То, что цены на квартиры в домах на этапе котлована заметно ниже, чем в сданных объектах, не удивительно. Но оказывается, что средние цены кв.м в проектах, которые находятся на средних стадиях строительства, часто ниже, чем в тех, что только начинают строиться
Агентство недвижимости LenEstate представило отчет о текущем состоянии рынка строящейся недвижимости Петербурга.
Месяц в минусе, год в плюсе
По данным LenEstate, по состоянию на ноябрь 2012 года средняя цена кв.м жилья на первичном рынке при 100%-й оплате составляет 82 414 рублей, что на 4,39% меньше, чем в прошлом месяце. За последний год средняя цена кв.м предложения при 100%-й оплате увеличилась на 8,50%.
При оплате в рассрочку средняя цена кв.м жилья составляет 85 751 рубль. Это на 3,76% меньше, чем в октябре 2012 года, и на 3,06% больше, чем год назад.
Таким образом, за год средняя цена кв.м предложения на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленобласти увеличилась на 5,78%.
Что касается ценовой ситуации в разрезе зон застройки, то традиционно самое дорогое жилье предлагается в зоне «Центральные районы» (Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский районы Петербурга). Средняя цена кв.м в данной зоне составляет 136 954 рубля. Относительно ноября 2011 года изменение составило +5,42%, по сравнению с октябрем этого года цена уменьшилась незначительно – на 0,04%.
В зоне «Спальные районы» средняя цена кв.м равна 87 040 рублям. Относительно октября прошлого года изменение составило +13,78%, за месяц цена снизилась на 0,70%.
В зоне «Отдаленные спальные районы/пригороды» средняя цена квадратного метра составляет 67 102 рубля. Относительно октября 2011 года изменение составило +5,70%, за месяц цена выросла на 1,40%.
Наконец, в зоне «Область» (Выборгский, Гатчинский, Кингисеппский, Кировский, Ломоносовский, Приозерский, Тосненский районы Ленобласти) средняя цена кв.м составляет 49 709 рублей. По сравнению с октябрем прошлого года изменение составило +10,90%, за последний месяц цена стала меньше на 0,85%.
Отслеживая индекс средних цен кв.м жилья в разрезе классности жилья, мы установили, что по состоянию на первую половину ноября 2012 года средняя цена кв.м в эконом-классе при 100%-й оплате составляет 64 575 рублей, при оплате в рассрочку – 67 645 рублей.
Средняя цена кв.м жилья комфорт-класса при 100%-й оплате – 88 437 рублей, при оплате в рассрочку – 93 353 рубля.
Метр в бизнес-классе при 100%-й оплате стоит 132 291 рубль, при оплате в рассрочку – 134 300 рублей. И в элит-классе средняя цена кв.м при 100%-й оплате составляет 263 888 рублей, при оплате в рассрочку – 268 749 рублей.
В перспективе хода стройки
Также представляется интересным рассмотреть зависимость средних цен кв.м предложения от стадии строительства объекта в разрезе зон застройки.
Во всех зонах застройки, кроме Ленобласти (Выборгский, Гатчинский, Кингисеппский, Кировский, Ломоносовский, Приозерский, Тосненский районы области), средние цены кв.м предложения в сданных объектах выше средних цен кв.м предложения на более низких стадиях готовности.
Благодаря базе данных объектов для мониторинга ценового предложения мы определили минимальные площади по каждому типу квартир, выставленных на продажу в каждом районе города и области. Для того чтобы полученные данные приобрели более удобоваримый вид, мы рассчитали средние площади, поскольку, анализируя среднюю цену кв.м без привязки к площади квартиры, находящейся в мониторинге, можно с большой вероятностью сделать ошибку.
Если посмотреть на площади выставленных на продажу квартир, можно заметить, что, чем выше стадия строительства, тем больше средняя площадь выставленных на продажу квартир и тем ниже средняя цена кв.м. Чем ниже стадия строительства, тем меньше средняя площадь выставленных на продажу квартир и тем выше средняя цена кв.м предложения.
В зоне «Спальные районы» средняя цена кв.м предложения при оплате в рассрочку на стадии «Участок без забора – Земляные работы» практически самая высокая: при 100%-й оплате – 86 382 рубля, в рассрочку –
94 001 рубль, в то время как в сданных объектах – 92 720 рублей при 100%-й оплате и 92 449 рублей в рассрочку. При этом в сданных объектах средняя цена кв.м предложения при 100%-й оплате практически равна средней цене кв.м при оплате в рассрочку, а в объектах на стадии «Участок без забора –
Земляные работы» застройщики предоставляют скидку при 100%-й оплате, отсюда и разница в цене кв.м предложения между 100%-й оплатой и оплатой в рассрочку.
В зоне «Центральные районы», в которой предложение относится в большей степени к классам «бизнес» и «элита» и в меньшей степени к классу «комфорт», на ранней стадии строительства «Участок без забора – Земляные работы» средняя цена кв.м самая низкая: при 100%-й оплате – 112 194 рубля, в рассрочку – 115 673р. В сданных объектах средняя цена кв.м самая высокая, что вполне логично для высоких ценовых сегментов: при 100%-й оплате – 159 705 рублей, в рассрочку – 172 521 рубль.
В итоге мы увидели, что средние цены кв.м предложения вне зависимости от зон застройки на ранних стадиях строительства ниже, чем средние цены кв.м предложения в сданных объектах.
Любопытная закономерность, которую мы можем наблюдать, заключается в том, что в объектах на стадии строительства «Участок без забора – Земляные работы» средние цены кв.м предложения выше, чем в объектах на средних стадиях строительства. Данный факт можно объяснить тем, что в ходе строительства по мере повышения стадии готовности объекта квартиры меньших площадей продаются быстрее. Вот и получается, что к середине строительства дома наиболее ликвидные, малогабаритные квартиры уже проданы, а в продаже находятся квартиры большей площади, у которых цена кв.м предложения ниже.
Алексей Муравьев, директор по маркетингу проекта «Новоселье: Городские кварталы», генеральный директор АН LenEstate
Фото: realestate.ru
