой категории пока нет желания привлекать к себе излишнее внимание. Следующего повышения активности следует ожидать не раньше чем через несколько месяцев, когда в финансовых и в управленческих структурах страны наступит определенность», – поясняет Владимир Спарак.
Районы в фаворе
Наиболее востребованными районами остаются те, где сосредоточено наибольшее предложение. К ним можно отнести Приморский, Фрунзенский, Невский, Калининский. «Также востребованы квартиры в Красносельском районе в силу более низкой стоимости», – говорят в АН «Бекар».
По данным АН «Итака», в I квартале 2012 года спросом больше всего пользовались комнаты в Адмиралтейском, Выборгском, Петроградском, Приморском и Центральном районах, однокомнатные квартиры – в Выборгском, Калининском и Приморском, двухкомнатные – в Приморском и Выборгском, трехкомнатные – в Приморском и Невском районах, многокомнатные квартиры – в Василеостровском районе.
«Наибольший спрос наблюдался на однокомнатные квартиры в новых панельных домах в Приморском и Невском районах, а также кирпичных и кирпично-монолитных новостройках в Приморском, Московском, Калининском районах. Также покупателей интересовали комнаты в центре – в Петроградском, Центральном, Адмиралтейском районах, – рассказывает Сергей Дроздов. – Кроме того, спросом пользовались двухкомнатные квартиры в “хрущевках” Московского района, а также в панельных и кирпично-монолитных домах в Приморском районе».
Эксперт добавляет, что, например, как и ранее, интересовали покупателей однокомнатные квартиры в новых кирпично-монолитных домах в Приморском районе по цене 3,5 млн рублей (общая площадь – 38-39 кв.м). Этот район – традиционный лидер по объему предложения достаточно качественного жилья.
Активность застройщиков все последние годы здесь высока, и теперь к услугам покупателей широкий выбор квартир в районе.
«Также были востребованы однокомнатные квартиры в “старой панели” в Невском районе общей площадью 30 кв.м по цене 2,9 млн рублей и “однушки” в “кораблях” и “брежневках” Калининского района по цене 2,7-2,8 млн рублей. Кроме того, популярны и “двушки” в таких домах в том же районе по цене 3,5 млн рублей», – делятся своими наблюдениями специалисты компании «Петербургская Недвижимость».
Что почем
«Весь прошлый год происходил медленный рост стоимости кв.м как на первичном, так и на вторичном рынке. В I квартале 2012 года рост цен продолжился и ускорился. Цены увеличились примерно на 2-3% за квартал в зависимости от района», – рассказывает Леонид Сандалов. Эксперт прогнозирует дальнейший рост стоимости «квадрата» на вторичном рынке до конца года ориентировочно на 12%. Что касается покупательской активности, то летом произойдет традиционный спад, пик спроса придется на начало осени, что характерно для растущего рынка, считают в АН «Бекар».
Это мнение поддерживают и другие риэлторы. Екатерина Бармашова отмечает, что активный рост спроса провоцирует прирост цен. До лета небольшой прирост цен продолжится, в целом за год результат прироста прогнозируется на уровне 15%. Ценовой прирост на уровне инфляции – 15% за 2012 год. Этот год обещает быть достаточно активным и продуктивным для рынка недвижимости.
Знают, что хотят
Марина Гусакова выделяет пять факторов, помимо цены, которые являются основными при покупке квартиры на вторичном рынке. Это состояние квартиры, собственность более трех лет, близость к метро, хорошая транспортная развязка, парковки, развитая инфраструктура места проживания.
Несмотря на то, что эти факторы уже являются традиционными, на вопрос о том, что же из них важнее для покупателя, эксперты отвечают несколько по-разному. Что, безусловно, понятно, поскольку, выбирая квартиру, клиенты стараются учесть максимально все пожелания, ведь для многих покупка квартиры происходит лишь раз в жизни. Так, Леонид Сандалов считает, что в первую очередь покупатели ориентируются на стоимость объекта, так как по-прежнему наиболее востребованы объекты эконом-класса. При выборе квартиры также учитываются расположение дома и транспортная доступность. На четвертом месте по значимости – район города.
При покупке квартиры класса «эконом» вопрос цены является основополагающим. «При покупке квартиры класса “комфорт” и выше покупатели ориентируются уже и на местоположение, и на удобство той или иной инфраструктуры (школа, детские кружки или вид из окон), окружение – социальную однородность, наличие или удобство парковки, престижность района», – абсолютно согласна с коллегами Екатерина Бармашова.
Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:
Активность рынка в I квартале была достаточно высокой. В целом по рынку наибольшим спросом пользуются однокомнатные качественные квартиры – это высоколиквидные объекты недвижимости. Интересны покупателям «однушки» в новостройках (кирпично-монолитные, панельные и монолитно-панельные дома, построенные в последние пять лет). За последний год цена квадратного метра в таких объектах выросла на 7-8%, за I квартал она осталась практически на том же уровне. Вырос интерес к однокомнатным и двухкомнатным квартирам в кирпичных «хрущевках» в Московском, Приморском, Выборгском районах. В частности, это территориальные зоны у станций метро «Московская», «Парк Победы», «Черная речка» и «Удельная». Стоимость квадратного метра в них в прошлом году выросла на 10%, в 2012 году также почти не менялась.
Марина Гусакова, менеджер компании «Адвекс на Ланском»:
Наибольшим спросом на рынке вторичного жилья, как всегда, пользовались самые дешевые однокомнатные квартиры. Именно с них начался подъем цен, так как к началу осени прошлого года самые дешевые однокомнатные квартиры были «выметены» с рынка, и уже к декабрю цена на них выросла примерно на 500 тыс. рублей. К концу прошлого года оживление на вторичном рынка наблюдалось практически во всех его сегментах, да остается и по сей день. Пользуются спросом и объекты «старого фонда», в основном – те, цена, которых не превышает 80 тыс. рублей за кв.м. Активно покупается жилье и в домах, построенных в 2000-х годах, люди считают такие покупки выгодным вложением. Предпочтение порой отдается квартирам, может, и меньшего метража, но с хорошим ремонтом. I квартал этого года ознаменовался большим числом предложений от банков различных ипотечных программ с использованием городских программ, материнского капитала.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:
Цены постепенно росли. По большому счету, продолжилась тенденция второй половины прошлого года. Если не будет каких-либо резких внешних потрясений, этот плавный рост, скорее всего, продолжится и дальше. Наибольшая активность развивалась в самом дешевом сегменте. Отчасти и потому, что около 70% предложения на рынке как раз и приходится на одно-двухкомнатные квартиры. С другой стороны, наметилась тенденция роста интереса к более дорогому сегменту – квартирам класса «комфорт». Можно говорить о перераспределении пропорций в сторону более комфортного жилья. Вопреки кризисным настроениям, рынок недвижимости продолжает активно развиваться. Изменения политического курса тоже вряд ли стоит ждать. Поэтому, скорее всего, рынок вторичного жилья и дальше будет развиваться в рамках сезонных тенденций. Наиболее важные факторы при покупке жилья – цена, метраж, количество комнат, этаж, планировка. Это системные факторы, которые достаточно трудно абстрагировать друг от друга.
Фото: www.maytravel.ru
