На элитном рынке жилья Санкт-Петербурга не ожидается ни дефицита, ни падения цен, ни изобилия новых проектов
Петербургские девелоперы элитной жилой недвижимости уверенно говорят о тенденции к восстановлению рынка. Консультанты рынка недвижимости в большей мере склонны констатировать стабильное состояние элитного сегмента с предпосылками к развитию. Продажи элитного жилья постепенно увеличиваются, цены же стабилизировались. Впрочем, сохраняется и значительный объем предложения, включая вышедшее на рынок в прошлом году. В этой ситуации позитивный сигнал – некоторая активизация девелоперов, выражающаяся в том числе в более заинтересованном отношении к реконцепции прежних элитных проектов и подготовке новых.
Выше и выше?
Ведущие застройщики утверждают, что продажи на элитном рынке жилья устойчиво растут. По словам коммерческого директора корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Ларисы Инченковой, показатели прошлого года даже превзошли ожидания: «С весны 2010-го мы отмечали заметное повышение спроса, максимум которого пришелся на август-сентябрь. В результате корпорация существенно перевыполнила годовой план продаж. По итогам 2010 года в сегменте жилой недвижимости (включая встроенные помещения) совершено на 66% больше сделок, чем в 2009-м. Рынок в целом тоже показал неплохие результаты». По данным аналитического отдела строительной корпорации, объем продаж элитного жилья в центре Петербурга за 2010 год – 714 квартир (на 25% выше показателя предыдущего года) общей площадью 83 тыс. кв. м (на 32% больше, чем в 2009-м). Причем рекордной оказалась доля корпорации за все годы работы – 37% рынка первичной недвижимости в центре города.
Существенное увеличение продаж элитного жилья по сравнению с кризисным 2009 годом называет основной тенденцией 2010-го директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина: «Общее оздоровление рынка в 2010 году привело к положительной динамике как по количеству обращений и просмотров элитных объектов, так и по числу совершаемых сделок. Объем продаж в 2010-м вырос на 124%. Но говорить о достижении докризисных показателей пока не приходится». И действительно, по информации аналитиков RBI, в прошлом году в элитном сегменте реализовано 114,9 тыс. кв. м, а в 2009-м – лишь 51,2 тыс. Между тем уровень продаж в 2007-2008 годах был заметно выше – 152 и 165 тыс. кв. м соответственно.
В первом квартале 2011 года, по предварительной оценке корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга», спрос оставался на том же уровне, что и в конце 2010-го, по сравнению же с первым кварталом прошлого года продажи выросли примерно в полтора раза. Заместитель генерального директора компании «Петротрест-Недвижимость» Наталья Тужилова также говорит о повышении спроса на элитное жилье с 2010 года: «В первом-втором кварталах спрос был низким, его увеличение началось с конца второго квартала и сохраняется до сих пор».
Просчитанный рост
Консультанты и брокеры, подтверждая позитивный вектор изменений на рынке элитного жилья, существенно расходятся в оценках объемов продаж и их динамики. Так, по данным заместителя директора департамента консалтинга «Colliers International Санкт-Петербург» Евгении Васильевой, в 2010-м элитной жилой недвижимости продано около 90 тыс. кв. м, то есть на 28% больше, чем годом ранее. При этом следует учитывать 30-процентное сокращение спроса в 2009 году по сравнению с 2008-м. В то же время генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин говорит о росте продаж в 2010 году по сравнению с 2009-м с 70 до 160 тыс. кв. м. Докризисный уровень, однако, по-прежнему не достигнут – в 2008 году было реализовано порядка 200 тыс. кв. м элитного жилья.
Менее оптимистично относится к ситуации генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. «Для рынка городской элитной недвижимости 2010-й был годом затишья и стабильности на достаточно низком уровне. Не было ни заметного падения, ни роста, происходили лишь небольшие колебания спроса по кварталам, – вспоминает он. – После резкого падения продаж в кризис с лета-осени 2009 года спрос стабилизировался, отражая текущую ситуацию с платежеспособностью потенциального покупателя. И я не вижу какого-то значительного тренда, хотя понятно, что прошлый год в целом был лучше 2009-го, а нынешний окажется лучше, чем 2010-й». Реализация квартир в строящихся комплексах составила в 2010-м около 60 тыс. кв. м (более 400 квартир), что примерно соответствует уровню предыдущего года.
