В I квартале 2013 года общий объем ввода офисных площадей в Петербурге составил чуть менее 30 тыс. кв.м, что в 2,5 раза больше аналогичного показателя прошлого года. Общий объем ввода качественных торговых площадей за этот период – 106 тыс. кв.м, что стало рекордной квартальной цифрой за последние два года
Компания Jones Lang LaSalle представила отчеты о развитии рынка бизнес-центров и торговых центров Петербурга по итогам I квартала 2013 года.
Девелоперы любят юг
Общий объем ввода офисных площадей в I квартале текущего года составил чуть менее 30 тыс. кв.м, что в 2,5 раза больше аналогичного показателя прошлого года, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle.
Всего в январе-марте было введено в эксплуатацию 4 бизнес-центра, крупнейшие из которых – БЦ «Мегапарк» (13 тыс. кв.м) и БЦ «Синоп» (12 тыс. кв.м).
В настоящее время на разных этапах активного строительства находятся около 40 бизнес-центров суммарной арендуемой площадью около 0,5 млн кв.м. Несмотря на то, что по срокам ввода эти проекты распределены на три года, ввод более половины из них запланирован на 2013 год.
Всего, по данным Jones Lang LaSalle, в текущем году к вводу заявлено порядка 285 тыс. кв.м офисных площадей, что в два раза больше аналогичного показателя 2012 года. Среди крупнейших проектов 2013 года – БЦ «Лидер Тауэр» (арендуемая площадь – 38 тыс. кв.м), первая очередь БЦ «Невская Ратуша» (37,9 тыс. кв.м без учета центрального административного корпуса), БЦ «Ренессанс Правда» (19,3 тыс. кв.м), вторая очередь «Технополис Пулково» (18,8 тыс. кв.м), БЦ «Преображенский» (20 тыс. кв.м), БЦ «Сенатор» на ул. Професора Попова (18,4 тыс. кв.м) и БЦ «Ренессанс Премиум» (13,6 тыс. кв.м).
Внимание девелоперов по-прежнему привлекают наиболее востребованные, понятные и привычные как застройщикам, так и арендаторам локации – центральная и южная части города (в частности, Московский район), поскольку они обладают более развитой дорожно-транспортной инфраструктурой по сравнению с северной и северо-западной частями Петербурга (Приморский, Выборгский районы). Основное строительство ведется в Московском, Центральном и Петроградском районах. На первый из перечисленных приходится более половины всего объема строительства в 2013-2015 годах в нецентральных локациях.
Спрос стабилен
Как отмечается в отчете Jones Lang LaSalle, спрос в сегменте аренды офисных площадей в I квартале оставался умеренным. Основными игроками рынка по-прежнему являются компании, работающие в IT-сфере, а также в сфере разработки недр. Объем чистого поглощения офисных площадей за квартал составил 26,3 тыс. кв.м. По итогам первых трех месяцев количество свободных площадей немного увеличилось – с 168,5 тыс. кв.м (7,8%) до 173,5 тыс. кв.м (7,9%). При этом основной рост произошел в сегменте бизнес-центров класса А (с 10,7% до 11,7%).
По итогам I квартала 2013 года отмечено небольшое увеличение средних арендных ставок в бизнес-центрах классов А и В – в среднем на 2-3% в рублевом выражении, или 4-5% в долларовом выражении. Уровень ставок составляет 350-430 долл. за кв.м в год в бизнес-центрах класса А и 270-350 долл. за кв.м в год в бизнес-центрах класса В. При этом крупные арендаторы, которые готовы арендовать более 500 кв.м, могут претендовать на определенную скидку со стороны собственника помещения.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, прокомментировала: «В 2013 году ожидаемый объем ввода офисных площадей станет самым крупным с 2009 года, когда на рынок выводились проекты, реализованные в период первого строительного бума 2006-2007 годов. Несмотря на это, мы не ожидаем проседания ставок аренды на рынке. Однако их роста в силу большого объема нового предложения также не предвидится. Отчасти это объясняется пониманием игроков, что докризисный уровень стоимости аренды офисных помещений в ближайшей перспективе недостижим, а, с другой стороны, каждый новый объект создает определенную конкуренцию на рынке и привлекает арендаторов коммерческими условиями и современным уровнем качества».
Много открытий впереди
Общий объем ввода качественных торговых площадей в Петербурге в I квартале 2013 года составил 106 тыс. кв.м. Этот показатель квартального ввода стал наибольшим за последние два года, отмечают специалисты Jones Lang LaSalle. В результате общий объем рынка качественных торговых площадей Петербурга достиг 1,88 млн кв.м.
За январь-март 2013 года в эксплуатацию были введены два новых объекта: ТРК «Балкания Nova», фаза II (арендуемая торговая площадь – 50 тыс. кв.м) и ТРК «Континент» на Звездной (торговая часть – 56 тыс. кв.м), построенные компанией «Адамант». С учетом введенных в первом квартале ТРЦ к концу года рынок вырастет суммарно на 300 тыс. кв.м.
Калининский, Фрунзенский и Приморский районы являются наиболее популярными с точки зрения строительства торговых центров. На долю этих районов приходится 46% от анонсированных к вводу в 2013-2014 годах качественных торговых площадей. При этом по объему существующего предложения лидером остается Приморский район – на него приходится 22% от общего объема торговых площадей.
Доля свободных торговых помещений, по информации Jones Lang LaSalle, за I квартал увеличилась с 4,5% до 5,5% за счет выхода на рынок большого объема площадей. Несмотря на это, в проектах, введенных в 2011-2012 годах, доля свободных площадей существенно сократилась, а в наиболее качественных проектах она остается близкой к нулю. В целом аналитики ожидают небольшого увеличения объема свободных площадей до конца года, поскольку в Петербурге будет открыто довольно большое число новых торговых центров, и не все из них будут заполнены к моменту открытия. Тем не менее, со временем их заполняемость вырастет, что приведет к обратному уменьшению доли вакантных площадей.
Арендные ставки в начале года не претерпели существенных изменений – максимальная базовая ставка осталась на уровне 2000 долл. за кв.м в год.
«Петербургский рынок строительства торговых центров по-прежнему принадлежит преимущественно локальным девелоперам, – отмечает Вероника Лежнева. – На 2013 год заявлено всего два проекта, реализуемых сторонними игроками – это “Жемчужная Плаза” и МФК “Великан-Парк”. Главенствующее же положение как с точки зрения существующих объемов торговых площадей, так и с точки зрения объемов будущих проектов делят две компании – “Адамант” и FortGroup. Также наблюдается стремление других девелоперов, уже реализовавших успешные проекты в городе, укреплять позиции своих объектов за счет строительства второй очереди торгового центра».
