Постепенный отток покупательского спроса с рынка комнат приводит к ценовому расслоению этого сегмента. Вероятно, в 2011-м комнаты будут дешеветь.
Последние несколько лет востребованы в основном наиболее дешевые объекты. Поначалу — из-за «кризисной» стесненности покупателей в средствах, позже — из-за появления довольно привлекательной недорогой альтернативы на строительном рынке. (По наблюдениям риэлторов, покупатели всерьез начинают присматриваться к квартирам, когда не хватает 30-35% от их стоимости.)
Сегодня большинство запросов на комнаты сосредоточены в диапазоне от 0,8 млн до 1,2 млн рублей.
Рынок в минусе
В целом весь прошлый год цены на комнаты были стабильными: ежемесячные колебания в зависимости от сезона не превышали 0,9%, годовой итог — минус 0,6%. При этом квартиры за 2010-й хоть и несильно, но подорожали — на 0,9%. То есть относительно отдельного жилья комнаты теряют в цене. Их объем в предложении при этом значительно вырос. Риэлторы подтверждают: рынок постепенно остывает. На покупку доли сегодня решаются либо те, кто крайне стеснен в деньгах, либо единичные инвесторы.
Вопреки ожиданиям оживления в этот сегмент (как и на квартирном рынке) не внес даже предпраздничный декабрь: за месяц комнаты подешевели на 0,4%. Покупатель, похоже, уже привык к стабильному рынку и не спешит совершать сделки даже в традиционно «высокий сезон».
Стоит отметить, что стоимость комнат разного качества в прошлом году менялась неравномерно. Так, варианты в «двушках» прибавили за год 3,6%, а самые миниатюрные (до 10 кв.м) — 1,4%. Причем выбор таких объектов в предложении довольно скромный.
Самый дорогой метр — в Приморском районе, наиболее дешевый — в Адмиралтейском (здесь и в Центральном районе — сегодня, пожалуй, самый большой выбор). Ценовой разрыв увеличивается и по типам домов: в панельных пятиэтажках метр самый дорогой, в старом фонде без капремонта — наиболее дешевый. Разница в стоимости «квадрата» для этих типов домов за 2010-й увеличилась с 20 до 25%.
На рынке комнат идет расслоение. «Сейчас наиболее популярны варианты в среднем по 900 000 рублей в бывших общежитиях и примерно за 1,2 млн рублей в малонаселенных квартирах. Самый востребованный метраж — порядка 15 кв.м. Все эти объекты довольно быстро вымываются с рынка», — говорит Владимир Спарак, заместитель генерального директора Агентства развития исследований в недвижимости. Снизить цену на такие популярные предложения покупатель сегодня не может, по более дорогим торг возможен, минимальный шаг — 10 000 рублей.
Чаще стали проходить сделки по смежным комнатам. Такими вариантами интересуются семьи с детьми, которым не хватает денег на отдельное жилье. Например, за 1,5-1,7 млн можно купить две комнаты по 12-15 метров. Если б владелец продавал их по отдельности, он выручил бы несколько больше, зато с «оптовым» покупателем меньше хлопот.
Восстановление ипотечного кредитования на сегменте комнат пока не сказывается. Предложения банков по-прежнему единичны (хотя условия вполне приемлемы), сделки, тоже. Если ипотека и фигурирует в «комнатной» сделке, чаще всего это средства Сбербанка.
Риэлторы отмечают, что в последнее время увеличилось число клиентов с потребительскими кредитами. Это еще один сигнал о восстановлении покупательской способности: граждане, которые и так сильно стеснены в средствах, уже не боятся занимать у банков.
«Из десяти покупателей комнат четверо сегодня приходят с заемными деньгами. Чаще всего это потребительские ссуды на сумму не более 300 000 рублей. Еще четыре покупателя — клиенты с разными «встречками»: родители разъезжаются с детьми, жены — с мужьями, кто-то перебирается в город из области или просто хочет переехать в более просторную комнату. Клиенты с собственными накоплениями в меньшинстве», — рассказывает Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа».
