Летом вступили в силу поправки в закон «О долевом участии…». Требования стали жестче, лазеек — меньше. Однако до сих пор не все компании соблюдают закон. О том, как изменить эту ситуацию и как решаются проблемы обманутых дольщиков, рассказывает заместитель председателя Комитета по строительству Владимир Кузнецов.
— Владимир Алексеевич, сколько компаний сегодня работают в Петербурге по 214 ФЗ?
— Закон исполняют 58 компаний, реализующих квартиры в 81 объекте. Комитет занял жесткую позицию, заставляя строителей перейти на 214 й. У администрации есть эффективный рычаг. Если сроки строительства дома истекли, мы продлеваем их, только если фирма работает по закону.
Сейчас еще около десятка компаний готовят пакеты документов для регистрации. Но здесь есть сложности. Например, «Главстрой СПб» уже передал первый пакет из 37 договоров долевого участия на регистрацию в ФРС. Комитет обратился к регистраторам с просьбой ускорить их рассмотрение, но когда это произойдет, сказать трудно. Хотя у нас есть договоренность с ФРС, что большие пакеты от крупных застройщиков будут рассматриваться за месяц.
Из крупных застройщиков, переходящих на 214 й, можно отметить ЛЭК. Компания привела в соответствие с законом продажи квартир в жилых комплексах «Гражданский» в Калининском районе и «Империал» в Московском, на Киевской улице, а также подписала с комитетом соглашение о взаимодействии и предоставила график перехода на работу в соответствии с законом по остальным объектам.
Мы ведем мониторинг и постоянно наблюдаем за деятельностью застройщика. Чтобы обеспечить прозрачность финансирования, он будет раз в квартал предоставлять данные о том, сколько договоров заключено, сколько средств получено и как они расходовались. ЛЭК будет заказывать аудит своей финансовой деятельности и предоставлять его результаты нам.
— Но в городе примерно 350 строящихся объектов. Что с остальными?
— Есть около 30 долгостроев. Работы на них начаты еще до 2005 года. Управление Росрегистрации не регистрирует договоры долевого участия по таким объектам.
Готовятся к переходу и другие крупные компании с большим количеством стройплощадок. Например, «Дальпитерстрой» представил свой график. Повлиять на эту компанию нам сложнее: она возводит дома на частных землях. Хотя мы ведем конструктивный диалог с руководством фирмы. Они справились со строительством жилья для ветеранов. Сегодня есть доверие к этой компании.
Плотно работаем с «Лидер Групп», но в этой компании уверены, что их объекты под действие закона не подпадают: работы начались до его вступления в силу. Группа компаний «ЦДС» избрала другой вариант. Сейчас на ее объектах создаются жилищно-строительные кооперативы. Эта схема не противоречит 214 ФЗ.
Мы знаем, что происходит с каждой новостройкой. Защита прав дольщиков — приоритетное направление нашей работы.
— Как быть с дольщиками, которые потеряли деньги или столкнулись с другими сложностями?
— С 2007 года, когда была организована рабочая группа по защите прав дольщиков, мы рассмотрели 99 объектов. У всех разная история. Где-то граждане жаловались, что долго оформляются права собственности на квартиры, где-то застройщики слишком долго передавали ключи от уже построенного жилья, где-то нельзя было заселять дома из-за проблем с энергообеспечением и т. д. Сложнее всего с брошенными домами. Застройщики уходили с рынка, оставляя недострой, — всего в городе был 21 такой объект.
Есть два основных варианта решения: передать право застройки гражданам, объединенным в ЖСК, или другой компании. Эффективнее — первый. Так мы завершали объекты, оставленные даже на уровне котлована. Например, 9 й корпус на улице Малиновского в Пушкине в этом году примем в эксплуатацию. Когда начинается достройка, объем жалоб от граждан значительно сокращается: дольщики видят результат своих вложений. Переуступка прав и торги такого эффекта не дадут. Хотя успешные примеры есть.
В итоге 16 домов из числа брошенных застройщиками уже введены в эксплуатацию. Это 218 000 кв.м, или 3500 квартир. С завершением этих объектов напряженность в городе снята.
Сейчас на учете в Комитете по строительству состоят еще 229 граждан. Они купили квартиры на Ленинском проспекте, 93, Коломяжском проспекте, 28 и т. д. Девяносто два из них уже подтвердили свое право на жилье в судах. Некоторые после рассмотрения на комиссии по социальным вопросам при вице-губернаторе Людмиле Косткиной включены в список на предоставление квартир. Эти люди лишились вложенных денег и не имеют своего жилья.
