Санкт-Петербург: Долгосрочный прогноз на 2007 год - $3.000/м2

В течение 2006 года в Петербурге наблюдался активный рост стоимости жилья всех классов: общий объем прироста цены составил около 120%. Основными причинам этого были накопившийся отложенный спрос, упрощение системы получения кредита, а также ограниченный объем предложения жилой недвижимости.

«Жилую недвижимость можно разделить на 3 класса: элитную, жилье повышенной комфортности (бизнес-класс, комфорт-класс) и эконом-класс (типовое жилье)», - рассказывает Игорь Лучков, руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики АН «Бекар».

Элитное жилье, как правило, возводится в центре. Однако дефицит площадей здесь заставляет очень плотно застраивать имеющиеся участки. «В результате элитные дома не соответствуют своему классу по такому параметру, как наличие однородной и изолированной охраняемой территории комплекса, - говорит Игорь Лучков.

Жилье повышенной комфортности – это квартиры больших площадей, улучшенных планировок в кирпично-монолитных и кирпичных домах. Цена квадратных метров таких квартир, как правило, выше стоимости жилья эконом-класса на 20-30%.

Типовые квартиры (эконом-класса) занимают большую часть рынка жилой нежвижимости Петербрга. Они ориентированы на людей со средними доходами. К типовому жилью можно отнести квартиры в панельных домах и кирпично-монолитных зданиях.

Хронология событий

В 1-м полугодии 2006 года объем предложения на рынке жилой недвижимости серьезно сократился: к середине года на рынке было выставлено на продажу 1,76 млн. кв. м, что на 60% меньше аналогичного показателя конца 2005 года. «Одной из причин сокращения объемов предложения явились серьезные законодательные нововведения в 2004-2005 годах, вследствие которых оказалось невозможно быстро восполнить сокращающееся предложение, - говорит Игорь Лучков. – Получить разрешение на продажу можно лишь после того, как будет собран весь пакет документов, согласованный в различных инстанциях». В итоге объем ввода нового жилья во 2-м квартале 2006 года достиг минимальных размеров за период с 2003 года.

Несмотря на снижение покупательской активности в этот период времени, в середине лета спрос превысил предложение, в связи с чем цены начали стремительно расти. На фоне роста цен происходило вымывание предложение на рынке, в этом процессе приняли участие как крупные строительные компании, так и частные лица. «В итоге, к концу первой половины 2006 года общий прирост цен по сравнению с прошлым годом составил в среднем 26%, - рассказывает Игорь Лучков. – Для сравнения: прирост цен на жилую недвижимость 2005 года по сравнению с 2004 составил менее 3%». А к концу 3-го квартала стоимость недвижимости по сравнению с показателями начала года увеличилась в среднем на 98-105%.

С конца октября 2006 года темпы роста цен на недвижимость остановились и начали показывать тенденцию к снижению. «В октябре ажиотаж на рынке жилья, также как и платежеспособный спрос на квартиры, значительно снизились, - рассказывает Игорь Лучков. – В итоге, в октябре по сравнению с сентябрем прирост составил 2% за месяц на первичном рынке и на вторичном – 3,8% за месяц».

Жилье подешевеет на 5%

В настоящий момент рост цен на жилую недвижимость практически остановился. По мнению экспертов АН «Бекар», причиной этого помимо снижения платежеспособного спроса, является несоответствие ожиданиям покупателей соотношения «цена-качество» жилья. Спрос на квартиры постепенно переходит на окраины Санкт-Петербурга и в Ленинградскую область, что также свидетельствует о том, что стоимость жилья превышает покупательную возможность населения.

По словам Игоря Лучкова, к началу 2007 года объем предложения на рынке строящегося жилья должен повыситься. К этому времени ожидается сдача новых крупных объектов. Сегодня на разных стадиях строительства находится около 10 млн. кв. м жилья. По прогнозам вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова, в 2007 году строители сдадут 2,3-2,4 млн. кв. м. В частности, в ближайшее время на рынок планируются к выходу такие крупные проекты, как `Балтийская жемчужина`, 55-й квартал Северо-Приморской части Приморского района (СПЧ) и `Славянка`.

«Мы можем спрогнозировать 2 варианта развития событий: наиболее вероятный и оптимистичный,- говорит Игорь Лучков. – Согласно первому из них, в начале января –феврале следует ожидать коррекцию цен, то есть новые квартиры дорожать не будут, а стоимость жилья на вторичном рынке или на новые квартиры не лучшего качества цены снизятся до 5-10%». Далее, до апреля, цены меняться не будут. С апреля 2007 года возможен рост 1-2% в месяц. Таким образом, удельная стоимость жилья на первичном рынке составит $2500 за кв.м.

По словам Игоря Лучкова, согласно «оптимистичному» варианту в январе и феврале 2007 года цены или будут стоять, или расти на 1-2% в месяц. И далее с февраля по июль рост цен на первичном рынке составит порядка 3-5% в месяц. В итоге стоимость жилья составит около $3000 за кв.м.

по материалам компании `Бекар`