Первый квартал 2011 года, по наблюдениям экспертов, также не дает веских оснований ожидать существенного роста. Специалисты «Colliers International Санкт-Петербург» оценивают объем продаж на уровне 15 тыс. кв. м – на 6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Уменьшение продаж в начале нынешнего года по сравнению с первым кварталом 2010-го зафиксировали и в Knight Frank St. Petersburg. Впрочем, на фоне спада спроса в четвертом квартале продажи все-таки подросли.
На взгляд же руководителя отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зоси Захаровой, по сравнению с четвертым кварталом 2010 года темпы продаж элитных квартир не претерпели существенных изменений: «Среднемесячные продажи в элитном сегменте составляли до двух квартир и в целом по рынку практически достигли докризисных (первой половины 2008 года). Но усилилась дифференциация: в наиболее ликвидных комплексах темпы продаж выше (от двух до восьми квартир в месяц), в наименее ликвидных – ниже (0,3-0,5 квартиры в месяц). Наиболее высокие темпы продаж характерны для компаний „Возрождение Санкт-Петербурга“ и RBI. Особенно востребованные локации – Крестовский остров и Центральный район».
Востребованная готовность
Естественно, покупатели, по свидетельству участников рынка, все требовательнее относятся к качеству предлагаемых проектов, не ограничиваясь оценкой привлекательности локации и вида из окон. «Сегодняшний покупатель элитного жилья зачастую приобретает уже вторую или третью квартиру, поэтому отлично знает, что ему нужно, и платить за лишние опции не станет, – уверяет Вера Сережина. – Для него важны внешний облик дома, архитектурная составляющая, а также комфорт проживания».
Как показывает опыт холдинга RBI, предложение квартир с отделкой подогревает интерес клиентов и в элитном сегменте. Так, в жилом комплексе «Александрия» на Новгородской улице покупатели могут выбрать один из двух дизайн-проектов, который в дальнейшем дорабатывается по их желанию. При возрастающем внимании клиентов помимо престижности местоположения к качеству самого продукта проекты, по словам Евгении Васильевой, конкурируют по инженерной «начинке» квартир, объемно-планировочным решениям, уровню технического оснащения здания, сервису, благоустройству территории, обеспеченности парковочными местами и т.д.
По-прежнему квартиры приобретаются в основном в уже построенных или находящихся в высокой степени готовности домах. Тем не менее девелоперы говорят, что клиенты начинают смелее покупать недвижимость на ранних стадиях строительства, особенно в эксклюзивных проектах, обращаясь при этом к компаниям с надежной репутацией, много лет работающим на рынке. Например, в элитном доме «Венеция» на Крестовском острове еще в первом полугодии 2010 года на начальном этапе строительства реализовано более 30% квартир. «Во втором полугодии заметно увеличилась доля продаваемого жилья на стадии возведения зданий, и мы рассчитываем, что эта тенденция получит развитие в 2011 году», – подчеркивает Лариса Инченкова.
Но если рассматривать поведение покупателей «элитки» в целом, можно увидеть и другую примечательную тенденцию: становится заметнее их роль на вторичном рынке. Хотя объемы реализации на вторичном рынке элитной недвижимости в 2010 году превысили продажи в «первичке», как замечает Васильева, «ряд потенциальных покупателей вторичного жилья выбирали квартиры в объектах первичного рынка, что привело к росту общего числа сделок и объема поглощения первичного рынка». Более того, по мнению Николая Пашкова, в ближайшие несколько лет клиенты будут все больше внимания обращать на «новую вторичку» – квартиры в домах, построенных после 2000 года, когда уже сформировались современные подходы в девелопменте элитной жилой недвижимости: «На рынке накапливается некая критическая масса подобных объектов».
Без сюрпризов
В структуре спроса на элитное жилье, по расчетам АРИН, 48% приходится на трехкомнатные квартиры, 20 – на квартиры с четырьмя и более комнатами, 25% – на двухкомнатные. По данным Knight Frank St. Petersburg, доминирует продажа трех- и четырехкомнатных квартир, приобретаемых «на вырост» семьями с детьми или планирующими их. Подобная картина наблюдалась и до кризиса. Впрочем, в первом квартале 2011 года несколько увеличилась доля трехкомнатных квартир – в первую очередь за счет сокращения спроса на четырехкомнатные.
