В редакции еженедельника «Полезная площадь» состоялся круглый стол на тему «Сколько стоят самые дешевые квартиры в новостройках Нижнего Новгорода и области». Свое мнение высказали аналитик, риэлторы, представители администрации и застройщики.
Единого определения жилья эконом-класса нет
Алексей Чемоданов, независимый консультант-аналитик рынка недвижимости, отметил, что в настоящий момент не существует четкого определения жилья эконом-класса.
- Определение можно вывести, исходя из самого термина. «Эконом» - значит, наиболее доступное в ценовом отношении жилье для широкого круга населения, - подчеркнул Алексей Чемоданов. – Таким оно становится, во-первых, за счет типовых проектов, масштабной застройки микрорайонов, комплексного развития территорий. Невозможно строить жилье эконом-класс в центре города из-за дороговизны земельных участков. Поэтому оно, как правило, расположено на периферийных территориях города.
На стоимость квартиры существенно влияет ее площадь. Поэтому уменьшенная площадь – признак эконом-класса. Также наличие паркинга приводит к ощутимому удорожанию квадратных метров. Поэтому, как правило, он отсутствует в застройке «эконом». Если, конечно, это не масштабные жилые комплексы.
- В разных классификациях все эти признаки обобщаются, - уточнил Алексей Чемоданов. - Сейчас существует четыре основные классификации, которые дают определение жилья эконом-класса:
- региональная, принятая в Нижнем Новгороде. Она сложилась исторически.
Выделяются три типа жилья: улучшенный (эконом-класс), повышенной комфортности (бизнес-класс) и элитный. По этим трем классам классифицируют нижегородское жилье и риэлторы, и застройщики. Наиболее объемный – эконом-класс, растянут в своих признаках. И некоторые застройщики, стремясь выделить свои проекты, пытаются ввести дополнительные подклассы: например, «комфорт-класс» (более просторные квартиры или наличие подземного паркинга).
- Единая классификация РГР, разработанная Геннадием Стерником, внедряется на федеральном уровне. Выделяются четыре типа жилья: эконом-класс, средний класс, бизнес-класс, элитный класс.
- Определение фонда РЖС. Экономический класс определяется в соответствии с приказом № 303 Минрегионразвития от 28.06.2010 г. После упразднения этого министерства – в соответствии с приказом № 223 Минстроя и ЖКХ от 05.05.2014 г.
- Если раньше более строго подходили к указанию площадей квартир эконом-класса в нормативных федеральных документах, то сейчас такое определение стало более демократичным – считается, что данное жилье не должно быть более 100 кв.м, - пояснил Алексей Чемоданов. – И обязательно должна присутствовать отделка квартир в «качестве, необходимом для проживания». То есть стандартная отделка – особых требований к ней нет.
Больше всего жилья эконом-класса строится в Приокском районе
Алексей Чемоданов отметил, что за последние три года ввод в эксплуатацию жилья эконом-класса, несмотря на приводимые городской администрацией радужные цифры, находился на уровне 370-400 тыс. кв.м.
- Статистика росла, главным образом, за счет регистрации прав на ИЖС. То, что было построено 10-15 лет назад, активно регистрировалось в последние годы – за счет этого и выросли показатели. Но всё же положительная динамика присутствует. 2014 год явился поворотным в увеличении объемов ввода жилья эконом-класса: к концу года планируется ввод 440 тыс.кв.м такого жилья. Это небольшой, но прирост - на 10%. Он стал возможен за счет роста объемов бюджетного строительства, прежде всего, действия программы волнового расселения аварийного и ветхого фонда.
- Если отбросить долгострои, то на данный момент на стадии строительства находятся 96 новостроек эконом-класса, это примерно 15 тысяч квартир, 800 тыс.кв.м жилья – 82% в общем объеме жилищного строительства. Сейчас на фоне других районов города резко выделяется Приокский район – он самый малочисленный по количеству жителей и площади, но здесь сейчас реализуется проект «Цветы» и идет активное строительства жилья в Щербинках. В результате, 30% жилья эконом-класса строится именно здесь. Также в числе лидеров Советский район (Кузнечиха), Канавинский район (Мещера и 7 Небо, ул. Украинская – ЖК «Первомайский»). Три этих района вместе взятые – это 2/3 строительства жилья эконом-класса. Именно за счет него и развивается наш город, – сделал вывод аналитик.
В лидерах – три застройщика
Застройщиков в нашем городе немало, но значимая роль в строительстве доступного жилья принадлежит всего трем компаниям: Старт-Строй, Жилстрой-НН, СУ-155.
- В сегменте «эконом» именно эти три застройщика возводят более половины (51%) жилья, - уточнил Алексей Чемоданов. – Особое место занимает Старт-Строй – у компании есть перспективные площадки на будущее, которые позволят ей остаться в числе лидеров строительства доступного жилья.
Структура строительства Район/застройщик Объем, тыс. кв.м Основные площадки Доля, %
Автозаводский 95 ЖК «Юг», пос. Северный 12
Канавинский 123 ЖК «Седьмое небо», «Первомайский» 15
Ленинский 23 ЖК «Заречный» 3
Московский 58 ЖК «Бурнаковский» 7
Нижегородский 54 Деловая ул. 7
Приокский 246 ЖК «Цветы» Щербинки 30
Советский 140 Кузнечиха 17 17
Сормовский 73 7-й микрорайон 9
Старт-Строй 188 ЖК «Седьмое небо», «Цветы» 23
Жилстрой-НН 121 ЖК «Юг», «Бурнаковский» 15
СУ-155 105 ЖК «Первомайский», «Белый город» 13
Эконом-жилье: что будет дальше
- Перспективы этого сегмента рынка связаны с комплексным освоением территорий, - уточнил Алексей Чемоданов. – Самая масштабная площадка находится в Советском районе, рядом с деревнями Кузнечиха и Новопокровское. Скоро там развернется масштабное строительство. Также перспективные для эконом-класса территории в Автозаводском районе (Малышевские Гривы вдоль Оки – продолжение ЖК «Юг») и Московский район – «Бурнаковская низина». Без сомнения, будут и менее масштабные проекты.
- Продолжат действие и бюджетные программы, в частности, расселения аварийного и ветхого фонда. Также сейчас создаются нормативные основания для старта новой региональной муниципальной программы в развитие федеральной программы «Жильё для российской семьи» - «Обеспечение граждан Нижнего Новгород доступным и комфортным жильем». По конкурсу будут определены компании-застройщики, и они будут строить жилье для льготных категорий граждан по цене не выше 40 тыс.руб. за кв.м, - подчеркнул Алексей Чемоданов.
Цены на новостройки
Средняя цена предложения на новостройки эконом-класса составляет 58 650 руб./кв.м.
Район Цена средняя,руб./кв.м Цена min, руб./кв.м Цена max, руб./кв.м
Автозаводский 55 760 53 000 64 000
Канавинский 58 500 43 710 72 400
Ленинский 59 160 58 000 68 000
Московский - - -
Нижегородский 66 570 51 950 77 000
Приокский 57 140 45 000 75 000
Советский 61 150 45 600 85 000
Сормовский 55 060 47 000 70 000
