При всем богатстве выбора на вторичном рынке Петербурга действительно привлекательным является далеко не каждый из имеющихся в предложении вариантов. Фаворитами покупателей остаются квартиры в домах постройки последних лет, а также в зданиях качественных советских серий
Предложение на рынке превышает спрос, однако действительно привлекательных вариантов, которые интересуют покупателей, не так много, и их приходится отслеживать. Кроме того, важным фактором является адекватность запрашиваемой продавцом цены за квартиру, что зачастую бывает камнем преткновения при продаже, рассказывает директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Наталья Комиссарова. «В целом, – объясняет эксперт, – ликвидные объекты в 2012 году пользовались спросом во всех районах города, но преимущественно это районы, где стоимость жилья ниже, например, Красногвардейский, Невский районы. Наиболее высоким спросом на вторичном рынке пользовались одно- и двухкомнатные квартиры эконом- и комфорт-классов, располагающиеся недалеко от метро. В первую очередь, покупатели интересовались квартирами в кирпичных домах постройки 5-6-летней давности, а также в “сталинках”. Во вторую очередь покупателей уже интересовали квартиры в панельных домах, “хрущевках”».
«Доля дешевых объектов стоимостью до 70 тыс. рублей за кв.м в сегодняшнем предложении очень незначительна, она составляет порядка 7%. Большая часть представленных на рынке объектов находится в ценовом диапазоне от 75 до 96 тыс. рублей за кв.м, они составляют 78%. Доля же элитных объектов от 110 тыс. за кв.м и выше – около 15% от всего предложения», – рассказывает директор офиса на Московском, 216, ООО «Александр Недвижимость» Светлана Климова.
Ценовой разброс
В 2012 году популярностью пользовались наиболее дешевые варианты. Пик спроса на подобное жилье пришелся на I квартал. Тогда собственники, пользуясь ситуацией, пытались поднять цены прямо на просмотре. Начиная с лета, критерий комфортности проживания выходит на первые позиции. Решающим фактором по-прежнему остается цена, однако покупатели более склонны приобретать жилье, оценивая его с точки зрения комфортности планировки, окружения, местоположения, поясняет заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов также добавляет, что в настоящее время наблюдается медленный процесс увеличения спроса на двух- и трехкомнатные квартиры. Предпочтения покупателей не меняются уже несколько лет.
На вторичном рынке за год цена «квадрата» выросла на 11,7% (июнь 2011 года – 83,7 тыс. рублей, июнь 2012-го – 93,5 тыс. рублей). Основными факторами, влияющими на цену на вторичном рынке, являются транспортная доступность, в том числе и внутри района, близость метро, тип дома, количество комнат, отмечает Леонид Сандалов.
«Сегодня средняя цена квадратного метра (по ценам реальных сделок) составляет 88 тыс. рублей. Если смотреть в целом за год, то цены выросли. Так, в январе 2012 года средняя цена квадратного метра (цены реальных сделок, а не предложения) на вторичном рынке составила 86,1 тыс. рублей, –
рассказывает генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. – Однако, например, в августе был сильный скачок цен – средняя стоимость квадратного метра выросла до 91,7 тыс. рублей. Таким образом, она всего за полмесяца увеличилась на 4,2%. А затем цены несколько отыграли назад – до 88 тыс. рублей в ноябре 2012 года, что было связано с тем, что отсутствовали в сделках дорогие квартиры». Кроме того, по данным Сергея Дроздова, несколько снизилась стоимость квадратного метра по итогам сделок в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах в панельных домах. В целом ситуация на вторичном рынке оценивается как спокойная, существенного изменения цен в одну или другую сторону до весны 2013 года эксперт не ожидает.
