Третий квартал на рынке новостроек стал рекордным: ажиотажный спрос, очереди в отделах продаж, максимальное (после 2008 года) количество сделок. Однако долго радоваться девелоперам не пришлось — уже в октябре обозначился спад.
Сейчас в Петербурге и области реализуется жилье примерно в 570 новостройках (с учетом очередей). За год количество адресов увеличилось на 8%. Наибольший прирост дали спальные районы — плюс 13 новостроек с сентября 2010‑го.
По оценкам аналитиков «Петербургской Недвижимости», общая площадь жилья в строящихся домах составляет 5,53 млн кв.м, доля непроданных квартир — 43%. Объем предложения — 2,38 млн кв. м.
Средние цены на жилье массового спроса выросли за квартал на 3,14% — чуть выше уровня инфляции.
Вывод на рынок новых объектов хотя и несколько замедлился (по сравнению со вторым кварталом), но все же составил вполне приличную цифру: 641000 кв.м.
То есть структура рынка выглядит вполне сбалансированной и резких перепадов спроса вроде бы не предполагает.
Однако случилось: в июле-августе-сентябре граждане заключили договоры на 740 тысяч кв.м жилья. Это на 42,3% больше, чем во втором квартале.
Данные по рынку новостроек подтверждаются сведениями Управления Росреестра по Петербургу: в сентябре на вторичном рынке было зарегистрировано более 10200 сделок купли-продажи и мены. (Обычный уровень — 6–7 тысяч.) И это связанные явления: по мнению специалистов компании «Отделстрой», примерно треть сделок на первичном рынке происходит одновременно с продажей старой квартиры. Но уже в октябре показатели на «вторичке» вернулись к норме.
О заметном росте спроса в третьем квартале говорят и сами застройщики.
В «ЛенСпецСМУ» объем продаж за этот период увеличился на 22%, средняя стоимость сделки выросла на 12,4%. Существенный рост сделок отмечают в ГДСК, «Отделстрое», в компаниях «Главстрой-СПб», «Город» и др.
Государство финансовых или налоговых подарков гражданам не делало; также нет оснований предполагать, что у петербуржцев вдруг резко увеличились доходы или внезапно обострился «квартирный вопрос».
Причины «пиковых» показателей третьего квартала лежат в области финансов и психологии потребителей. Предыдущий обзор «НП» так и назывался — «Деньги раскачивают рынок» (см. №34 за этот год). Вот и раскачали… К счастью — ненадолго.
Финансовый фактор
Летом этого года ипотечные ставки в большинстве банков достигли минимальных значений. Требования к заемщикам смягчились, а в целом ипотека стала даже более комфортной, чем до кризиса.
Депозитные ставки тоже снизились, что сделало менее привлекательным «сберегательный сценарий» поведения. В начале года финансисты ЦБ РФ предполагали, что средства граждан на банковских счетах за год увеличатся на 22–25%, сейчас оценивают возможный прирост в 11–12%.
В целом по стране перед августовскими событиями ситуация выглядела сбалансированной: одни граждане брали в долг примерно столько же, сколько другие откладывали в накопления. В Москве и Петербурге появились первые признаки потребительского бума.
Елена Шевелева, заместитель регионального координатора Росбанка в Петербурге, отмечает: «Мы проанализировали данные по нашему банку: ежемесячный объем вкладов от населения составил 300 млн, а кредитов — 1 млрд 150 млн рублей. Можно сделать вывод, что население чувствует себя в целом спокойно, готово брать новые займы и склонно скорее деньги тратить, чем сберегать».
За первое полугодие петербуржцы заняли у банков в четыре раза больше денег, чем отнесли на депозиты.
За первые шесть месяцев 2011 года ипотечные кредиты оформили 7800 петербургских семей — столько же, сколько за весь 2010‑й. За девять месяцев — 13746 кредитов, если мерить в деньгах — втрое больше, чем за тот же период 2010‑го! И существенная часть этих займов пришлась на новостройки.
По оценке специалистов компании «Норманн», осенью 2011‑го доля кредитных сделок в сегменте новостроек составила 40–45%. По различным объектам она колеблется от 25–30% («Новый Оккервиль») до 55–60% (объекты компании «Северный город»).
После снижения кредитного рейтинга США (в августе) и с началом шумного обсуждения долговых проблем стран ЕС (в сентябре) более заметными стали мелкие частные инвесторы. Это тоже понятно: риски на фондовом и валютном рынке резко увеличились, а квартира — она и есть квартира. Кому-то рано или поздно пригодится…
Холодный душ
Уже с самого начала второй серии мировых финансовых катаклизмов было понятно: «тихой гавани» из России не получится.
Президент Дмитрий Медведев заявил, что считает приемлемым для ипотечных займов уровень ставок в 6–7%. Банкиров это не впечатлило — впрочем, как и весеннее заявление премьер-министра Владимира Путина о том, что хорошо бы кредитовать граждан под 5–6% годовых.
В октябре банк «Зенит» повысил ставки по ипотеке на 1%; ОТП-банк вообще прекратил выдавать ипотеку. В начале ноября на 0,5–1,5% подорожала ипотека в Балтинвестбанке, на 0,4–0,9% поднял ставки банк «Западный». Банк ИТБ перестал принимать справки «в свободной форме».
Нордеа Банк повысил минимальные рублевые ставки на 2%, банк «Открытие» увеличил ставки по программе «Новоселье Плюс» с 13,25 до 14,25%, а размер первоначального взноса — с 20 до 30%.
