Как законно не отдавать 13% с дохода за сдачу квартиры? Подсказка: можно заплатить 4% и жить спокойно, не боясь налоговой или полиции.
Объясняем, почему выгодно быть самозанятым арендодателем, насколько сложно получить такой статус, могут ли быть самозанятыми нерезиденты РФ и что изменилось для самозанятых в 2025 году.
Кто такой самозанятый и какие налоги платит
Самозанятость — это особый налоговый режим, работающий в России с 2019 года. Официально он называется налог на профессиональный доход (НПД). Пока режим НПД действует на всей территории РФ до конца 2028 года.
Стать самозанятыми в 2025 году могут физические лица — граждане России, а также граждане Белоруссии, Казахстана, Армении и Киргизии, если у них есть ИНН в РФ, или индивидуальные предприниматели (ИП) без наёмных работников.
Для работы по НПД должны быть соблюдены несколько условий:
— доход от деятельности или использования имущества самозанятого не превышает 2,4 млн рублей в год;
— самозанятый работает самостоятельно, без привлечения наёмных сотрудников по трудовому договору;
— деятельность, которой занимается самозанятый, входит в перечень, установленный для НПД.
Быть самозанятыми могут, к примеру, дизайнеры, швеи, преподаватели. Также под НПД подходит сдача жилья, но с помощью этого налогового режима нельзя сдавать в аренду коммерческую недвижимость.
Другая деятельность, к которой не применяется НПД, перечислена в статье 6 Федерального закона № 422-ФЗ. В частности, к такой относится адвокатская практика, торговля ценными бумагами и другие.
ВАЖНО
Самозанятые не сдают отчётность, не применяют контрольно-кассовую технику и не платят никаких обязательных взносов.
Ставка налога на профессиональный доход составляет 4%, если самозанятый работает с физическими лицами, и 6% — если с юрлицами или ИП.
НПД уплачивается ежемесячно до 28-го числа месяца, следующего за отчётным периодом. Если дохода нет, то ничего платить не нужно, как и уведомлять об этом налоговую: нет заявленного дохода — нет начислений.
Так как работающие по НПД граждане не платят пенсионных взносов в Социальный фонд России, страховой стаж и баллы для пенсии им не засчитываются. Но при желании они могут вносить их добровольно, заключив соответствующее соглашение с Социальным фондом.
Для того чтобы самозанятому засчитали полный год стажа, в 2025 году ему нужно заплатить 59,2 тыс. рублей. Если внести меньшую сумму, стаж посчитают пропорционально.
Оформить самозанятость имеют право и официально работающие граждане, которые зарабатывают дополнительные средства в свободное от основной работы время. То есть человек может работать по найму, оформить самозанятость и официально сдавать квартиру или комнату.
Если доходы окажутся выше 2,4 млн рублей в год или деятельность сменится на неподходящую для НПД, самозанятого вернут на прежний режим налогообложения.
Изменения для работающих по НПД в 2025 году
До 2025 года самозанятые могли переходить либо на упрощённую систему налогообложения (УСН), либо на единый сельскохозяйственный налог. Теперь они могут перейти на патентную систему налогообложения и на автоматизированную упрощённую систему налогообложения.
ВАЖНО
Депутаты предлагали увеличить максимальную сумму годового дохода самозанятых с 2,4 до 4,2 млн рублей. Причина — высокие темпы инфляции и недостаточный размер годового лимита, из-за которого всё больше работающих по НПД уходят в тень. Соответствующий законопроект был внесён в Госдуму в конце 2024 года.
Лимит собирались поднимать в несколько этапов: в 2025 году — до 3,6 млн, в 2026-м — до 3,8 млн, в 2027-м — до 4 млн, а в 2028-м — до 4,2 млн рублей.
Но в феврале 2025 года законопроект отклонили. Поэтому максимальный лимит для самозанятых остался прежним — 2,4 млн рублей.
Также с 2025 года плательщиков НПД отнесли к числу тех, кто обязан предоставлять статистические данные — фактически отчёты, связанные с их бизнес-деятельностью. Но Минфин разъяснил, что при формировании статистической информации будут использоваться данные о деятельности самозанятых, поступающие в Росстат от Федеральной налоговой службы (письмо Минфина от 4 декабря 2024 года № 03-11-11/122074).