Что касается ценовых предпочтений, то основной спрос, как рассказывает Николай Пашков, сосредоточен в сегменте до 150 тыс. рублей за 1 кв. м – фактически это верхний сегмент бизнес-класса. Доля таких сделок в первом квартале 2011 года даже немного увеличилась и составляет примерно половину.
Цены в среднем по рынку в 2010 году стабилизировались и существенно не меняются. Хотя в первом квартале нынешнего года наблюдались попытки застройщиков на фоне оживления продаж незначительно повысить цены на особо ликвидные объекты. Вера Сережина полагает, что по итогам года рост цен может составить около 5%. Пашков допускает возможность увеличения цен в течение года на 10-15% в связи с инфляцией и общей активизацией спроса: «Однако, думаю, возникнет тенденция к более четкому разделению элиты и бизнес-класса. Проекты, считающиеся „элитой минус“, будут становиться скорее „бизнес-классом плюс“, у новых же премиальных проектов отрыв по цене окажется более существенным». «Жилье элитного класса пока не вышло на докризисный уровень цен и, думаю, в ближайшие полтора года не выйдет, хотя регулярно происходит изменение в сторону увеличения», – констатирует генеральный директор группы компаний ЦДС Михаил Медведев.
С пополнением!
Резерв предложения «элитки» на рынке весьма значителен, хотя, по наблюдениям аналитиков, оно постепенно «вымывается». В Knight Frank St. Petersburg отмечают, что предложение строящегося жилья росло в начале 2010 года и благодаря выходу новых проектов во втором квартале превышало 200 тыс. кв. м. Но затем предложение почти не пополнялось, ликвидные объекты уходили с рынка, и на конец марта – начало апреля 2011 года на нем осталось около 155 тыс. кв. м (порядка 1 тыс. квартир). Специалисты «Colliers International Санкт-Петербург» по итогам первого квартала оценивают объем продаваемого элитного жилья на уровне 174 тыс. кв. м.
Учитывая методологические различия в классификации сегментов жилой недвижимости, в том числе элитной, эксперты заметно расходятся в подсчетах. По информации управления аналитического маркетинга холдинга RBI, элитные квартиры в настоящее время продаются в 85 проектах (из них половина не сдана в эксплуатацию), из которых 24 – объекты реконструкции, а остальные – новое строительство. В то же время аналитики «Петербургской недвижимости» говорят о 27 элитных объектах заявленной площадью 377 тыс. кв. м, находящихся в продаже, из которых три четверти сданы.
Участники рынка не считают имеющееся предложение избыточным. «Оно не превышает спрос, – уверена директор по маркетингу компании „ЮИТ ДОМ“ Екатерина Гуртовая. – С началом кризиса спрос оставался стабильным, впрочем, как и цены. Падения сегмента элитного жилья „на дно“ не произошло. Это связано прежде всего с тем, что элитное предложение, по сути, уникальное и очень небольшое – в каждой локации есть свои уникальные проекты, но их, понятно, единицы. Таким образом, конкуренция практически отсутствует, так как объекты находятся в разных районах».
Возобновление работы девелоперов над элитными проектами и рост предложения Лариса Инченкова считает одной из главных тенденций 2010 года: «По данным нашей аналитической службы, к концу прошлого года в продажу поступило в пять раз больше площадей, чем за весь 2009-й, причем это касалось преимущественно крупных комплексов. Так, в 2009 году началась реализация семи объектов общей площадью всего 31,4 тыс. кв. м, а в 2010-м – 10 проектов объемом 159,4 тыс. кв. м». Впрочем, как полагают в RBI, нынешний рост менее значителен: в 2009 году было выведено 79 тыс. кв. м элитного жилья, а в 2010-м – 149 тыс. (между тем в 2007-2008 годах – по 250-260 тыс. кв. м).
