На квартирном рынке Петербурга второй год подряд – нетипичное для весны затишье. Но вместе со снижением цен происходит и заметное ухудшение предлагаемого ассортимента вторичного жилья.
Цены на квартиры: итоги первого квартала 2016 года
Год назад мы констатировали переход рынка недвижимости от застоя к выраженной рецессии. Чтобы оценить, что же все-таки изменилось с тех пор, уместно сравнить спектр предложения в первом квартале прошлого года и сегодня, сделав своего рода моментальную фотографию сегмента вторичного жилья.
Исходные данные таковы: по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в третьей декаде февраля прошлого года значение цены предложения среднестатистической выставленной на продажу квартиры подобралось к рекордному значению – 107,7 тыс. руб. за кв. м. Но покупательская активность оказалась невысокой, поэтому весной – в начале лета с «горки» пришлось спуститься.
В течение первых месяцев 2016 года цена «квадрата» вторичного жилья стабильно держится чуть выше отметки 103 тыс. руб. Среднее время экспозиции объектов в каталогах в феврале прошлого года составляло 44 дня, в этом – 50.
Спрос: рынок жив встречными покупками
По оценкам риэлторов-практиков, в условиях дефицита кредитных ресурсов вторичный рынок жилья нынче держится в основном за счет низкобюджетных операций – в первую очередь цепочек встречных покупок с доплатами. На них приходится около 80% сделок в данном сегменте, причем в большинстве случаев планируемые участниками доплаты составляют от 500 тыс. до 1 млн руб.
В то же время, чтобы цепочка из трех-четырех сделок пришла в движение, на начальный объект требуется покупатель с живыми деньгами. Таковыми рынок обеспечивается в основном за счет иногородних. Причем, по оценкам наших респондентов, большинство жителей средней полосы готовы вкладывать в покупку квартир в Петербурге и пригородах от 2 до 4 млн руб., меньшинство (в основном северяне и переселенцы из сырьевых регионов) – от 4 до 7 млн руб.
Наибольшее снижение покупательской активности зафиксировано в сегменте вторичного жилья бизнес-класса. В то же время уникальные нетиповые объекты – сталинки и антикварные видовые квартиры в историческом центре минувшей зимой стали предметом пристального покупательского интереса. Но, опять-таки, наши респонденты сообщают, что здесь речь – в основном о покупателях-экскурсантах, не готовых к сделкам.
Массовое появление на рынке экскурсантов свидетельствует о растерянности покупателей. В первую очередь это люди, которые собираются улучшать жилищные условия за счет встречных покупок, и с этой целью пытаются самостоятельно сориентироваться в ценах, попробовать торговаться, а также примерить на себя разные варианты.
Структура предложения: два полюса
В прежние годы самым дефицитным и востребованным товаром на рынке жилья были однокомнатные квартиры. До недавнего времени не переоцененные продавцами варианты уходили почти без торга. Нынче все меняется.
Сравнивая спектр предложения годичной давности и сегодня, мы обнаружим, что доля представленных в продаже «однушек» и студий во внутригородских районах выросла почти на 6%. Почему так происходит? В советское время «однушек» в типовые проекты закладывали мало, в рыночное – застройщики постарались. При этом с каждым годом на вторичный рынок выводится все больше малогабарита.
В пригородных районах (к ним относятся Колпинский, Кронштадский, Курортный, Петродворцовый, Пушкинский) подвижки еще более заметны: за год доля предложения малосемейного жилья увеличилась на 10,6%. То есть, уже сегодня каждая вторая представленная в продаже квартира в пригородной зоне – это студия или «однушка». И есть все основания полагать, что в ближайшие годы, когда до вторичного рынка доберутся сегодняшние предложения застройщиков, малогабаритных квартир в каталогах станет еще больше.
Озвучим еще ряд тенденций. Представленные ниже таблицы позволяют сделать немало интересных выводов. Например, год назад средняя цена объекта в сегменте однокомнатных квартир и студий во внутригородских районах составляла 4,35 млн руб. (или 114,3 тыс. руб. за кв. м), сегодня – 3,98 млн руб. (108,4 тыс. руб. за кв. м). То есть средняя цена предложения в данном сегменте упала более чем на 5%. Значение средней площади представленных в продаже объектов уменьшилось, но пока незначительно – с 38 до 37 кв. м. Это означает, что компактные квартиры-студии в массовом количестве на вторичный рынок пока не выведены. В то же время в пригородах более всего за год подешевели двухкомнатные квартиры.
А теперь обратите внимание на представленные в упомянутых графиках и таблицах данные о многокомнатных квартирах. Не правда ли, ситуация в данном сегменте отличается от малогабаритного? Объемы предложения сократились в общей сложности на треть, цены при этом не падают. В городе просторные семейные квартиры подорожали на 5%, в пригородах – почти на 20%.
География предложения: дешевле, дальше, компактнее
Во всех районах, кроме Адмиралтейского, Петроградского и пригородного Курортного, цены на вторичные квартиры за год снизились (см. таблицу 3) – здесь тенденции едва ли можно охарактеризовать как разнонаправленные. Самое дорогое жилье, понятное дело, как и раньше, предлагают в районах с преобладанием исторической застройки – Петроградском, Центральном, Василеостровском и Московском.
Расклад в четверке ценовых лидеров остался тем же, что год назад. Радикально подорожал только самый фешенебельный Петроградский район, в то же время в Московском (очевидно, из-за вывода на рынок демократичных объектов новой вторички) средняя цена «квадрата» заметно снизилась.
В географической структуре предложения изменения более заметны: доля предложений в Центральном районе сократилась почти на треть, в то же время увеличивается доля выставленного на продажу жилья в серединных спальниках и пригородах.
Какие выводы можно сделать, внимательно изучив очередную порцию статистики? Во-первых, в периферийных районах через год после начала рецессии квартиры к продаже стали предлагаться более компактные и дешевые. Во-вторых, вымывание из каталогов недооцененных объектов в центральных и серединных районах все-таки происходит.
И, наконец, рецессия – это не то слово, которым однозначно можно охарактеризовать сегодняшнее положение дел. Рынок не только стагнирует, но и расслаивается. У него отчетливо проявились два полюса: демократичные малогабаритные варианты дешевеют, дорогое просторное жилье показывает тенденцию к росту цен.
Впрочем, какие-либо долгосрочные прогнозы на сей счет пока делать рано: поживем – увидим.
