Компания «ЛЭК» с 21 февраля начнет продавать квартиры в жилом комплексе «У метро «Звездная» (на фото) через специально созданный жилищно-строительный кооператив. Подобная схема продаж входит в моду у питерских застройщиков, поскольку дает им ряд преимуществ, но ограничивает возможности покупателей жилья.
В петербургском филиале компании «НДВ-Недвижимость» подсчитали, что по итогам 2010 года доля продаж квартир в новостройках через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в городе на Неве возросла до 28% против 20% годом ранее. Другие схемы продаж новостроек (по договорам долевого участия и договорам предварительной купли-продажи) теряют свои позиции, считают в «НДВ-Недвижимость». «Ситуация на рынке строящейся недвижимости позволяет говорить о постепенном переходе строительных компаний на работу в соответствии с действующим законодательством – по договорам долевого участия и схеме ЖСК», - говорит ведущий аналитик «НДВ СПб» Марина Осадчая.
По словам специалиста, в отлитие от ЖСК для продаж по договору долевого участия требуется пакет разрешительной документации, сбор которой занимает много времени. Кооператив, по сути, сам выступает застройщиком и получает необходимые разрешения. По долевой схеме гражданин приобретает квартиру, характеристики которой описаны в договоре. Вступая в кооператив, он оплачивает пай.
Схема ЖСК дает застройщику больше пространства для маневра. Например, формально по закону о долевом строительстве (ФЗ №214) застройщик, не сдавший объект вовремя, должен уплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Правда, финансовых потерь можно избежать. «Застройщик предложит дольщикам подписать дополнительное соглашение о продлении сроков», - говорит юрисконсульт компании «НДВ СПб» Анастасия Солдатова. Но обратившись в суд, дольщик может отстоять свои материальные интересы.
В кооперативе покупатель жилья никак не защищен от произвола застройщика. Кто создает кооператив? Правильно, пять аффилированных с застройщиком физических лиц. Они пишут устав кооператива, управляют им, заключают инвестиционный договор с застройщиком, в соответствии с которым возводится дом. Стоит ли сомневаться, что инвестиционный договор будет не в интересах застройщика.
Покупатели квартир вступают в ЖСК на основании заявления, в котором изъявляют желание стать членами кооператива и платить взносы в соответствии с уставом организации, где описаны все права и обязанности участников. С покупателями жилья также заключается договор пая, но он, по словам Анастасии Солдатовой, вторичен, просто граждане полагают, что договор их обезопасит.
Воспользоваться законом о защите прав потребителей членам ЖСК не удастся. Зато у них есть возможность сменить правление и председателя кооператива, связанные с застройщиком, но что это даст, непонятно. Уйти из кооператива, забрав деньги, тоже непросто. На интернет-форумах этот вопрос очень активно обсуждается. И нередко покупателям жилья удается вернуть деньги только после обращения в прокуратуру, суд.
Зарегистрировать право собственности на квартиру возможно только после полной выплаты паевого взноса. Поэтому купить квартиру с помощью банковского кредита вряд ли получится. «Наши юристы не понимают, как возникнет ипотека в силу закона», - говорит начальник отдела Центра ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова. Она поясняет, что договор долевого участия регистрируется в территориальном управлении Росреестра, одновременно регистрируется договор залога права требования, который обеспечивает исполнение обязательства заемщика по возврату долга. Когда дом сдается в эксплуатацию, регистрируется право собственности покупателя на жилье, которое автоматически переходит в залог банку. «При покупке жилья по схеме ЖСК этого не происходит, - отмечает Татьяна Хоботова, — поэтому пока мы не даем кредитов членам кооперативов. Но изучаем такую возможность, поскольку по схеме ЖСК начинают работать крупные застройщики — «Эталон-ЛенСпецСМУ», «ЦДС», «Лидер-групп».
