Эксперты ждут от осени роста рыночной активности и стоимости квадратного метра
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в первом полугодии в Петербурге и пригородной зоне области было продано 2,41 млн кв.м строящегося жилья. Это на 43% больше, чем в первом полугодии, и на 9% – чем во втором полугодии 2013 года. За январь-июнь 2014 года было продано уже 62% общего прошлогоднего объема.
В первую очередь всплеск покупательской активности объясняется резкой девальвацией рубля в начале года. «Высокий спрос начала года был продиктован не естественными экономическими условиями, а внешним воздействием на рынок: геополитической ситуацией и, соответственно, возникшими валютными колебаниями, – объясняет Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
По мнению финансовых аналитиков компании EKE Group, этот фактор стал хорошим подспорьем для тех застройщиков, кто успел получить необходимый набор исходно-разрешительной документации и финансирование проекта. «Для тех, кто находился на стадии проектирования и только собирался приступить к реализации проекта, выход на рынок с новыми объектами осложнился, – рассказывают в EKE Group. – Банки в условиях ограниченности ресурсов не только повысили ставки по проектному финансированию, но также стали отказываться от некоторых инвестиционных проектов: несколько крупных игроков временно приостановили выдачу кредитов под жилищное строительство даже для уже давно зарекомендовавших себя застройщиков».
Апрель сменился застоем
В то время как весна отличалась всплеском покупательской активности, летом ситуация стабилизировалась, и показатели продаж по ряду проектов снизились по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. «Ретардация темпов роста во II квартале последовала за стабилизацией курса рубля и реализацией отложенного спроса в I квартале, – отмечает Светлана Денисова. – То, что происходило в мае-июне, можно назвать естественным спадом после преувеличенной активности I квартала». Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, соглашается, что ситуация на рынке жилой недвижимости Петербурга этим летом характеризовалась стабильностью, граничащей с застоем, что вызвано напряженной обстановкой в стране и в мире в целом.
Действительно, по ряду объектов девелоперы зафиксировали снижение спроса. «В большей степени это относится к проектам, которые переоценены рынком. Например, некоторые проекты в Девяткино, где студии продаются по 100-110 тыс. рублей за кв.м, – говорит Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP. – Очевидно, что спрос на них резко снизился из-за поднятия стоимости девелопером, который, в свою очередь, повысил цены после скачка ажиотажного покупательского спроса в феврале-марте».
Однако, по данным ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”», по ряду объектов обстановка нормализовалась уже в июле. «Рост спроса на 10% в июле отметили в ГК “ЦДС”, продажи “ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад” в этом месяце возросли более чем на 50% по сравнению с первым летним месяцем, а “Главстрой-СПб” зафиксировал увеличение спроса более чем на 30%», – рассказал Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”».
Как отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь», рынок продолжают подогревать нестабильная политическая ситуация, а также снижение надежности такого финансового инструмента, как банковские вклады вследствие политики, проводимой Центральным Банком Российской Федерации.
Движение в сторону качества
По данным ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”», на конец июня объем предложения первичной недвижимости составил 4,11 млн кв.м, что больше аналогичного показателя 2013 года на 18%. «Спрос за тот же период вырос на 43%, а разница в объеме вышедшего на рынок нового предложения и объема продаж за полугодие составила всего 200 тыс. кв.м, что говорит о равновесном состоянии рынка», – отметил Олег Пашин.
При этом, как отмечают эксперты, равновесное состояние не способствует быстрому росту цен. В связи с этим с начала 2014 года увеличение стоимости «квадрата» составило всего 6-7%.
Стоит подчеркнуть, что на рынке стала укрепляться тенденция к изменению структуры предложения по классам. «Два последних года характеризовались бурным развитием “закадья”, а сейчас идет период «отрезвления»: покупателям стало понятно, что относительная дешевизна подобного жилья имеет оборотную сторону, – говорит Светлана Денисова. – Предложение в данной локации оказалось избыточным, застройщики испытывают проблемы со сбытом, так что пересмотр ситуации неизбежен. В то же время стабильным спросом пользуются объекты классов “комфорт” и “эконом-плюс” в черте города.
Строительный рынок, испытав “счастье закадья”, возвращается к работе на привычных площадках городских территорий».
