Не каждый может позволить себе квартиру. Еще недавно это было аксиомой, правдой в последней инстанции. Жилье стоило денег, огромных денег и лишь дорожало год от года. И, как написал один романтик, участвуя в госпрограммах обеспечения жильем: «Я - Гагарин, потому что цены - Космос».
Но кризисные явления в нашей экономике подстегнули обратный процесс –удешевление стоимости жилья. Процесс вполне закономерный - когда много у кого есть заветные жилые метры и мало у кого есть деньги, чтобы их приобрести, ничего другого и ожидать не приходится. Вопрос – надолго ли пришла дешевизна, и стоит ли за ней гоняться? О новых реалиях, о нижегородских квартирах, дорогих и дешевых, мы и поговорим сегодня.
Рыночный аналог
- Ценовая категория востребованных квартир остается на сегодняшний момент в пределах 10 млн. рублей. Все, что выше, продается крайне сложно, - пояснил директор одного из нижегородских агентств недвижимости. - Все что меньше - спрос имеет место быть.
- Если мы все же говорим о вторичном рынке жилья, то здесь востребованы низкие и очень низкие цены. Так, например, крайне востребованы двухкомнатные и однокомнатные квартиры, от трёх миллионов до полутора миллионов рублей и дальше на убывание. А если цены на квартиры составляют или даже превышают рыночные, то продаются квартиры более длительное время.
Причем чаще всего сама сделка зависит от того, какую стоимость имеет квартира по рыночным аналогам. Например, двухкомнатная квартира стоит 3 млн. рублей, но аналог могут выставлять на 15% дешевле. Если скидывать даже 5% от цены, то едва ли кто-то пойдет на такую сделку. Например, двухкомнатная квартира на Мещерке, вторичное жилье, стандартная планировка имеет цену 3 млн. рублей. Если мы ее будем выставлять по этой стоимости, продать будет крайне сложно. Слишком много аналогового жилья такого же уровня стоимости. А вот если с цены уступить процентов 10, то это уже предметный разговор. А 15% скидка – фактически гарантированная продажа.
Еще один пример: новая трехкомнатная квартира в Верхних Печерах, дом построили 5 -7 лет назад. Вообще-то ее цена от 6, 5 млн. до 7, 5 млн. рублей.
Если выставлять за 8, 5 млн. руб. она будет стоять, потому что есть аналоги, которые можно купить за 8, за 7 млн., а если выставить за 6, 5 млн., то мы ее реализуем быстро.
Для однокомнатных «хрущевок» в Московском или Ленинском районах, при разбросе цен от 1, 8 до 2,2 млн. рублей, как раз 1,8 млн. будет хорошей ценой. При покупке однокомнатных квартир вообще можно сэкономить около 400 тыс. руб.
Квартиры дорогие и дешевые
- Дорогие квартиры стоят непроданными, - считает специалист АН «Модус» Елена Неборачко. - Ведь сейчас время покупателя, а при снижении реальных доходов населения дорогие квартиры стали людям не по карману. Например, мы продаем квартиру площадью 94 кв.м, переулок Союзный. Сначала выставлялась за 6 млн., затем за 5 млн. 800 тыс., сейчас цена дошла до 5 млн. 300 тыс. Продать ее сейчас даже за эти деньги очень сложно.
Еще пример. Трехкомнатная квартира в Печерах. Раньше до ремонта ее спокойно брали за 4 млн. 500 тыс. Сейчас хозяева сделали евроремонт и вынуждены продавать за 6, то есть фактически, с учетом средств, затраченных на ремонт, продают себе в убыток. Самые дешевые квартиры – «народные стройки». Недавно продали «хрущевку» за 1 350 000 руб. на ул.Ракетной. На ул. Гороховецкой «брежневка» – 1 млн. 750 тыс. Это нижняя планка диапазона цен.
Такого еще не бывало
- Мы продавали однокомнатную квартиру за 2 900 тыс. руб., сейчас ее реальная стоимость - 2 400 тыс. руб., то есть мы можем говорить о большом снижении реальной цены, - считает директор АН «Золотой Ключик» Ольга Бердюгина. - Причем, по нашим наблюдениям, 90% сделок осуществляют так называемые «вынужденные продавцы», то есть те, кому квартиру нужно продать быстро по каким-либо внезапно возникшим обстоятельствам. Потенциальные продавцы, не являющиеся вынужденными, квартиры в такое время продавать не спешат.
- Это очень большое отложенное предложение, - считает Ольга Бердюгина. – Отсюда разброс цен в рекламе и при сделке огромный. В Нижегородском районе цена опускается до 50 тыс. за кв. м, такого не было очень давно. Конкретно - с 2008 года.
- Сейчас 30% снижение цены на жилье фиксируется по всему Нижнему, - считает Ольга Бердюгина. - Ведь на цену влияют и количество похожих квартир на рынке. А они сейчас появляются внезапно. Например, продается однокомнатная квартира на Гагарина. Таких на рынке было пять. И вдруг за неделю на рынок выходит еще пять квартир. Кто хочет продать быстро – демпингует по цене.
Яркий пример: однокомнатная квартира на ул. Медицинской, четвертый этаж из пяти, кирпич, площадь 30 кв. м, продается по цене 1 млн. 700 тыс. рублей. Такого не то, что давненько не было, такого не бывало вовсе. Еще в декабре 2014 года квартира стоила 2 млн.500 тыс.
Покупатель неплатежеспособен?
В дорогом сегменте тот, кто хочет продать, сбрасывает сильно. Все те же 30% от стоимости, но это совсем другая сумма – цены на элитные апартаменты и двухкомнатные «хрущевки» несравнимы. Но сказать, что люди, которые хотели купить квартиры, затаварились еще в прошлом году – нельзя.
- Тот, кто хотел приобрести недвижимость, сейчас резко притормозил, - считает Ольга Бердюгина. - Цены упали не потому, что покупатель стал капризен, а потому, что он стал неплатежеспособен. Упали зарплаты, не выплачивают премии, отпускные, многие просто потеряли работу. А, кроме того, банки повысили ипотечный процент. Избыток предложения над спросом составляет более 60%.
Но даже те, кто купил квартиры, часто, просто не в состоянии платить по ним кредитные взносы.
- Появилось очень много квартир, обремененных ипотечными кредитами, - объяснила Ольга Бердюгина. - Люди продают недавно купленное жилье, теперь уже с обременением. Около 30% объектов как раз принадлежат к такой категории. Кстати, продаются такие квартиры вполне сносно. Они не ниже рынка, они в рынке и продаются несколько дешевле. Между тем, и первичный рынок жилья не блещет достижениями, даже несмотря на ипотеку с господдержкой.
- По поводу первичного рынка я бы не сказала, что какое-то оживление, не сказала бы, что застройщики чем-то обрадованы, считает Бердюгина. – Сильно цены на жилье они не снижают, да и не могут – продавать квартиры себе в убыток не станет никто.
Самой дешевой квартирой, проданной АН «Золотой ключик» за последний месяц, стала 1-комнатная квартира в деревянном доме на ул. Артельная, ее реальная продажная цена — 1 100 000 рублей.
Самая дорогая квартира сейчас в продаже. Она расположена на ул.Новая, ее площадь 250 кв.м, стоимость 17 000 000 рублей.
Прогноз от АН «Золотой ключик»:
- Мы предполагаем продолжение падения цен до конца года еще на 10%. Подчеркнем, что речь идет о ценах реальных сделок, а не в рекламных объявлениях.
