Ставки аренды офисов в долларовом исчисленииза III квартал 2014 года упали на 10-14%
Компания Knight Frank St. Petersburg представила обзор итогов развития рынка офисной недвижимости Петербурга за III квартал 2014 года.
Короткая перспектива
По информации Knight Frank, в III квартале 2014 года прирост качественной офисной недвижимости составил 1%. По официальным данным, введено в эксплуатацию 17 тыс. кв.м качественных офисных площадей.
Среди ключевых событий в жизни рынка – продажа бизнес-центра класса А «Трубецкой» в Центральном районе Петербурга (покупателем является УК «Флагман», продавец – компания Fortgroup), очередная сделка по аренде бизнес-центра девелоперской компании GHP Group (бизнес-центр Trinity Place до момента официального ввода в эксплуатацию полностью заполнен), а также официальный ввод в эксплуатацию бизнес-центра класса А «Сенатор» на Большой Пушкарской улице (девелопер проекта – холдинг «Империя»).
«Третий квартал с традиционно длительным периодом отпусков для офисного рынка был стабильным, – рассказывает руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова. – На фоне небольшого официального ввода новых площадей ставки аренды практически не менялись, а проекты, введенные в предшествующие периоды, смогли улучшить свои показатели по заполняемости.
Экономическая и политическая ситуация оказали влияние на поведение арендаторов – при построении долгосрочной стратегии они не готовы брать на себя финансовые обязательства в перспективе далее чем на три года, предлагая собственникам пересматривать условия аренды с оглядкой на состояние рынка».
Среди положительных тенденций эксперты Knight Frank отмечают переезды в более качественные проекты из устаревших зданий. Хотя, подчеркивают они, большинство таких переездов происходит с сохранением бюджета на аренду – либо за счет оптимизации занимаемой площади, либо в результате получения привлекательных условий от арендодателей в новой локации.
Рост курса валют по отношению к рублю еще больше сократил количество контрактов, заключаемых в иностранной валюте, говорится в обзоре. И даже если такие контракты появляются, в них обозначен «коридор» – верхняя и нижняя граница курса, применяемая при расчетах.
Согласно наблюдениям аналитиков Knight Frank, по-прежнему самые популярные объекты для клиентов – это решения «под ключ», где у арендаторов отсутствуют первоначальные инвестиции в отделку и дооборудование помещений. И арендодатели все чаще предлагают такие решения, при этом обеспечивая бесплатный сервис – помогают клиентам составлять технические задания, делают своими силами планировки.
Долларовое падение
Более половины офисных площадей Петербурга, по данным обзора, сосредоточено в центральных и прилегающих к ним районах – в зонах «Московский проспект», «Видовые набережные», «Петроградский» и «Центральный-2».
В III квартале 2014 года наблюдалось небольшое сокращение доли вакантных площадей в бизнес-центрах класса А в результате ряда крупных сделок, а также незначительного прироста новых офисных площадей. По итогам прошедшего квартала доля вакантных площадей равна 17%. Сокращение в сравнении с первым полугодием составило 1,3 процентных пункта.
В сегменте офисных центров класса В вакансия стабильна, произошло малозначительное увеличение на 0,1 процентных пункта. Доля вакантных площадей равна 8%, говорится в обзоре.
По данным аналитиков, за первые три квартала рынок поглотил 116 тыс. кв.м качественных офисных площадей, что сопоставимо с показателем первых трех кварталов 2013 года – 128 тыс. кв.м. Суммарная площадь всех арендованных площадей в бизнес-центрах класса А и В составила 123 тыс. кв.м. Эксперты подчеркивают, что более половины сделок по аренде – 57% – были совершены компаниями нефтегазового сектора.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в функционирующих бизнес-центрах класса A на конец III квартала 2014 года составила 422 доллара за кв.м в год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В – 309 долларов за кв.м в год (включая операционные расходы и не включая НДС).
Поскольку рынок аренды офисной недвижимости в основном номинируется в национальной валюте, а в течение III квартала происходило резкое ослабление курса рубля, в результате было зафиксировано снижение ставок аренды в долларовом исчислении, поясняют в Knight Frank. Средняя ставка в классе А снизилась на 14%, в классе В – на 10%. Аналитики отмечают, что данный фактор не отражает рыночных изменений относительно коммерческих условий арендных ставок.
В компании ожидают, что до конца 2014 года будет введено в эксплуатацию около 120 тыс. кв.м качественных офисных площадей. При столь значительном вводе качественной офисной недвижимости существенного роста ставок аренды в новых современных бизнес-центрах они не прогнозируют.
Прогнозируемый объем поглощения в совокупности с ожидаемым вводом в эксплуатацию новых офисных центров, по мнению экспертов Knight Frank, приведет к росту доли вакантных площадей в целом по рынку на 2-3 процентных пункта.