Высокая конкуренция заставляет застройщиков выходить на новый, более качественный уровень предлагаемого жилья – последней тенденцией стало увеличение объемов малоэтажной застройки с благоустроенными дворами, улучшенной отделкой квартир и мест общего пользования, объектами социальной и коммерческой инфраструктуры, оптимальным решением вопроса парковки личного автотранспорта. «На рынке появились масштабные проекты малоэтажного строительства на приграничных к Санкт-Петербургу территориях, – отмечает Арсений Васильев. – Но граждане по-прежнему отдают предпочтение малогабаритным квартирам, способствуя уменьшению средней площади предлагаемого на рынке жилья».
Что же касается структуры покупательского спроса, то, по данным АН «Итака» на июнь, на рынке строящегося жилья Петербурга преобладали студии – 32%. Однокомнатные квартиры дают 30%, доля двухкомнатных составила 25%, доля многокомнатных квартир – 13%. «Среди квартир, приобретаемых в Ленобласти, доля студий продолжает превалировать над всеми другими типами жилья (55% за июнь 2014 года, 48% по итогам первого полугодия 2014 года), – рассказывает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». – Каждая третья покупаемая в области в новостройке квартира – однокомнатная. В тоже время доля спроса трехкомнатных квартир на рынке Ленобласти сохраняется на минимальном уровне (4%)».
Также эксперты отмечают, что в первом полугодии увеличился интерес покупателей к жилью высокой степени готовности. «Покупатель готов доплачивать за квартиры в домах, срок сдачи которых намечен на 2014-2015 годы, – говорит Татьяна Лебедева, начальник отдела продаж СК «Навис». – Повышенным спросом традиционно пользуются студии и однокомнатные квартиры – их раскупают в первую очередь. Однако в последнее время растет спрос и на двухкомнатные квартиры».
Драйверы рынка
Ипотека остается практически единственным драйвером рынка, несмотря на то, что в июле ряд банков несущественно повысили ставки по кредитам. Прогнозы по дальнейшему повышению процентных ставок по ипотеке заставили потенциальных покупателей, планировавших приобретение недвижимости в кредит, поторопиться с выбором квартиры.
«Опасения, что рост процентной ставки продолжится, простимулировали потенциальных покупателей к приобретению жилья, – говорит Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб». – Отсюда высокие показатели продаж у основного пула застройщиков в июле и августе. Свою роль сыграли также различные программы и акции от застройщиков».
По словам Светланы Денисовой, если раньше средний объем кредита составлял около 1,5 млн рублей, то сейчас цифра выросла до 1,8 млн рублей для Ленинградской области и 2,3 млн рублей для Петербурга. Это говорит о том, что люди берут кредит смелее, он уже не вызывает стресса и не выглядит эпохальным решением. Семья принимает решение об ипотеке легче.
«Объем ипотечных сделок растет, и подобная тенденция в ближайшее время сохранится, – заключает Светлана Денисова. – Изменения могут быть только в динамике и темпах развития, но о прекращении роста говорить не приходится. Других источников наращивания благосостояния и решения квартирного вопроса пока нет».
«Спрос на ипотечный продукт остается высоким, и в ближайшие месяцы, если банки не поднимут процентные ставки, он будет выступать гарантом спроса на рынке строящегося жилья», – соглашается Екатерина Бармашова.
Тенденции осеннего сезона
В течение сентября, по словам аналитиков, ожидаются сезонное повышение уровня рыночной активности и выравнивание спроса. Рост цен на рынке первичной недвижимости до конца года составит около 5%.
«В ближайшем будущем можно прогнозировать незаметный рост цен на жилые объекты в пределах 5% до конца года, – подтверждает Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar. – Спрос на жилье вновь начнет увеличиваться в IV квартале 2014 года, после 15 сентября, когда все вернутся из отпусков».
Как предполагают аналитики ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”», объем спроса в 2014 году будет как минимум на 500 тыс. кв.м превышать объем продаж на первичном рынке в 2013 году (эта цифра равнялась 3,9 млн кв.м). «Объем предложения на конец 2014 года, безусловно, тоже превысит прошлогодние показатели (3,96 млн кв.м), – говорит Олег Пашин. – Однако соотношение спроса и предложения останется в нормальных рамках, свидетельствующих о равновесном состоянии рынка строящейся недвижимости».
По данным ООО «Главстрой-СПб», сегодня общий объем строящихся объектов в Петербурге и Ленинградской области составляет около 8 млн кв.м. Это рекордный показатель. Но тем не менее, по словам Алексея Гусева, рост предложения на рынке не повлечет снижения цены квадратного метра в городе.