Специалисты рейтингового агентства «Эксперт РА» опросили топ-менеджеров крупных и средних банков. Более 80% респондентов ожидают, что ухудшение ситуации на финансовых рынках еще до конца 2011 года приведет к снижению темпов выдачи ипотеки. 45% опрошенных банкиров полагают, что нестабильность на финансовых рынках станет главным вызовом ипотечному рынку в 2012 году.
Второй симптом: сразу несколько банков заявили об увеличении доходности депозитов. Это означает, что финансовым учреждениям (за исключением крупнейших госбанков) снова не хватает «длинных» денег.
«Начиная с сентября, банки или отменили специальные программы, или, при их отсутствии, — подняли ставки, увеличили первый взнос, ужесточили процедуру одобрения клиентов, — отмечает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Дом». — Пока этот процесс, в силу инерционности строительного рынка, еще не отразился на продажах».
«Осень пришла вместе с валютной нестабильностью, ужесточением требований в области ипотечного кредитования, немотивированными отказами в выдаче займов, - говорит генеральный директор компании «Арена» Павел Бондаренко. — Наблюдается повсеместная неуверенность в экономической ситуации, ожидание очередной волны кризиса. Люди чрезвычайно чутко реагируют на экономическую и политическую конъюнктуру».
Виртуальная поддержка
В 2009 году государство напрямую поддержало банки, предоставило некоторым крупным строительным фирмам гарантии по кредитам и увеличило объем закупок жилья за счет бюджета.
Сейчас просматривается другая схема. Власть не склонна тратит деньги и предпочитает обходиться другими ресурсами. Некоторым категориям граждан обещают льготы при кооперативном строительстве (см. материал на стр. 6). Фонд РЖС начинает играть на понижение, рассматривая схему «голландских» аукционов, с фиксированной ценой продажи жилья и приоритетным правом выкупа для муниципалитетов.
Регионы готовы раздавать землю многодетным, переселять очередников в доходные дома. С точки зрения бизнеса — подход абсолютно рациональный: вместо того чтобы предоставлять нуждающемуся гражданину квартиру бесплатно, но неизвестно когда, предложить ему переехать и платить за аренду, но сегодня.
По совокупности эти меры «вымывают» из рынка некоторую (видимо, небольшую) часть платежеспособного спроса на «жесткий эконом».
Участники рынка реагируют на изменения конъюнктуры с разной скоростью. Быстрее всего ориентируются наученные прежним опытом граждане. Чуть медленнее, но тоже оперативно перестраиваются финансисты. Строительный комплекс, в связи с технологическими особенностями процесса, обладает большой инерцией. И совсем неспешно меняет свои подходы государство.
Мнения специалистов
Вячеслав Заренков, президент ГК «Эталон»:
– В этом году мы значительно перевыполнили свои планы по новым контрактам и получению денежных средств. Мы ожидаем, что годовой объем будет выполнен уже в ноябре. Рост продаж компании обусловлен восстановлением рынка в целом, а в нашем случае важную роль играет еще и изменение потребительского поведения: покупатели стали отдавать предпочтение надежным строительным компаниям.
Лишь небольшой процент сегодняшних сделок является инвестиционным: продажами движет скорее накопленный спрос, многие семьи не хотят откладывать покупку квартиры еще на пару лет. На микроэкономическом уровне мы видим, что и покупатели, и компании сейчас находятся в лучшей форме, чем во время кризиса в 2008 году.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Дом»:
– Сделки с использованием ипотеки стабильно занимают несколько десятков процентов от общего объема продаж. Хотя, конечно, ипотека во время кризиса не может не проседать — клиенты в принципе не доверяют этому инструменту. Во‑первых, сказывается недоверие к банковскому сектору в целом. Во‑вторых, когда страна находится в некое кризисном состоянии, у клиентов отсутствует уверенность в своем будущем. Между тем ипотечная активность предполагает наличие у покупателя внятного представления о своих доходах на весьма длительный период.
Но даже повышенные ставки все равно более интересны, чем были до кризиса. Кардинально ничего не изменилось — просто условия стали не столь сказочными, какими были в середине года. Поэтому клиенты пока спокойно реагируют на происходящее.
Михаил Бузулуцкий, директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой- СПб»:
– Колебания в экономической конъектуре мы ощутили практически сразу. Первыми среагировали кредитные организации. Банки бросились к нам с предложениями пересмотреть ставки по ипотечным программ и повысить долю отказов. В итоге мы отстояли каждого заемщика и сохранили ставки.
Покупателей с «прямыми» деньгами стало больше. Большинство из них обратились в «Главстрой-СПб» с желанием сохранить сбережения от предстоящей инфляции.
К началу ноября ситуация нормализовалась. Спрос уверенный. Кредитные организации вернулись на торговую площадку и снова начинают конкурировать между собой.
Прогноз на ближайшую перспективу: уверенный рост интереса к строящейся недвижимости, интенсивный сезонный рост цен.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI (компании «Северный город» и RBI):
– И в целом по рынку, и в нашей компании мы отмечаем рост продаж. На активизацию спроса влияет и общая конъюнктура, которая характеризуется увеличившимся объемом предложения. У покупателей появилось больше возможностей выбора, в том числе и относительно недорогого жилья в проектах комплексного освоения территорий.
Рост интереса к недвижимости отмечается и у инвесторов. Доля инвестиционных сделок составляет около 15% в общем объеме продаж. Это подтверждает доверие к рынку и его здоровое текущее состояние. Мы ожидаем, что 2011 год повторит тенденции 2010‑го, когда в четвертом квартале наблюдался рост продаж на 5–10%.