Неизменный покупатель
«Практически каждая вторая сделка на вторичном рынке проходила в минувшем году с использованием ипотечных кредитов или субсидийных средств. Это и дало рынку недвижимости хороший толчок в его развитии. Кто же был средним покупателем? Процентов на 25-30 это молодые люди лет до 30, которые хотят иметь свое собственное жилье, отдельное от родителей. Зачастую именно родители приобретают его, но исключительно для проживания своего чада или молодой семьи, – говорит исполнительный директор агентства недвижимости «Дарко» Наталия Лаврова. – Такие клиенты тяготеют к покупке в новостройке, быть может, к совсем маленьким квартирам-студиям. Следующая часть заемщиков, процентов 25, – это трудящиеся среднего класса, которые в качестве первого взноса могут предоставить свою квартиру, а в качестве доплаты при обмене используют ипотечный кредит в размере до 1,5 млн рублей.
Такие клиенты покупают двух-трехкомнатные квартиры стоимостью до 5-6 млн рублей и в зависимости от состава семьи могут поехать в большую площадь, но в более старом доме».
Порядка 15-20% покупателей, по информации Наталии Лавровой, составляют клиенты с самыми низкими доходами, иногда это жители коммунальных квартир, которым были выделены субсидии – увы, не слишком большого размера. В связи с недостатком средств такие клиенты покупают самое дешевое жилье в отдаленных районах. Наконец, около 10% – это приезжие, зачастую тяготеющие к центру города, готовые покупать скромные квартиры, иной раз в очень плохом состоянии, но в старом фонде. Уговорить таких клиентов поменять свои приоритеты бывает очень сложно. Оставшаяся часть покупателей, по мнению Наталии Лавровой, – состоятельные граждане, в 2012 году активно вкладывавшие деньги в элитный сектор жилья.
Район имеет значение
По словам Владимира Спарака, покупатель, приобретая жилье, чаще всего ориентируется на район предыдущего места жительства, на место работы или учебы, а также на район проживания родственников и друзей. Традиционно лидирующие позиции по спросу занимают Приморский и Выборгский районы, поскольку объем предложения здесь, как правило, больше, чем в других районах. «Исторически сложилось, что наиболее ликвидными из спальных районов города считаются северные районы (Выборгский, Калининский, Приморский). Каждый из них можно характеризовать как зеленый, с водоемами, обустроенный, с развитой инфрастуктурой. Также, на мой взгляд, играет роль близость к Курортному и Всеволожскому районам, где у многих горожан традиционные места отдыха», – говорит Наталия Лаврова.
Среди районов с наиболее дешевым жильем называют Кировский, Невский районы, удаленную от центра и метро часть Приморского района, близлежащие пригороды, Парнас. Более престижные варианты можно найти в Выборгском, Московском районах.
Сергей Дроздов рассказывает, что в 2012 году наибольший спрос на вторичном рынке был на однокомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах в Приморском, Московском, Красносельском и некоторых других районах. В них наиболее комфортные планировки, новые подъезды, новые высокоскоростные лифты, есть ТСЖ или управляющая компания, благоустроенный двор с детскими площадками, часто – закрытый, имеются закрытый паркинг и другие плюсы. Несмотря на высокую стоимость квадратного метра, люди готовы покупать такие квартиры.
Приморский район изначально застраивался достаточно добротными панельными домами 137-й серии, которые считались в свое время самым комфортным жильем. И сегодня эти квартиры пользуются спросом среди тех, кому не хватает средств на квартиру в кирпичном или в кирпично-монолитном доме. В настоящее время предложение Приморского района насыщено квартирами в таких объектах. Здесь они в связи с наличием большого выбора продаются по ценам более низким, чем, например, в Выборгском районе. Выборгский район для многих покупателей является предпочтительным, однако по цене и в связи с менее широким выбором не все могут себе позволить купить квартиру именно здесь, и тогда делают покупку в Приморском районе.
Кстати, поскольку квартиры в домах 137-й серии – одни из лидеров по спросу в целом по городу, именно они стали первыми, которые достигли докризисных цен. «Безусловно, с августа-сентября 2010 года цена квадратного метра на вторичном рынке понемногу, но непрерывно росла. Однако до докризисных цен до лета-2012 года мы еще не добирались, – отмечает Сергей Дроздов. – А вот в июне прошедшего года мы констатировали, что по ценам реальных сделок (а они отличаются от цены предложения) однокомнатные квартиры в домах 137-й серии в Приморском районе сравнялись с докризисными показателями.