В частности, в прошлом году корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» вывела в продажу три объекта – дом «Венеция» на Крестовском острове, вторую очередь комплекса «Парадный квартал» и первую очередь жилого комплекса «Смольный квартал». В 2011 году планируется начать строительство и продажи в проектах клубного дома в Ковенском переулке и жилого комплекса на проспекте Медиков (на бывшей территории завода «Электрик»). В рамках первой очереди этого масштабного проекта, в процессе реконцепции переориентированного на возведение жилья бизнес-класса, планируется создать более 65 тыс. кв. м жилой недвижимости.
ГК «ЦДС» приступила к реализации проекта малоэтажного жилого комплекса «Золотой век» в Пушкине, рядом с Екатерининским парком.
Холдинг RBI в 2010 году вывел на рынок жилой комплекс «Александрия», построенный по проекту испанского архитектора Рикардо Бофилла. В нынешнем году холдинг намерен приступить к возведению жилого комплекса на Большой Посадской улице (около 50 тыс. кв. м).
Среди крупных элитных проектов, появление которых на рынке ожидается в обозримой перспективе, – «Набережная Европы» на Петроградской стороне, на территории, освобождаемой ГИПХ «Прикладная химия».
«На рынке элиты проекты по типу совершенно различные – как реализующиеся на крупных территориях квартальной застройки, так и клубные, то есть индивидуальные, – поясняет Екатерина Гуртовая. – При этом на примере нашего проекта „Ориенталь“ можно увидеть тенденцию к тому, что многие элитные клиенты после кризиса стали экономнее и покупают менее дорогое, но качественное жилье в удобной локации. Их выбор стал рациональнее».
Концептуальная активизация
Тем не менее, на взгляд Олега Пашина, активность девелоперов остается низкой, по крайней мере когда речь идет о стадиях вывода элитных проектов на рынок с предложением продажи, а также о строительстве. Аналитики «Петербургской недвижимости» подчеркивают, что в элитном сегменте в 2010 году поступили в продажу только четыре проекта общей площадью 43,5 тыс. кв. м, а в 2011-м – пока ни одного. Для сравнения: в 2008 году на рынок выведено 188 тыс. кв. м элитного жилья.
Скромно выглядел в 2010 году и ввод элитного жилья – всего лишь два объекта (38,8 тыс. кв. м), что на 77,9% меньше, чем в 2009-м. Оба сданных объекта расположены в Петроградском районе: «ЮИТ Лентек» ввел комплекс «Ориенталь» (33,7 тыс. кв. м жилой площади) на Барочной улице в месте слияния Карповки и Малой Невки, а «Петротрест» – «Лазурит» (5,1 тыс. кв. м) на Крестовском острове.
Однако с середины прошлого года, говорит Пашин, активизировалось внимание девелоперов к разработке проектов: «Ряд компаний обращались к нам за концепциями, многие проекты находятся на стадии проработки концепции – три-четыре объекта заявлены к выходу в 2011 году, а часть – в 2012-м». Застройщики осознают, насколько возрастает важность качественных концепций элитных проектов в современных реалиях. «Конкуренция постепенно растет, клиент становится все более разборчивым, соответственно активность застройщиков направлена на предоставление продукта, ориентированного на высокие требования потребителей, – рассуждает Наталья Тужилова. – Конечно, позиционировать объект как элитный необходимо, будучи уверенным в его безупречных характеристиках, отвечающих условиям рынка. Успешными будут только действительно качественные проекты».
Активность девелоперов чувствуется, как замечает Николай Пашков, прежде всего в возвращении к приостановленным проектам: актуализируются концепции, корректируется квартирография. Но вывод этих проектов на рынок произойдет не ранее конца 2011 года – уже после того, как компании приступят к работе на строительных площадках. Кроме того, Пашков ожидает появления в сегменте «элитки» новых игроков: «Происходит некое перераспределение участников рынка – разрабатываются проекты компаний, ранее вообще не представленных на рынке недвижимости. При этом, общаясь с некоторыми из этих игроков, мы видим, что у них будут уже другие подходы к реализации проектов, ориентированные на предоставление рынку готового качественного продукта. Полагаю, в частности, что и в элитном сегменте будет продаваться все больше квартир „под ключ“ с дизайн-проектами от известных международных студий и в течение нескольких лет это станет одним из новых доминирующих трендов».
Фото: saintpetersburg.olx.ru