То есть сами самозанятые по-прежнему никакие отчёты представлять не обязаны.
Почему арендодателю выгодно быть самозанятым
Один из самых ощутимых плюсов самозанятости при сдаче квартиры — возможность работать легально, не боясь проверки налоговых органов, и не вздрагивая, когда соседи, управляющая компания или чем-то недовольные арендаторы начинают ей грозить.
К тому же в последние годы всё больше нанимателей предпочитают снимать квартиру официально, заключая договор найма, в том числе и потому, что многим работодатели компенсируют затраты на аренду. Да и гарантии нужны не только владельцам, но и тем, кто снимает жильё.
Уточнение
Аренду квартиры или дома по закону правильно называть «наём жилья». Понятие «аренда» используется только в отношении нежилых помещений. Но в обиходе чаще употребляется именно «аренда жилья», поэтому мы используем оба термина.
Также особую привлекательность режиму НПД добавляют самые низкие налоговые ставки: 4% при работе с физлицами и 6% — для юрлиц и ИП. Для сравнения: налоги для ИП и ООО колеблются от 6 до 20% в зависимости от налогового режима.
Как стать самозанятым
Зарегистрировать самозанятость очень просто. Сделать это можно онлайн, подав заявление в налоговую через:
- приложение «Мой налог», оно специально разработано для самозанятых;
- «Госуслуги», если у вас есть подтверждённая учётная запись на портале;
- кабинет плательщика НПД на сайте ФНС;
- онлайн-приложение банка: многие кредитные организации предоставляют своим клиентам такую возможность.
Процесс регистрации занимает от нескольких минут до пары часов. При этом в любой момент можно отказаться от статуса самозанятого — также онлайн.
ВАЖНО
Перезаключать действующий договор найма при смене режима не нужно.
Для подтверждения оплаты за аренду нанимателю выдаётся чек, который самозанятый формирует в приложении «Мой налог» после получения денег. По итогу месяца там же в приложении автоматически рассчитывается размер налога, указываются сроки оплаты и предоставляется возможность уплатить налог.
После постановки на учёт налогоплательщик в качестве бонуса от государства получает на баланс определённую сумму для уплаты налога: в 2025 году это 10 тыс. рублей. В счёт бонуса самозанятому дают скидку к ставке налогообложения: он платит 3% вместо 4% или 4% вместо 6%, пока сумма не исчерпается.
Пример
В 2025 году Павел зарегистрировался как самозанятый и стал сдавать квартиру за 37 тыс. рублей в месяц физическому лицу.
Каждый месяц он должен был бы уплачивать: 37 тыс. × 4% = 1,48 тыс. рублей. За год налог составил бы 17,8 тыс. рублей.
Но так как у Павла был бонус 10 тыс. рублей, то ежемесячный налог уменьшился с 1,48 до 1,11 тыс. рублей, а годовой — до 13,3 тыс. рублей.
При всех плюсах работы по НПД не стоит забывать об ограничениях, которые этот режим накладывает на тех, кто сдаёт жильё:
- сдавать можно только свои жилые объекты, то есть апартаменты сдавать не получится: по закону это коммерческая недвижимость, и квартиру дедушки сдать тоже не удастся, так как это жильё вам не принадлежит;
- на полученный доход установлен лимит в 2,4 млн рублей;
- при наличии дохода налог надо уплачивать каждый месяц;
- нельзя вычесть расходы: для ИП и ООО есть специальный режим, который позволяет уменьшить сумму налога за счёт понесённых расходов. В некоторых случаях это бывает выгодно, но режим НПД такую возможность самозанятым не предоставляет.
Другие варианты налогообложения при сдаче квартиры
Самозанятость — один из возможных налоговых режимов РФ при сдаче жилья внаём, можно использовать и другие.
Упрощённую систему налогообложения (УСН) для ИП называют упрощёнкой. Она предусматривает два варианта расчёта налога на выбор: «доходы минус расходы» со ставкой налога 15% и «доходы» со ставкой 6%.