Так, стоимость такой квартиры в 2008 году составляла 3,7 млн рублей. И в настоящее время ее цена составляет около 3,7 млн рублей».
Ожидаемый комфорт
Калининский район также считается комфортным для проживания, в особенности некоторые его зоны. Традиционно сложилось так, что в Калининском районе не было больших объемов строящегося жилья. Именно поэтому в этом районе неизменной популярностью пользуются сравнительно недавно сданные новостройки. Немногочисленные предложения, которые есть на рынке, пользуются большим спросом и продаются существенно дороже, чем в некоторых других районах. Например, однокомнатные квартиры в кирпично-монолитных и монолитных новостройках общей площадью 38 кв.м могут стоить здесь более 3,7 млн рублей, подчеркивает Сергей Дроздов. Эксперты также отмечают, что существенную долю жилого фонда Калининского района составляют так называемые «брежневки». «Двушки» в них стоят немногим меньше «однушек» в новостройках. Поскольку двухкомнатные квартиры в «брежневках» имеют раздельные комнаты и в целом более комфортны, чем аналогичное жилье в «хрущевках», они пользуются неизменным спросом как одни из самых дешевых на рынке двухкомнатных квартир. К тому же такие дома в Калининском районе расположены в зеленых, комфортных для проживания дворах недалеко от метро, поэтому очень популярны.
По мнению Натальи Комиссаровой, дальнейшее развитие рынка зависит от стабильности в экономике страны в целом, а также от наличия или отсутствия перемен в банковской системе. При стабильной ситуации цены будут плавно расти, спрос на эконом- и комфорт-класс останется достаточно стабильным.
Спрос на элитные объекты может снизиться, поскольку сегодня все больше состоятельных людей переориентируются на инвестирование в заграничную недвижимость. «Затишья в январе-феврале не предвидится. Цены останутся примерно на том же месте, впрочем, возможны незначительные колебания в пределах инфляции. Предпосылок для видимого роста или падения стоимости нет», – резюмирует Владимир Спарак.
Наталия Лаврова, исполнительный директор агентства недвижимости «Дарко»:
Цена на недвижимость за год выросла на 10-15%, что было обусловлено общим состоянием экономики, а также высокой покупательской способностью населения. Банки имеют возможность обеспечить кредитными линиями широкий слой населения, а следовательно, многие жители стараются улучшить свои жилищные условия. В некоторых районах, например, во Фрунзенском, повышение стоимости произошло в связи с введением в эксплуатацию новой станции метро – микрорайон пересечения Бухарестской улицы и улицы Белы Куна тут же перестал быть труднодоступным. Любое улучшение транспортной ситуации всегда положительно сказывается на оценке квартир соответствующего района. На вторичном рынке лидерами продаж по-прежнему являются однокомнатные квартиры типовой застройки стоимостью до 3 млн рублей и двухкомнатные квартиры стоимостью 4 млн рублей. В основном это блочные дома постройки до 1990-х годов в обжитых спальных районах Петербурга.
Светлана Климова, директор офиса на Московском, 216, ООО «Александр Недвижимость»:
Наиболее популярным на вторичном рынке был и остается сегмент «эконом». Это «хрущевки» и «брежневки» серии 504 и девятиэтажные «панели», то есть однокомнатные квартиры от 29 кв.м, двухкомнатные от 40 кв.м, трехкомнатные от 56 кв.м. Хочу отметить, что наиболее платежеспособную часть покупателей у «вторички» оттянули девелоперы, и все чаще и чаще покупатель отдает предпочтение новому жилью. У него есть уверенность, что достроят, сдадут в срок, уверенность в собственной платежеспособности и в целом в будущем. Поэтому без особого напряжения наш покупатель приобретает квартиры в домах на стадии котлована и терпеливо ждет завершения строительства. Толчок к росту цен уже на протяжении нескольких лет задают застройщики. «Вторичка» подтягивается к этим ценам медленно, но верно. Девелоперы прогнозируют рост цен на своем рынке в районе 10% годовых, не думаю, что «вторичка» будет отставать.
Фото: gallery.do.am