При Союзе строительных объединений и организаций создан фонд, который аккумулирует средства от компаний-застройщиков на приобретение жилья для этих граждан. Планируется, что во втором квартале 2011 го новое жилье получат 30 человек. Уже подписаны соглашения с компаниями «СТАРП» и «Главстрой СПб», которые готовы продать для этих целей квартиры по сниженной цене — 30 000 рублей за 1 кв. м.
— С какими объектами уже удалось разобраться?
— С компанией «Жилстройинвест», которая фактически ушла с рынка, была тяжелая ситуация. Сейчас последний ее объект на Ленинском проспекте, 147 введен в эксплуатацию. Тем самым проблемы по домам этой фирмы сняты полностью.
Закрыли вопросы по дому «Трансстроя» на Ленской улице, 17 (493 квартиры). Он был заселен, но не сдан в эксплуатацию. Издано распоряжение о завершении строительства силами ЖСК.
Компанией «Мегалит» введен дом на 410 квартир, недостроенный концерном VMB. Из проблемных объектов в 2010 году уже сданы около 41 000 кв. м.
Будем прилагать все усилия, чтобы уже в сентябре ввести в эксплуатацию объекты компании «Р. К.Г. » в Пушкине. Это 8 й и 12 й корпуса по улице Малиновского — порядка 400 квартир. Остается очень сложный объект на улице Архитектора Данини. Сейчас там созданы четыре юрлица, которые оспаривают право достройки. Всплеск разногласий вызван тем, что в отношении руководителя «Р. К.Г.» прекращено уголовное дело. И он через своих аффилированных лиц пытается вернуться в этот бизнес.
Определилась судьба комплекса «Кассиопея» от компании «Источник-строй». Выпущено постановление о его достройке силами ЖСК. Ведутся работы на четвертой очереди комплекса на Белградской улице.
Удалось возобновить стройку на всех объектах группы компаний «Маяк»-«Ленспецстрой». Два участка на Мебельной улице застройщик уступил другим компаниям, а на трех объектах он работает под контролем ГУП УКС «Реставрация».
— Сколько проверок застройщиков проведено в 2010 году и какие планы на 2011- й?
— В этом году мы организовали четыре проверки, еще шесть проведем до конца года. Результаты проверки одного из объектов на Ленинском проспекте мы передали в правоохранительные органы: выяснилось, что около 250 млн рублей, внесенных дольщиками, на стройку так и не поступили.
Законодательство накладывает серьезные ограничения. Например, на этот год мы планировали 16 проверок. Но прокуратура не согласовала шесть из них. Либо компанию недавно проверяли (не прошло три года), либо фирма работает на рынке меньше года, либо ее проверяли другие надзорные органы.
График на 2011 год должны сформировать до октября. Пока мы заявили 14 объектов, на части из них мы видим проблемы, по другим есть многочисленные обращения граждан. Но этот список еще должна согласовать городская прокуратура.
Есть соглашение с ФРС, которая представляет нам информацию о зарегистрированных договорах долевого участия. Есть соглашение с налоговой инспекцией. Если компания перестает платить налоги, это первый звонок, что там что-то не в порядке.
Например, сегодня вызывает опасения ситуация с компанией «Импульс». Огромный поток жалоб от граждан. Дом на Красносельском шоссе, 55 построен на частной земле, но не отвечает градостроительным нормам. Разрешительной документации нет, и ввести его в эксплуатацию невозможно. На участке не предусмотрены рекреационная зона, парковки, площадка для мусорных контейнеров и т. д.
Компания просит выделить ей дополнительную территорию под эти объекты. Причем просят 2 га! Работы на другом объекте «Импульса», на улице Турку, ведутся, но и там солидный «букет» нарушений. Сроки строительства истекли, накопился большой долг за аренду земли. На улице Маршала Тухачевского стройка вообще застыла. С этой компанией придется работать более плотно.
Отслеживаем ситуацию по объектам «М Индустрии». Например, проектная документация по комплексу «Поэма у трех озер» застряла в экспертизе. Пока дом строился, изменились некоторые нормативы, в том числе и по пожарной безопасности. В компании обещают, что заключение будет через две недели, тогда выпустим и постановление о завершении строительства. Долги компания гасит, и задолженность перед городом у нее небольшая. Смущает энергетика: застройщику необходимо передать инженерные объекты стоимостью 19 млн рублей. Крайне медленно возводятся объекты «Окстроя»…
С 2007 года мы накопили серьезный опыт по аналитике ситуации на рынке и по различным путям решения проблем на объектах. Так что все проблемные стройки нам известны, и ситуация находится под постоянным контролем. Мы делаем все возможное, чтобы петербуржцы получали свои квартиры.
Беседовал Андрей Некрасов