Патентную систему налогообложения для ИП — она предполагает фиксированную сумму налога — 6% возможного годового дохода от сдачи квартиры внаём. Этот доход рассчитывается в каждом из субъектов РФ и зависит от локации и площади сдаваемого жилья.
Классический налог на доходы физлиц (НДФЛ) — с 2025 года ставка налога составляет 13–22% в зависимости от годового дохода налогоплательщика.
Для наглядности приведём таблицу, в которой сравним затраты арендодателя при разных режимах налогообложения.
В качестве примера возьмём квартиру в Екатеринбурге, которую собственник сдаёт в аренду, ежемесячная арендная ставка — 33 тыс. рублей. Примем, что квартира сдаётся физлицу целый год без простоев, налог на имущество составляет 3 тыс. рублей.
Налоговый режим
Ставка
Налог за год, руб.
Страховые взносы, другие расходы, руб.
Налог на имущество, руб.
Итого, руб.
НДФЛ
13%
51,5 тыс.
нет
3 тыс.
54,5 тыс.
Самозанятость (НПД)
4% (или 3% за счёт бонуса)
11,9 тыс.
нет
3 тыс.
14,9 тыс.
ИП на УСН «доходы»
6%
0
54,7 тыс.
нет
54,7 тыс.
ИП на патенте
6%
21,9 тыс. (стоимость патента)
54,7 тыс.
нет
76,6 тыс.
Как видно, выгода для самозанятого арендодателя по сравнению с другими видами налогообложения составляет от 40 до 61,7 тыс. рублей в год.
Но если вы планируете сдавать несколько квартир по цене выше среднего, то с учётом установленного лимита расходов у самозанятых и других нюансов этого режима стоит рассмотреть вариант упрощёнки или патента.
Может ли нерезидент РФ быть самозанятым и сдавать жильё в аренду
Налоговым резидентом России становится любой человек, который находится в стране не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Те же, у кого за это время нужного стажа не набралось, считаются нерезидентами — независимо от своего гражданства.
Но для самозанятых понятий «резидент» или «нерезидент» не существует. Нерезиденту, который уехал из РФ, но остаётся её гражданином, ничто не мешает оформить самозанятость — к примеру, через приложение «Мой налог», сдавать квартиру в аренду и платить налог по ставке 4 или 6%.
Что будет, если самозанятый не заплатит налог с доходов от аренды
Предположим, самозанятый скроет часть доходов — к примеру, выдаст чек не на всю полученную сумму за аренду квартиры, а только на половину. Если налоговая об этом узнает, штраф составит 20% неучтённого дохода в первый раз и 100% — при повторном нарушении в течение полугода.
Также следует помнить, что налоговая имеет право проверить доходы налогоплательщика за несколько прошлых лет.
Если не уплатить начисленный НПД до 28-го числа следующего месяца, самозанятому начислят пени по формуле: сумма задолженности × количество дней просрочки × 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, которая действовала в период просрочки.
Федеральная налоговая служба рассчитает долг в течение 10 дней и направит уведомление о задолженности и необходимости уплатить пени. В частности, эта информация будет видна в приложении «Мой налог» или в кабинете плательщика НПД на сайте налоговой.
Неустойка будет начисляться до тех пор, пока самозанятый не выплатит весь долг.
Главное
— Самозанятость — налоговый режим, который позволяет физлицам или ИП без наёмных работников вести профессиональную деятельность, уплачивая минимальный налог, — 4 или 6%. Вести отчётность и использовать кассовый аппарат не нужно.
— Если годовой доход от деятельность превысит 2,4 млн рублей или самозанятый займётся деятельностью, запрещённой для него законом, его переведут на другой режим налогообложения.
— Если дохода нет, никакой налог самозанятому не начисляется.
— Используя самозанятость, физлицо может сдавать в аренду принадлежащее ему жильё. Коммерческую недвижимость по НПД сдавать нельзя.
— При постановке на учёт самозанятому положен бонус от государства в размере 10 тыс. рублей. До его исчерпания ставку налога снижают до 3–4%.
— Кроме самозанятости при сдаче жилья в аренду можно использовать налоговые режимы: УСН, патент, НДФЛ. Но НПД для физлица в стандартной ситуации — самый выгодный вариант.