Лучше банка
Как и в 2010-м, на комнаты по-прежнему обращают внимание отдельные частные инвесторы. Некоторые делают ставку на будущее расселение, другие рассчитывают на довольно высокий по сегодняшним меркам текущий доход. «Такие клиенты объясняют, что им выгоднее купить комнату за 1,2 млн и сдавать ее за 8000-9000 рублей, чем размещать деньги на депозите.
Рентабельность при этом — 8-9% в год, что однозначно выше действующих банковских процентов», — рассказывает Дмитрий Щегельский. «В месяц нам поступает примерно по десять заявок на такие объекты. Это говорит о стабилизации рынка. Инвесторы не ждут мгновенных прибылей, но и потерь от таких вложений тоже не боятся, даже если купленное жилье несколько подешевеет», — делится наблюдениями Николай Лавров, исполнительный директор АН «Юринфо-Недвижимость».
Перспективы комнатного сегмента пока представляются довольно унылыми, даже если в 2011-м вторичный рынок пойдет в рост. Возрождение ипотеки и оживление на строительном рынке (в сегменте малометражных квартир) теперь позволяет многим покупателям приобретать отдельное жилье. Если готовым квартирам в 2011-м игроки рынка пророчат ценовой прирост в среднем на 8%, то комнатам — от силы на 2-3%, то есть ощутимо ниже инфляции.
Мнения экспертов
Леонид САНДАЛОВ,
заместитель директора АН «Бекар»:
– Несмотря на низкий спрос, некоторые хозяева могут запросить до 1,7-1,8 млн рублей за комнату площадью 25-30 метров в «двушке» где-нибудь в центре. Клюют на такие предложения только те, кто до сих пор верит в перспективу расселения, но таких покупателей сегодня единицы (мелкие инвесторы, зачастую опытные агенты по недвижимости).
Предварительно оценить перспективы расселения бывает совсем непросто: смотреть надо не только на документы, но и на настроения соседей, которые могут быть переменчивы. Расчет на расселение всегда был лотереей, а сейчас тем более.
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН «Адвекс»:
– Чаще всего клиенты спрашивают дешевые маленькие комнаты — до 10 кв.м и до 0,9 млн рублей (покупают их в основном приезжие). Причем место — центр или окраина — не имеет значения, главное — цена. Из-за грядущих ограничений по прописке интерес к комнатам (особенно к маленьким) может несколько снизиться. Но к тому времени, как это произойдет, уверен, рынок в целом пойдет в рост, поэтому заметного снижения цен мы не увидим.
Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ,
генеральный директор АН «Бенуа»:
– В 2011 году комнаты могут подорожать, но не более чем на 4-5%. Многое будет зависеть от покупательской способности, а не от того, как будет расти стоимость всего остального. Просто механическим повышением цен вслед за инфляцией в сегодняшних условиях ничего не добиться: такие объекты просто будут простаивать в листингах.
Светлана БОКЛЕР,
заместитель директора отделения АН «Итака»:
– Январь — период традиционного застоя, спрос начал проявляться только к концу месяца. Цены сейчас держатся на том же уровне, что и в конце 2010-го. В зависимости от района и требований к объекту стоимость комнат колеблется от 850 000 до 2 млн руб. На мой взгляд, ситуация на рынке комнат в 2011 году существенно не изменится. Впрочем, возможен незначительный рост цен.
Владимир СПАРАК,
заместитель генерального директора Агентства развития исследований в недвижимости:
– Выбор комнат довольно большой, но, как показывает практика, зачастую они переоценены. О дефиците можно говорить в сегменте объектов за 0,9-1,2 млн рублей. Дороже комнату покупать готовы немногие: на «первичке» можно за 1,6 млн приобрести студию либо квартиру за городом. Спрос на комнаты с начала года несмотря на общую положительную динамику вторичного рынка не активизировался.
Фото: liveinternet.ru