«В области, скорее всего, цены скорректируются в сторону увеличения. Стоимость земли, согласований, подключения к сетям увеличивается. Поэтому для снижения цены квадратного метра нет предпосылок, хотя она существенно и не вырастет. Максимальный рост цен на жилье в Петербурге составит 5% до конца года», – полагает эксперт.
Менее оптимистичной ситуацию на осеннем рынке видят эксперты EKE Group. Они прогнозируют, что осенью 2014 года спрос на жилую недвижимость будет ниже, чем в аналогичный период предыдущих лет. Наиболее существенно спад коснется сегмента эконом-класса. «Во-первых, скажется тот факт, что многие покупатели на волне ажиотажа первых кварталов 2014 года в ускоренном режиме принимали решения и вкладывали накопления в покупку недвижимости, опасаясь повышения цен. То есть все, кто думал об инвестировании в недвижимость, уже реализовали эти планы, – поясняет Наталья Никифорова, финансовый директор EKE Group. – Во-вторых, отсутствие роста уровня доходов населения, а также повышение процентной ставки по ипотеке для девелоперов жилья эконом-класса может стать большой проблемой: помимо внутренней конкуренции и пресыщенности рынка типовыми проектами, именно ипотечные средства в данном случае являются основным источником финансирования».
По мнению Алексея Гусева, конкуренция на строительном рынке Петербурга будет только возрастать. «Застройщики будут конкурировать не только на уровне цен, но и на уровне качества продукта: повышенное внимание будет уделяться планировочным решениям, качеству отделки МОП, внутриквартальной и придомовой территории и другим характеристикам объектов. И в сегодняшних условиях покупатели будут отдавать предпочтение проектам крупных и надежных застройщиков. Поскольку основной объем предложения сосредоточен в масштабных проектах ведущих девелоперов, то они и будут создавать “погоду” на рынке», – прогнозирует специалист.
В сегментах «комфорт плюс» и «бизнес», по мнению аналитиков EKE Group, значительного спада осенью не произойдет. «Традиционно процент ипотечных сделок в этих сегментах значительно ниже, чем в классе “эконом”, – комментирует Наталья Никифорова. – К тому же переезд компании “Газпром” и ее подразделений в Санкт-Петербург может стимулировать спрос на объекты этого класса».
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:
Наибольший спрос на строящееся жилье был отмечен в феврале-апреле. Затем наступил праздничный май, когда существенно снизилось число рабочих дней, потом – традиционно «прохладный» июнь. Кстати, по такому сценарию ситуация разворачивается уже далеко не первый год – примерно с 2011 года май-июнь не отличаются большим объемом продаж на первичном рынке.
В феврале, марте, апреле в нашей компании был стабильный объем продаж новостроек – чуть менее 2000 квартир в месяц. В этом году, как известно, самые активные месяцы продаж пришлись как раз на начало года – вопреки уже сложившейся традиции. В мае и июне объемы несколько снизились – до 1600 сделок, повлияли традиционные праздники и начало отпусков. Впрочем, такая ситуация в мае и июне повторяется из года в год. В это время застройщики традиционно запускают акции и скидочные программы.
В июле активность покупателей опять существенно выросла, объем сделок «Петербургской Недвижимости» за этот месяц был на треть больше, чем в июне, и составил 2100 квартир в новостройках. Это больше, чем даже в самом активном феврале.
Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб»
Для нашей компании это лето было аналогичным прошлому. Новых тенденций замечено не было. В июне наблюдалось несущественное сезонное снижение продаж в пределах 15%. В целом результаты не только летнего периода, а всего первого полугодия 2014 года показали, что на первичном рынке недвижимости Петербурга растет спрос на качественное и комфортное жилье. Наибольшим спросом пользовались проекты, имеющие лучшее соотношение цены и качества. Растет интерес к жилым комплексам, где предлагаются квартиры с полной отделкой, полностью готовые к проживанию.
В «Главстрой-СПб» динамика продаж в июле сопоставима с лучшими месяцами первого квартала 2014 года. Рост объема продаж в июле по сравнению с июнем текущего года составил более 30%.
В конце лета наблюдалось несущественное сезонное снижение деловой активности. В осенний период спрос вернется к традиционным показателям и будет стабильным до конца года.
