В Петербурге внедрены новые сроки регистрации сделок с недвижимостью. Как повлияют эти перемены на рынок жилья?
C 11 марта приказом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (ГУ ФРС) от 29.02.2012 года №П/28 «О сроках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» утверждены новые сроки регистрации сделок с недвижимостью. Приказ опубликован на официальном сайте ГУ ФРС. Данные изменения существенно повлияют на технологию проведения сделок. Более того, большинство участников рынка недвижимости с некоторым напряжением будут ожидать, как ГУ ФРС будет на практике трактовать новый приказ в зависимости от условий регистрируемой сделки. Изменения комментирует генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
Самый главный вывод, который можно сделать из приказа, – это то, что теперь сроки регистрации различных сделок на вторичном рынке недвижимости будут различаться в зависимости от типа сделки.
Если до недавнего времени принципиально различались только сроки регистрации собственности на квартиры в новостройке и квартиры на вторичном рынке, то сейчас значение будет иметь и то, на какие средства приобретается квартира на вторичном рынке.
Введена новая терминология, ранее не используемая ГУ ФРС, – это календарные и рабочие дни.
Что изменилось в новом приказе о сроках регистрации?
Пожалуй, самый существенный минус в новом приказе о сроках регистрации – это то, что регистрация стандартной сделки перехода права собственности на вторичном рынке недвижимости увеличилась с 10 рабочих дней до 20 календарных дней. Если раньше регистрация занимала 2 недели (без учета задержек), то теперь она будет занимать 3 недели.
Следующее нерадостное изменение в сроках регистрации – увеличение сроков внесения изменений в свидетельство о праве собственности на квартиру с 3 рабочих дней до 15 календарных дней.
Надо отметить, что внесение изменений в свидетельство – весьма распространенное действие. Производится оно, например, в связи со сменой паспортных данных владельца или формальным изменением площади квартиры.
Раньше, когда сроки внесения изменения были минимальными, они никак не влияли на общий срок регистрации сделок. Просто при подаче договора купли-продажи квартиры при необходимости вместе с договором в пакет документов включалось заявление о внесении изменений в свидетельство. В течение 3 рабочих дней регистрирующий орган фиксировал изменения и выдавал зарегистрированный договор в течение тех же 10 рабочих дней с момента подачи.
Теперь, поскольку сроки регистрации могут быть меньше, чем срок внесения изменений, будет необходимо подать заявление на изменение свидетельства и только потом подавать документы на регистрацию договора купли-продажи квартиры.
Срок регистрации права собственности в рамках договора о приватизации увеличился с 10 рабочих дней до 30 календарных дней. Теперь, даже при наличии полного комплекта документов, с момента начала процедуры приватизации квартиры до момента получения права собственности на нее сроки увеличатся с 2 до 2,5, а возможно, и до 3 месяцев.
Из относительно хороших новостей – сокращение сроков регистрации договоров купли-продажи с использованием кредитных средств до 5 рабочих дней (ранее – 10 рабочих дней). Безусловно, это плюс для заемщика, который покупает квартиру в ипотеку, потому что покупатель начинает платить за свой ипотечный кредит в день подписания договора купли-продажи. Это позволит заемщику сэкономить на процентах по ипотеке, размер которых до момента получения права собственности на квартиру будет меньше.
К счастью, время на исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав, ГУ ФРС оставило без изменений, по-прежнему этот срок составляет 3 дня.
Интересно также отметить, что изменились сроки регистрации права собственности на новостройки. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости составляет 5 рабочих дней.
Как повлияют новые изменения на рынок недвижимости?
Более 70% сделок с недвижимостью производится с участием альтернативного жилья, то есть в сделке участвует несколько квартир.
Очень часто возникают ситуации, когда ипотечный заемщик продает свою старую квартиру и, добавив ипотечные средства, покупает новую. Нередко владелец квартиры, «продающийся» ипотечному покупателю, также намерен приобрести альтернативный вариант.
Из-за большого числа связанных сделок нередко будет складываться ситуация, при которой регистрация по ипотечной сделке уже будет произведена, а все находящиеся в этой же цепочке квартиры будут зарегистрированы позже. С одной стороны, заемщик формально получит право собственности раньше, а с другой – он не сможет им воспользоваться до тех пор, пока не будут зарегистрированы абсолютно все квартиры в данной цепочке. Следовательно, он не сможет сэкономить на процентах и будет ждать освобождения купленной квартиры, как это и происходит сейчас.
Еще одним следствием того, что сроки регистрации зависят от типа сделки, является то, что установленный срок регистрации с участием несовершеннолетних будет противоречить сроку регистрации сделок с использованием кредитных средств. В соответствии с приказом о новых сроках, ипотечная сделка должна быть зарегистрирована в течение 5 рабочих дней. А сделка с несовершеннолетними может быть разрешена только в случае подтверждения факта приобретения несовершеннолетними альтернативной квартиры, регистрация которой производится в течение 20 рабочих дней.
Подводя итоги
Проводить сделки на рынке недвижимости станет чуть сложнее. Увеличатся сроки регистрации сделок, потому что подавляющее большинство сделок – это цепочки, в которых наверняка найдется сделка, не связанная с ипотечным кредитом. Сокращение сроков регистрации ипотечной сделки в два раза позитивно скажется только на «прямых» покупках, когда продавцу будут нужны деньги, а не другая квартира.
Изменения сроков в любом случае вносят определенную сумятицу, не все участники рынка готовы к ним. Не всегда понятно, как на них реагировать. Мало того, что сроки официально увеличились, большой вопрос –
будут ли они фактически выдержаны. Есть риск того, что задержки в регистрации все равно будут, несмотря на официальное увеличение сроков.
Удлинение сроков приведет к росту потребности в услугах квалифицированных специалистов. Возникают дополнительные риски расторжения сделки для всех участников в процессе ожидания периода регистрации. Даже при 10-дневной регистрации всегда были риски расторжения абсолютно всех сделок в цепочке. При увеличении сроков регистрации до 20-30 дней этот риск существенно вырастет. И в этом случае ипотечный покупатель находится в наиболее уязвимом положении, потому что, в отличие от всех остальных участников, его затраты на подготовку и проведение сделки в десятки раз выше, чем у тех, кто проводит сделку с использованием собственных средств. Ведь при расторжении сделки ипотечный заемщик рискует потерять затраты на оценку, затраты на выдачу самого кредита и подготовку договора, уплаченные проценты по ипотеке.
Ситуация с регистрацией сделок усложнится, особенно в первые пару недель с момента введения приказа. Но рано или поздно участники рынка адаптируются. ГУ ФРС, возможно, внесет какие-то коррективы в первоначальный приказ, и на рынке установятся новые принципы и стандарты проведения сделок.
P.S. По информации, поступившей в момент подготовки данного материала, есть вероятность того, что 5-дневный срок регистрации сделок будет пересмотрен в сторону увеличения.
Фото: www.filternews.ru
